Fra 2026 vil formuesskatteregningen for eiere av de dyreste boligene i Norge kunne øke kraftig. Det skjer når regjeringen fra neste år endrer metoden for verdsetting av dyre boliger.
Statistisk sentralbyrå (SSB) har, på oppdrag fra Finansdepartementet, utarbeidet en revidert modell av dagens system, som skal gi vesentlig mer treffsikre anslag på boligers markedsverdier. «Mønsteret er det samme i alle landsdeler, med kraftig forbedring av treffsikkerheten for de dyreste og de billigste boligene», heter det i Prop. 1 LS.
Store skattebesparelser
Finansavisen har tidligere beskrevet hvordan de aller dyreste boligene relativt sett betaler mindre formuesskatt enn mindre attraktive boliger med dagens system. Det gjelder blant annet Katharina Andresen som betalte 585 millioner kroner for en bolig på Bygdøy. Den beregnede markedsverdien for denne boligen var i 2023 på 43 millioner kroner.
Når dagens formuesverdi for bolig skal beregnes benyttes en modell som anslår markedsverdien av den enkelte bolig med utgangspunkt i landsomfattende statistikk for omsetningsverdi av boliger og sentrale kjennetegn ved den enkelte bolig, som boligens type, størrelse og alder. Modellen har til nå ikke klart å ta høyde for faktorer som strandlinje, sjøutsikt og kveldssol. Den nye modellen, som bruker større grad av maskinlæring, vil endre dette.
Formuesskatten
Når formuesskatten skal beregnes er det en verdsettelsesrabatt på 75 prosent på den beregnede markedsverdien opp til ti millioner kroner, og en verdsettelsesrabatt på 30 prosent på markedsverdi over ti millioner kroner.
En bolig med en beregnet markedsverdi på 20 millioner kroner vil dermed ha en skattemessig formuesverdi på 9,5 millioner kroner.
Dersom den nye verdsettelsesmodellen øker den beregnede markedsverdien på en bolig fra 20 millioner til 30 millioner kroner, vil den nye skattemessige formuesverdien bli på 16,5 millioner kroner.
Det vil isolert sett øke formuesskatten for denne boligeieren med 70.000 kroner, forutsatt at han er i en formuesskatteposisjon.
– Klar instramming
– Dette er en klar innstramming for boligeiere, og særlig for dem med dyrest bolig, sier Rolf Lothe, fagsjef i Skattebetalerforeningen.
– Det er vanskelig å være imot noe som gir et mer riktig resultat, samtidig ser vi at det gir økt proveny til staten som bør redusere boligskatten gjennom en lavere verdsetting. Vi mener det er riktig at man skal ha råd til å eie egen bolig, uten at man trenger å betale store summer i skatt for denne.
435 millioner
Finansdepartementet beregner at det nye beregningssystemet vil føre til at 6 prosent av skatteyterne får økt formuesskatt uten andre endringer. En tredjedel av disse vil få økt formuesskatten med rundt 7.000 kroner i gjennomsnitt. Det anslås at inntektene fra formuesskatten isolert sett vil øke med om lag 435 millioner kroner med den reviderte modellen.
Påvirker eiendomsskatten
I svært mange kommuner brukes den samme beregnede markedsverdien som grunnlag for eiendomsskatten som for formuesskatten. Oslo er en av disse kommunene.
Oslos eiendomsskattesats er i dag på 2,35 promille og beregnes på eiendomsskattegrunnlaget som er 70 prosent av formuesverdien. En bolig i Oslo som med den nye beregningsmodellen øker formuesverdien med ti millioner kroner vil dermed få en økt eiendomsskatt på 16.450 kroner i året.
Den reviderte boligprismodellen innebærer at eiendomsskatten vil øke med i underkant av 300 millioner kroner samlet i de kommunene som bruker formuesverdiene, anslår Finansdepartementet. Det er forutsatt at eiendomsskattereglene for 2026 videreføres som i 2025.
«Det vil være opp til kommunene om de vil justere skattesats og bunnfradrag slik at konsekvensene av omleggingen blir provenynøytrale i den enkelte kommune», heter det i Prop. 1 LS 2025–2026.
Eiendomsskatten beregnes på boligens formuesverdi to år tidligere, så endringen som er foreslått i dag vil ikke slå inn på eiendomsskatten før i 2028.
Sikkerhetsventil
På samme måte som med dagens system vil det også nå være en sikkerhetsventil: Eiere kan fortsatt få nedsatt den beregnede verdien til en lavere, dokumentert verdi. Dette kan gjøres ved å korrigere verdien i skattemeldingen, og legge ved dokumentasjon som for eksempel en takst. Skatteytere som får nedsatt formuesverdien vil få den samme nedsettelsen i fem år.
Fritidsbolig
Frem til i dag er det bare boliger som har en modell for beregning av formuesverdi, mens fritidsboliger i utgangspunktet har en formuesverdi basert på historisk verdi. Men også her har regjeringen tidligere varslet at det vil komme en tilsvarende beregningsmodell der det tas i bruk maskinlæring. Denne er planlagt innført i 2027, men forslaget vil sendes på høring i forkant. Når denne modellen blir innført risikerer eiere av spesielt eldre fritidsboliger med god beliggenhet en skattesmell.
