Andreassen har i mange år vært kjent for å være blant de aller mest pessimistiske stemmene i den norske boligprisdebatten.
I mellom 20 og 25 år har han dermed også vært blant dem som har bommet grovest.
Én måned etter at koronapandemien skylte inn over landet, spådde han eksempelvis 2020-prisene ned 25 prosent. Fasiten endte derimot med en oppgang på 8,7 prosent.
Også i 2024 bommet sjeføkonomen betydelig: Han var den mest negative av de 18 ekspertene, med et anslag på minus fire prosent i Norge og minus seks prosent i Oslo. Boligprisutviklingen endte med en oppgang på henholdsvis 6,4 og 6,8 prosent. Dermed bommet han mest – igjen.
Nå har derimot pipen fått en helt annen lyd:
For i 2025 spår faktisk Andreassen en oppgang på seks prosent, både i Norge og i hovedstaden.
Hva er det som gjør at mannen, som «alltid» maler fanden på veggen, nå plutselig ser positivt på fremtidsutsiktene?
Lettelser, byggekostnader og svak kronekurs
– Husholdningene har klart å håndtere renteøkningene bedre enn jeg trodde. I tillegg vil lettelsene i egenkapitalkravet, fra 15 til 10 prosent, kunne gi en solid effekt, er to av forklaringene hans.
Han påpeker også at prisveksten de seneste årene, under lavrenteregimet, kunne ha vært enda høyere hadde det ikke vært for diverse reguleringer som maksimalt fem ganger inntekt i lån, stresstester og så videre.
– Uten disse reguleringene ville det gått helt galt. Vi hadde alle endt opp med å låne oss til fant. I stedet blir prisveksten trukket ut over tid.
Hvis inntektsfordelingen i et samfunn blir skjev nok, er det ingen grense for hvor mye snobbene er villige til å betale for å bo med andre snobber.Harald Magnus Andreassen
Andreassen fremhever også byggekostnader som har steget mer enn konsumprisindeksen, samt en svak kronekurs.
– Alt annet likt, vil sistnevnte også trekke i retning av høyere boligpriser.
Hva gjelder bommen i fjor, fremhever sjeføkonomen at arbeidsmarkedet klarte seg bedre enn forventet, og verdensøkonomien det samme.
– Jeg bommet greit i 2024, det er det bare å innrømme, meddeler han.
Moderat optimist
Andreassen ser heller ikke lenger så mange gode argumenter for at prisene skal ned i nærmeste fremtid.
Det betyr likevel ikke at han spår himmelferd, slik en del andre eksperter gjør.
– Hvis det viser seg at boligprisene går så kraftig opp som mange tror, vil argumentene for rentekutt falle helt bort.
– Renten påvirker boligmarkedet ekstremt mye.
– Det har da ikke sett sånn ut den seneste tiden?
– Nei, men makro vinner alltid til slutt. Det spørs bare hvor lang tid det tar. Før eller siden må folk begynne å tenke på hva det koster å betjene lån med dagens rentebetingelser over tid.
Ifølge ham drømmer også mange nordmenn om en høy lønnsvekst, som skal demme opp for de høye rentekostnadene. Det tror han derimot ikke at de får.
Sparebank1 Markets spår to rentekutt i 2025, men påpeker at selv det ikke er gitt.
– I september i fjor spådde markedet syv rentekutt, mens vi sa tre. Nå spår markedet tre, og vi to.
På bakgrunn av ovennevnte argumenter, er Andreassen derfor «moderat optimist» hva gjelder prisutviklingen i årene etter 2025.
Når det kommer til boligprisutviklingen i Oslo og nyboligknappheten i sentrale strøk, svarer Andreassen følgende på spørsmål om et potensielt sterkere marked her:
– Hvis inntektsfordelingen i et samfunn blir skjev nok, er det ingen grense for hvor mye snobbene er villige til å betale for å bo med andre snobber.
Traff blink – bare ikke i Norge
Andreassen har spådd boligpriser siden 90-tallet, og traff bedre de første årene enn han har gjort de seneste.
– Til slutt ble jeg kastet ut av Dagens Næringslivs panel, fordi jeg var så negativ.
Selv mener han at det beste – og viktigste – veddemålet han har gjort som økonom, var da han i årene før finanskrisen spådde et voldsomt boligprisfall i verden som en følge av mye gjeld.
– Norge var jævlig heldige, og slapp billig unna under finanskrisen. Så der bommet jeg. Men i resten av verden traff jeg.
– Jeg ble ikke profet i eget land – men ville blitt det i alle andre land, ler han.
Gjeldsgraden er nå ifølge Andreassen tilbake til der den kom fra i mange land. I Norge har vi derimot mer gjeld.
– Maksekulturen, hvor det lønte seg å låne så mye som mulig da renten var lav, var fantastisk. Men den tankegangen funker ikke gjennom alle tider.
– Det var riktig da renten var rekordlav, men ikke nå, advarer han avslutningsvis, og viser til at han ikke er blitt evig optimist helt ennå.
– Hvis du ikke binder renten, bør du kunne leve med en rente som også er høyere enn den er i dag.
