Mange kjenner til at salg av egen bolig i de fleste tilfeller ikke utløser noen skatteplikt, og at gevinsten dermed tilfaller en selv.
Det derimot endel kanskje ikke er klar over, er at man kan risikere å måtte skatte av hele gevinsten dersom salget blir ansett som et tomtesalg.
Dette er særlig aktuelt i sentrale pressområder, hvor en romslig hage og tomt kan være verdt store summer for både boligselgere og utbyggere.
Alt eller ingenting
– Dette er en stadig tilbakevendende problemstilling – hvor det etter hvert også finnes endel praksis både fra skattekontoret og domstolene, sier skatteadvokat Espen Nordbø i Haavind.
Han forklarer at villaeiendommer som er egnet til fradeling eller eplehageutbygging, ofte vil ha en høyere verdi som utviklingstomt enn som bolig til fortsatt beboelse uten nybygg. Det samme gjelder ved riving av det gamle huset og bygging av leiligheter.
– Utgangspunktet er at salg av bolig med “naturlig arrondert tomt” er skattefritt om man har eid og brukt eiendommen som sin egen bolig i minst ett av de siste to år. Dette følger av skatteloven. Men så gjøres det et unntak:
Realisasjon av tomt: Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom, også bebygd areal, når grunnen etter sin beliggenhet og naturlige beskaffenhet finnes egnet for bygging av boliger, fritidsboliger, eller for utnyttelse til industrielt eller annet forretningsmessig formål, og det må antas at vederlaget i vesentlig grad er bestemt ved muligheten til å bruke grunnen til formål som nevnt.
I Skatte-ABC 2024 utdyper Skatteetaten hvordan de oppfatter denne regelen:
Gevinst ved realisasjon av boligeiendom (…) som fysisk sett er helt eller delvis bebygget, og som i utgangspunktet fremstår som helt eller delvis skattefri (…), kan være fullt ut skattepliktig (…) dersom vederlaget i realiteten knytter seg til grunnen og ikke til bebyggelsen. Følgende vilkår må være oppfylt:
- Den alminnelige omsetningsverdien er i det vesentlige upåvirket av bebyggelsen.
- Etter en totalbedømmelse av alle omstendigheter er det ikke en økonomisk rimelig og påregnelig mulighet for at en kjøper av eiendommen, til dens markedspris, vil beholde eiendommen i det vesentlige uforandret med hensyn til bruk og bebyggelse.
Forklarer: Skatteadvokat Espen Nordbø i Haavind. Foto: Haavind
Dette betyr at dersom bebyggelsen ikke er økonomisk eller bruksmessig tilfredsstillende, og salgssummen antas å ha blitt vesentlig større på grunn av muligheten for å anvende grunnen til nybygg, vil salget kunne anses som et skattepliktig tomtesalg i sin helhet. Dette forutsetter at eiendommen er egnet for bygging av boliger.
Har bebyggelsen imidlertid slik økonomisk betydning at det er en påregnelig mulighet for at en tenkt kjøper av eiendommen vil kunne gi den pris som er betalt dersom han skulle ha beholdt bebyggelsen, foreligger ikke vilkårene for tomtebeskatning. Momenter vil være
- om den netto avkastning de bestående bygninger kan gi, står i rimelig forhold til salgssummen.
- strøkets karakter, særlig utviklingen i den senere tid.
- bygningens vedlikeholdsstandard.
- eventuelle praktiske og formelle vanskeligheter med å få bebygget eiendommen m.v.
– Om det er en alminnelig bebodd villa med “naturlig arrondert tomt”, så er det altså en “alt-eller-ingenting-regel”: Enten så er hele gevinsten skattepliktig, eller så er hele gevinsten skattefri, forklarer Nordbø.
– Er den skattepliktig, er skattesatsen 22 prosent, legger han til.
– Ta vare på budhistorikken
Han påpeker at Skatteetaten sjelden jobber i presens: Hvorvidt salget er skattepliktig eller ikke, blir typisk ikke kontrollert før to til tre år etter salgsåret.
– Salg i 2024 vil altså typisk kunne etterprøves i 2026–2027. Hvis huset i mellomtiden er erstattet med et nybygget leilighetskompleks, så kan jo situasjonen fremstå som litt kinkig for en selger som ikke har ført noen gevinst i egen skattemelding for 2024.
Fra villa til leiligheter: I Doktor Holms vei 4 i Holmenkollen ble en eldre villa revet til fordel for flere, større leiligheter. Foto: Eivind Yggeseth
En villaeier som får et godt tilbud fra en utbygger, bør derfor sørge for å innhente en god verdivurdering fra en eiendomsmegler før salget finner sted – og sørge for at denne gir uttrykk for eiendommens verdi som bolig og ikke som utviklingsobjekt, fremheves det.
– Blir det en budrunde mellom utbyggere og vanlige boligkjøpere, bør man ta vare på budhistorikken for å underbygge at salgsvederlaget ikke ble vesentlig høyere på grunn av utviklingspotensialet eller kjøperens formål med kjøpet, påpeker Nordbø.
Differanse avgjør lønnsom budaksept
Der boligen har en veldig stor tomt, for eksempel der den ligger til utmark, kan den delen som går utover “naturlig arrondert tomt” ikke anses som en del av boligen. Ved en transaksjon må da verdien av denne overskytende delen skilles ut, og skattlegges separat. Skattesatsen for gevinsten på det overskytende arealet er 22 prosent.
Kapital er kjent med at eiendommer som er mindre enn 900 kvadratmeter store ofte ikke vil falle inn under kategorien tomtesalg. I noen tilfeller har Skatteetaten også godkjent skattefritak ved eiendommer som har betydelig større tomt enn dette, men da er det ofte snakk om områder hvor det er vanlig med større, enkeltstående tomter. Et eksempel på dette kan være ved småbruk, eller i områder hvor det foreligger servitutter som nekter oppdeling av tomtene, ofte i typiske villastrøk.
Å beregne om eiendomssalget skal anses som et tomtesalg eller ei, kan i mange tilfeller være en vanskelig øvelse. Da er det i hvert fall viktig å vurdere skattesituasjonen ved de ulike utfallene.
Skal rives: Denne herskapelige villaen i Gregers Grams vei 2 på Ullern skal rives til fordel for seks leiligheter av det eksklusive slaget. Foto: Tinholt Eiendom
Om du har en bolig som ble kjøpt for 5 millioner, og som en vanlig boligkjøper byr 10 millioner for, mens en utbygger slenger 20 millioner på bordet, vil det lønne seg å godta sistnevnte bud, selv om det betyr at gevinsten skal beskattes.
For selv med en skatt på 3,3 millioner sitter en altså igjen med mer totalt sett.
Om utbyggeren byr 11 millioner, derimot, lønner det seg faktisk å godta budet på 10 millioner fra kjøperen som skal bo der selv, all den tid sistnevnte er helt skattefritt, mens salg til utbyggeren vil utløse en skatt som er større enn den ene millionen i differanse mellom de to budene.
