I løpet av det siste halve året har Finansavisen kunnet avsløre at eiendomsbaron Ivar Tollefsen er i ferd med å lempe ut minst 2.000 utleieboliger i hovedstaden.
Salgene foregår via den såkalte borettslagsmodellen, som er blitt et hyppig brukt skattetriks utleiere benytter for å kunne selge boligene uten å måtte skatte av gevinsten.
Finansavisen har beregnet at Tollefsens skattebesparelse kan beløpe seg til om lag 2,5 milliarder kroner.
I forbindelse med disse sakene, stilte Rødt-leder Marie Sneve Martinussen et skriftlig spørsmål i Stortinget, til daværende finansminister Trygve Slagsvold Vedum (Sp).
Han svarte at at han er «kjent med transaksjonsrekken som beskrives i artikkelen» og at han mener den samlede effekten er uønsket.
«Jeg vil derfor vurdere hvordan slik uønsket skatteplanlegging kan motvirkes, for å sikre et rettferdig og velfungerende skattesystem», la han til.
Nå har Martinussen stilt det samme spørsmålet til den nye finansministeren, Jens Stoltenberg (Ap).
Enig med Vedum
«Er statsråden enig i at det haster å tette skattehullet som gjør det mulig å selge utleiegårder uten å betale skatt av gevinsten, og vil han fremme forslag om å tette hullet?», spør hun.
Stoltenberg svarer følgende:
«Jeg viser til brev til Stortinget fra tidligere finansminister Trygve Slagsvold Vedum 6. august 2024. I brevet uttrykker finansminister Vedum at unngåelse av skatt på verdistigning ved salg av boliger gjennom bruk av den såkalte borettslagsmodellen gir en uønsket effekt. Dette gjelder selv om hvert enkelt ledd i transaksjonsrekken isolert sett kan være i samsvar med etablert praksis».
Deretter legger han til at han deler sin forgjengers vurdering av at virkningene av disse tilpasningene er uønskede.
«Departementet er i gang med å vurdere hvordan denne uønskede skatteplanleggingen kan motvirkes», svarer han videre.
Stoltenberg legger til at han samtidig er opptatt av at eventuelle regelendringer skal være godt utredet.
Slik fungerer borettslagsmodellen
Finansavisen skrev også fredag 14. mars at eiendomsaktører har omgjort minst 156 utleiegårder med totalt 5.800 leiligheter til borettslag for salg de siste to årene, bare i Oslo alene. Den totale, potensielle skattebesparelsen kan dermed være flere milliarder.
Borettslagsmodellen går ut på at den aktuelle bygården blir lagt inn i et single-purpose-selskap, eiet av et holdingselskap. Deretter oppretter eieren et nytt borettslag. Så overdras alle aksjene i eiendomsselskapet til borettslaget. Deretter foretas det en fusjon mellom borettslaget og eiendomsselskapet, hvoretter eiendomsselskapet opphører å eksistere.
LEMPER UT: Ivar Tollefsen og Heimstaden er i gang med å selge minst 2.000 utleieboliger i hovedstaden via borettslagsmodellen. Foto: Iván Kverme
Da eier det nyopprettede borettslaget eiendommen fordi det har overtatt eierskapet til alle aksjene i selskapet som eide eiendommen.
Og transaksjonen er skattefri.
Men den opprinnelige gårdeieren eier fortsatt eiendommen, men nå gjennom det nyetablerte borettslaget.
Holdingselskapet på toppen skal i utgangspunktet ha penger for disse aksjene, og aksjene må verdsettes og selges til markedspris. Men siden eieren fortsatt eier både selskapet og det nye borettslaget, kan man i prinsippet selv velge hvordan man vil «inndrive» denne summen.
Da oppstår det en fordring, hvor borettslaget skylder morselskapet penger for aksjene.
Men ved å konvertere denne gjelden til andelskapital, etablerer man en inngangsverdi på borettslagsandelene som tilsvarer markedsverdien på leilighetene. Og ettersom det er andelene i borettslaget som selges, til den pris som ble satt på gården ved aksjesalget, som igjen utgjør inngangsverdien på andelene i borettslaget, utløses ingen eller kun liten gevinstskatt.
