Den 5. juli i fjor kunne Finansavisen avsløre at Ivar Tollefsens utleieimperium Heimstaden hadde påbegynt salget av utleieboliger i hovedstaden.

Siden den gang har vi fulgt nedsalget tett, og i løpet av det seneste året er det blitt publisert minst 316 Heimstaden-boliger for salg på Finn.

Mange av disse er selvfølgelig solgt, da de ble publisert for flere måneder siden. Og i løpet av årets to–tre første måneder, gikk også salgene bra.

Men siden den gang, er salgssuksessen blitt gradvis verre.

Den seneste tiden er det både registrert en rekke nye boliger for salg, samt relanseringer av boliger som ikke ble solgt ved tidligere visningsrunder.

I tillegg har vi oppdaget en drøss med boliger som har fått nedjustert prisantydningene – en del av dem attpåtil ganske kraftig.

Priskutt på én mill.

Et godt eksempel på sistnevnte, er en tidligere utleiebolig i Holsts gate 4B, på øvre Grünerløkka. 

Den 25. februar i år, ble leiligheten lagt ut for 7,95 millioner kroner. Nå, nesten fem måneder senere, er prisen sablet med én million kroner, etter flere priskutt i mellomtiden uten napp.

ÉN MILLION I RABATT: Leiligheten i Holsts gate har fått prisen kuttet tre ganger, og den seneste prisantydningen er én million kroner lavere enn den opprinnelige. Skjermbilde: Solgt.no

Det samme er tilfellet i Vøyensvingen 2.

Her ble en leilighet opprinnelig lagt ut for 5,95 millioner kroner den 20. mars i år. Etter fire måneder uten salg, er den nå relansert med et priskutt på 500.000 kroner.

SAFTIG PRISKUTT: Leiligheten i Vøyensvingen 2 lå usolgt i fire måneder, før prisen ble kuttet med en halv million kroner. Skjermbilde: Solgt.no

I Fredensborgveien 13C er prisen kuttet med 400.000 kroner etter tre måneder i markedet, mens i Thulstrups gate 7A er prisen kuttet med 300.000. I Maridalsveien 122 er også prisen nedjustert med like mye.

Finansavisen har oppdrevet flere titalls leiligheter hvor Heimstaden har måttet barbere prisene med flere hundre tusen kroner. (Se noen av eksemplene i bildekarussellen)

47,5 prosent salgsgrad

Finansavisen har også gjennomgått de 40 ferskeste Heimstaden-annonsene som er blitt publisert på Finn i løpet av de seneste par ukene og månedene.

Av de 40, er kun 19 markert som solgt. 

Det tilsvarer en salgsgrad på 47,5 prosent, hvilket kan sies å være relativt lavt. En normal visningssuksess i Oslo-markedet pleier å ligge et sted på 60-tallet, og da måles salg/ikke salg like etter at første visnings- og budrunde er gjennomført.

Mange av Tollefsen-boligene har ligget ute mye lenger enn dette, slik at salgsgraden «burde» ha vært høyere.

Samtidig er det verdt å påpeke at det nå er fellesferie, samt at noen av de 40 boligene ble publisert i løpet av juli.

Gjennomgangsmelodien er likevel tydelig:

Heimstadens salg av utleieboliger går betydelig tråere nå enn det gjorde tidligere i år.

Det gjør for øvrig også Oslo-markedet ellers:

For der boligprisene i hovedstaden steg med kruttsterke 4,5 prosent i januar, og det ble fulgt opp med solide 1,9 prosent i februar, har prisutviklingen gått betydelig nedover siden.

I juni falt eksempelvis prisene med hele 1,1 prosent nominelt.

Taktskifte

Trenden bekreftes også av adm. direktør i meglerkjeden PrivatMegleren, Grethe Meier.

– Meglerne våre melder nå at antallet utleieboliger for salg i Oslo er med på å dempe prisveksten betydelig.

Meier forteller at kampen om de små leilighetene dro prisene generelt opp i januar og februar. Deretter kom det så mange små, tidligere utleieboliger for salg at «prisutviklingen stoppet veldig opp».

– Jeg trodde ikke at det skulle komme så mange utleieboliger for salg. Men vi ser nå at kjøperne har mye mer å velge i, hvilket gjør at trykket blir mindre på hver enkelt bolig.

Meglertoppen venter nå et prisfall på rundt ett prosent i juli.

– Vi fikk et lite taktskifte når tilbudssiden økte såpass mye, og det er mange utleiere som prøver seg med relanseringer av boliger som har vært forsøkt solgt tidligere.

LAR SEG OVERRASKE: PrivatMegleren-topp Grethe Meier sier hun ble tatt på senga av hvor mange utleieboliger som både har kommet, og vil komme, for salg i hovedstaden. Foto: Iván Kverme

Samtidig fremhever Meier at det fortsatt er kjøpere på banen også i fellesferien, hvilket betyr at markedet ikke er helt dødt. 

– Den voldsomme prisveksten vi spådde tidligere, som en følge av lite nybygg, ser nå ut til å bli forskjøvet med et par år som en konsekvens av de mange utleiesalgene. 

– Slik vi har forstått det, kommer det også mange utleieboliger for salg til neste år og i 2027. 

– Det er både bra og sunt for markedet at disse utleieboligene kan være med å demme opp for manglende nyboliger i en periode, mener Meier.

– Østkanten er «hot»

Hun ser også en annen, interessant utvikling i kjølvannet av det massive nedsalget av utleieboliger:

– Majoriteten av utleieboligene som selges, ligger i sentrale strøk fra Grünerløkka og vestover. Det gjør at trykket som har vært her tidligere, nå er blitt litt mindre.

SELGER HJERTEBARNET: I 1994 overtok Ivar Tollefsen sin første bygård, nærmere bestemt i Møllerveien 4, mellom Grünerløkka og Fredensborg. Tollefsen betalte drøyt 6 millioner kroner for bygården med 20 leiligheter og 1.000 kvadratmeter næring. Nå selger han leiligheter i gården. Skjermbilde: Google Street View

Meglertoppen fremhever også at mange av meglerne i kjeden forteller at Oslo øst er blitt mer og mer attraktivt de seneste årene, som en følge av et generelt lavere prisnivå i området.

– Tøyen er faktisk «superhot» om dagen, og fra Tøyen og østover er det større kamp om boligene enn tidligere.

– Vaffeljakke og sleik på Oslo vest er «ut». Det som gjelder nå er hippe restauranter og retro bruktbutikker på Tøyen, i Gamlebyen og på Vålerenga, ler PrivatMegleren-sjefen.

Hva gjelder markedsutviklingen i august og fremover, forteller Meier at de har store porteføljer som kommer for salg. Samtidig er det fortsatt godt med kjøpere på banen.

– Prisene skal nok opp i august og muligens september. Fra oktober og ut spår vi dog et prisfall, som for så vidt er normalt for sesongen.

GAMLE SYKEHUSBOLIGER: Noen av de tidligere leilighetene for sykepleiere ved Ullevål sykehus i Kirkeveien 166 er nå for salg. Foto: Fredensborg / Heimstaden

Heimstaden-salgene har så vidt begynt

Finansavisen har også gjennomgått majoriteten av eiendommene Heimstaden eier i Oslo som er omgjort til borettslag.

Av disse, er det påbegynt salg i 39 borettslag, som inneholder 2.117 leiligheter. Selskapet har kun lagt ut 316 av disse for salg, tilsvarende 15 prosent av totalen.

I tillegg eier Heimstaden minst 17 nyopprettede borettslag hvor det ikke er påbegynt salg ennå. Disse borettslagene består av nesten 1.400 boliger.

Dermed kan det være duket for rundt 3.500 Heimstaden-boliger for salg i Oslo i løpet av de neste årene. Og kun cirka 9 prosent av dem er kommet for salg hittil.

Finansavisen har flere ganger tidligere forsøkt få Heimstaden til å bekrefte hvor stor andel av porteføljen deres som skal selges, uten hell.

Under Eiendomsdagen til DNB i september i fjor, uttalte for øvrig Tollefsen selv at «han tror vi har solgt mye i Norge i løpet av tre–fire år».