I 2022 sikret Oscar Hellenes (33) og samboeren Jenny Killingstad (30) seg en 119 kvadratmeter stor leilighet på Frogner i Oslo.
Bygården, beliggende i Terningbekk 2, ble oppført i 1896 og seksjonert som eierseksjonssameie i 2018.
Seksjon 9, som paret kjøpte for 8,6 millioner kroner, var allerede i 1939 godkjent til å kunne deles i fire separate boenheter.
Fikk byggetillatelse
Kort tid etter overtagelsen satte de i gang omfattende oppgraderinger:
Boenhetene fikk egne bad og kjøkken, og fremsto etterpå som selvstendige leiligheter – riktignok med felles inngangsparti.
Byggetillatelsen fra Plan- og bygningsetaten i Oslo kom raskt, og renoveringen ble fullført våren 2023.
SAMMENSURIUM: Slik så den noe uvanlige planløsningen ut da Hellenes og Killingstad kjøpte leiligheten. Skjermbilde: Finn
Ble nektet reseksjonering
Planen var å selge de fire boenhetene videre som separate boliger. Men da forslaget om reseksjonering ble nedstemt i sameiet, valgte paret en annen vei.
De opprettet sitt eget borettslag – Borettslaget Terningbekk 2 – og solgte hele seksjonen til dette via sitt heleide aksjeselskap.
Seksjonen ble så delt internt i fire borettslagsandeler, én for hver boenhet. Hver andel fikk eget grunnbokblad, og salgene ble tinglyst.
I løpet av vinteren 2025 var alle fire overdratt til nye eiere, for henholdsvis 3,4 millioner , 3,72 millioner , 3,79 millioner og 3,99 millioner.
Det gir en differanse på solide 6,3 millioner kroner.
Krangel med styret
Styret i sameiet reagerte kraftig på fremgangsmåten til paret.
I februar 2024 ble det kalt inn til ekstraordinært årsmøte, der vedtektene ble endret med 2/3 flertall: Det skulle ikke være lov å etablere borettslag innenfor én seksjon uten godkjenning.
I april samme år ble Hellenes og Killingstad pålagt å selge seksjonen.
Sameiet mente etableringen av borettslaget var en ulovlig omgåelse av reglene om reseksjonering og hyblifisering, og at den omfattende oppgraderingen hadde utløst krav om samtykke.
Det ble også anført at arbeidene kunne ha ført til redusert brannsikkerhet og overbelastning av gårdens røropplegg og elektriske anlegg.
I KRANGEL MED SAMEIET: Oscar Hellenes (33) og samboeren havnet i klinsj med sameiet som en følge av opprettelsen av et bitte lite borettslag inne i det eksisterende sameiet. Foto: Anders Horntvedt
Fullt medhold i retten
Paret tok så ut søksmål. I oktober 2024 vant de saken i Oslo tingrett. Nå har også Borgarting lagmannsrett gitt dem medhold på vesentlige punkter.
Retten konkluderer med at det er full adgang til å selge en seksjon til et borettslag, og at borettslaget kan knytte andeler til flere boenheter i seksjonen – selv om det ikke eier andre boliger i bygget.
Seksjonen beholder én stemme i sameiet, og andelene kan selges videre uten samtykke fra naboene.
«Verken loven eller sameiets vedtekter er til hinder for at seksjon 9, uten samtykke fra øvrige seksjonseiere i sameiet, kan eies av et borettslag», heter det i dommen.
Retten avviser videre at løsningen utgjør en ulovlig «samleseksjon» eller at tiltaket er i strid med hyblifiseringsforbudet i eierseksjonsloven.
Det legges vekt på at seksjon 9 allerede inneholdt fire godkjente boenheter med egne bolignumre da Hellenes og Killingstad kjøpte den.
MINIBORETTSLAG: Oscar Hellenes og samboeren opprettet et «miniborettslag» bestående av fire små leiligheter i denne bygården (i midten) i Terningbekk 2 på Skillebekk i Oslo. Foto: Eivind Yggeseth
Vedtektsendring ugyldig
Lagmannsretten slår også fast at vedtektsendringen fra februar 2024 ikke kan gjelde for Hellenes og Killingstad.
Begrensninger i en seksjonseiers rett til å disponere over seksjonen krever samtykke fra den det gjelder. Det samtykket ble aldri gitt, og endringen er dermed ikke bindende for dem.
Sameiet fikk likevel medhold på ett punkt:
Arbeidene med å bygge bad innebar fysiske inngrep i etasjeskillet og krevde derfor samtykke fra sameiet. Blant annet ble det flyttet på stubbloftsleire og støpt nye gulv over bærebjelkene.
Likevel understreker retten at det ikke er dokumentert noen faktisk svekkelse av byggets konstruksjon eller brannsikkerhet.
Sameiets øvrige påstander om elektrisk overbelastning, feilmontering av sluk og bruk av soilrør ble avvist som udokumenterte.
Prinsipiell avklaring
I dommen understrekes det at spørsmålet om å opprette borettslag i en seksjon hverken er avklart i loven, forarbeidene eller tidligere rettspraksis.
«Det er behov for en prinsipiell avklaring», skriver dommeren og utdyper at denne saken er et eksempel på at et borettslag kan omgå restriksjonene på adgangen til å opprette nye seksjoner.
«Blandingen av eierformer i seksjon 9 skaper juridiske og praktiske utfordringer, og gir økt risiko for konflikter om fellesarealer, vedlikeholdsansvar og kostnadsfordeling», skriver dommeren videre.
Nytt søksmål
Lagmannsretten vurderer saken som delvis vunnet og tapt for begge parter. Hver part må derfor dekke sine egne sakskostnader, både i tingretten og i lagmannsretten.
Konflikten mellom partene er heller ikke over. Hellenes og Killingstad har, via sitt aksjeselskap, nå gått til et nytt søksmål mot sameiet.
Denne gangen krever de erstatning for det de mener er et økonomisk tap påført av sameiets aktive motarbeidelse av salget av borettslagsandelene.
Saken skal behandles i Oslo tingrett over to dager i februar i neste år.
– Kan ikke sette ned foten
Finansavisen har vært i kontakt med Hellenes, som ikke ønsker å kommentere dommen.
Sameiets advokat, Thomas Andre Kobberdal i Wahl-Larsen Advokatfirma, sier dommen var som forventet og fryktet.
– Sameiet fikk medhold på et helt sentralt punkt, nemlig at ombyggingen krevde to tredjedels flertall på sameiets årsmøte, siden den grep inn i etasjeskiller, sier han og fortsetter:
– SOM FORVENTET OG FRYKTET: Advokat Thomas Kobberdal i Wahl-Larsen Advokatfirma representerer sameiet. Foto: Wahl-Larsen Advokatfirma
– Men hovedproblematikken er at eierseksjonsloven åpner for at eiendomsinvestorer kan kjøpe én seksjon og lykkes med å etablere flere indre boenheter. Når man ikke får sameiets samtykke, kan man i stedet opprette et indre borettslag. Lagmannsretten fant ikke grunnlag i dagens lov til å sette ned foten, sier han.
Han understreker at det likevel var nødvendig å få spørsmålet prøvd rettslig.
– Sameiet stakk hodet frem og tok en for laget. Vi forsøkte å tette et smutthull, og det var viktig å få en rettslig vurdering av om dette faktisk er lov.
Ifølge Kobberdal har ikke dette vært en bevisst åpning for dette i loven.
– Jeg har snakket med mange som var involvert i den siste utgaven av eierseksjonsloven, og det er ingen som har tenkt på den muligheten.
– Åpner for spekulasjon
Kobberdal mener dommen kan få konsekvenser langt utover denne ene gården.
– Denne dommen åpner for en betydelig grad av spekulasjon. Det ligger en betydelig oppside i å kjøpe store leiligheter og dele dem opp til mindre borettslagsleiligheter, sier han.
– Hittil har det gått under radaren. Men vi mener dette er et samfunnsproblem, legger han til.
Kobberdal mener det nå må bli opp til Stortinget å avgjøre om denne typen modell fortsatt skal være tillatt.
– I dommen kaster lagmannsretten i praksis ballen videre til lovgiver, og vi mener derfor lovgiver må komme på banen for å vurdere om dette er en utvikling man ønsker.
– Det er ikke aktuelt å anke til Høyesterett først?
– Det har ikke vi ikke bestemt oss for ennå, sier han.
– Viktig lærdom for andre sameier
Et viktig poeng for Kobberdal er at sameiet forsøkte å stanse modellen gjennom en vedtektsendring – men at dette kom for sent.
– Seksjonseieren kastet seg rundt og stiftet et borettslag så snart sameiet varslet saken opp til behandling på årsmøtet. Det bør alle sameier merke seg. Hvis man ønsker å forebygge en slik situasjon, må man justere vedtektene sine før slike eiere kommer inn.
Samme metode fra Vatne
Samboerparet er for øvrig ikke de eneste som har opprettet borettslag inne i eksisterende sameiegårder.
I skrivende stund selger milliardæren Runar Vatne en leilighet i Trondheimsveien 163 på Rosenhoff. Leiligheten selges som en borettslagsleilighet, men adressen er i utgangspunktet et sameie.
Det samme gjør han blant annet også i Olaf Schous vei 20 og 22, og i Bjørn Stallares vei 3 og 7.
SLIPPER SKATT: Runar Vatne har av skattehensyn også opprettet små borettslag inne i eksisterende sameiegårder, via den såkalte borettslagsmodellen. Foto: Iván Kverme
Det har de seneste par årene vært vanlig praksis for utleiebaroner å omgjøre eiendommer som tidligere har vært eid og utleid gjennom aksjeselskaper til andelsleiligheter ved salg.
Dette blir gjort skattemessige årsaker, og kan forklares i den såkalte borettslagsmodellen.
Tettet skattehullet
Men etter at Finansavisen i juli i fjor avslørte at utleiekongen Ivar Tollefsen kunne spare rundt én milliard kroner i skatt ved hjelp av modellen, kom Rødt-leder Marie S. Martinussen umiddelbart på banen og krevde handling.
Den 15. oktober i år, ble så skattehullet tettet av regjeringen.
Borettslagsmodellens død har dog ikke tilbakevirkende kraft, slik at hverken Vatne eller Tollefsen blir påvirket av dette, da borettslagene allerede er opprettet.
Hellenes og Killingstad bodde på sin side i Terningbekk 2 i minst ett av de to siste årene før salg, slik at gevinsten derfor ble skattefri uavhengig av borettslagsmodellen.
Runar Vatne
Oscar Hellenes
