“Fritidsboligmarkedet er friskmeldt”. Det sa administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge i fjor sommer, og viste til at omsetningsvolumet var på nivå med årene før pandemien.
Ferske tall fra Prognosesenteret bekrefter at det fant sted solid vekst i salget av fritidsboliger i fjor. Gjennom 2025 ble det solgt totalt 10.500 hytter og fritidsleiligheter, noe som er en økning på syv prosent fra året før.
Samtidig viser tallene at hyttehandel på ingen måte har vært et lønnsomt prosjekt for alle. Over én av fire som solgte fritidsbolig i 2025 gikk i minus, viser de nye tallene fra Prognosesenteret.
– 26 prosent av dem som har solgt fritidsbolig de siste tolv månedene, har gått med tap. I beregningen har vi hensyntatt både dokumentavgiften da boligen ble kjøpt og anslåtte kostnader ved salget, sier senioranalytiker Carl Christian Mathiesen.
– En wakeupcall
Til sammenligning var tapsandelen 27 prosent året i forveien, men den var betydelig lavere midt under pandemien. Da endte kun 18 prosent av hyttesalgene med tap. Den gang var etterspørselen rekordhøy og prisveksten sterk i store deler av landet.
Kvadratmeterprisene i 2025 ble to prosent lavere enn i 2024, men fortsatt 27 prosent høyere enn før pandemien i 2019, viser tallene til Prognosesenteret. Den absolutte gjennomsnittsprisen er imidlertid 1,3 prosent høyere enn i 2024.
Eiendomsmegler Christian Haatuft i EiendomsMegler 1 Geilo og Ål synes ikke det er overraskende at så mange selgere må ta tap.
Det har nesten blitt en slags felles oppfatning om at alle tjener penger på eiendom. Dette er en wakeupcall: Det gjør man ikke.Hyttemegler Christian Haatuft
– Nei, det overrasker meg ikke. Mange kjøpte hytte under pandemien, da det var fyr i alle bål i hyttemarkedet, med historisk høye priser og sinnsykt høy omsetning. At en del av disse nå må selge med tap, er egentlig ganske naturlig, sier han.
Den drevne hyttemegleren mener mange nordmenn fortsatt henger igjen i forestillingen om at eiendom alltid gir gevinst.
– Det har nesten blitt en slags felles oppfatning om at alle tjener penger på eiendom. Dette er en wakeupcall: Det gjør man ikke. Det er fullt mulig at du må selge for mindre enn du kjøpte for, sier Haatuft.
Store regionale forskjeller
Tallene fra Prognosesenteret viser at det er store regionale forskjeller i tapsandelen i hytte-Norge. (Se tabell lengre ned i saken.) Fylket med lavest tap er Akershus med en tapsandel på 19,2 prosent, mens Finnmark ruver i toppen – her gikk nærmere 40 prosent av alle hyttesalgene med tap i 2025. I Buskerud, som er domenet til Haatuft – også kjent som «Mr. Geilo» – var tapsandelen 24 prosent.
Hyttemegleren, som har solgt over 2.400 eiendommer på Geilo siden han startet i 2000, peker på flere faktorer han tror påvirket tapsandelen i fjor.
Tapsandel pr. fylke
| Fylke | Tapsandel 2025 |
| Finnmark | 39,7 % |
| Innlandet | 28,5 % |
| Telemark | 28,3 % |
| Troms | 27,9 % |
| Vestland | 27,1 % |
| Nordland | 26,6 % |
| Agder | 26,2 % |
| Trøndelag | 25,1 % |
| Rogaland | 25 % |
| Buskerud | 24 % |
| Østfold | 22,9 % |
| Vestfold | 22 % |
| Møre og Romsdal | 21,7 % |
| Akershus | 19,2 % |
– Det ble solgt og produsert mange hytter under pandemien. Flere har nok funnet ut at de ikke skal ha hytte likevel. Under pandemien ble det gjort en del livsvalg, for eksempel fikk mange seg hund, og da hverdagen normaliserte seg, har flere funnet ut at de av ulike grunner ikke ønsker disse tingene.
Renteutviklingen har også spilt en viktig rolle, mener Haatuft.
– For mange har renteøkningene de siste årene bitt godt. Vi må ned litt til før renten er på et hyggelig nivå. En del ønsker å derfor å redusere gjeld og tar heller et tap for å få en enklere økonomisk hverdag, sier han.
– Minsker sannsyligheten for store tap
Hva som avgjør om en hytte selges med gevinst eller tap, handler ifølge Haatuft i stor grad om de klassiske faktorene i eiendomsmarkedet.
– Man kommer egentlig alltid tilbake til det samme: beliggenhet. Har du kjøpt en hytte med attraktiv beliggenhet, gode solforhold og ski-in/ski-out, er sannsynligheten for tap betydelig mindre, rett og slett fordi det alltid finnes noen som ønsker seg en slik hytte, sier Haatuft, som peker på Geilo som et område med et etablert og relativt likvid hyttemarked.
Hvis det er budkrig når du kjøper hytta, er det mer sannsynlig at også flere er interesserte neste gang hytta skal selges.Hyttemegler Christian Haatuft
– Det vil alltid være folk som ønsker å kjøpe hytte på Geilo. Det minsker sannsynligheten for store tap, og kan redusere tapsandelen noe, men det gjør det ikke risikofritt å kjøpe hytte på Geilo.
Også etterspørselen i kjøpsøyeblikket gir viktige signaler.
– Hvis det er budkrig når du kjøper hytta, er det mer sannsynlig at også flere er interesserte neste gang hytta skal selges, sier hyttemegleren.
– Så mange år bør du eie
For kjøpere som ønsker å redusere risikoen for tap ved et senere salg, er tidshorisonten avgjørende. Ofte må man eie hytta lengre enn mange tror for at det skal bli et plussprosjekt, forteller megleren.
– Du bør ha en horisont på fem til ti år. De fleste kjøper ikke hytte som en ren økonomsik investering, men som en livsstilsinvestering. Med et slikt tidsperspektiv er du som regel rimelig trygg, sier Haatuft.
Han minner om at tidligere pristopper har tatt lang tid å hente inn igjen. Vi må tilbake til tiden like før finanskrisen i 2008 for å finne forrige rekordår i hyttemarkedet.
Det var flere som kjøpte fritidsleiligheter på Geilo i 2007, rett før finanskrisen. Disse var først tilbake på kjøpsprisnivå under den nye toppen i pandemien.Hyttemegler Christian Haatuft
– Det var flere som kjøpte fritidsleiligheter her på Geilo i 2007, rett før finanskrisen. Disse var først tilbake på kjøpsprisnivå under den nye toppen i pandemien.
For dem som kjøpte på pandemitoppen kan ventetiden bli lang, tror megleren.
– Ganske mange må nok vente en del år før de kan selge med gevinst. De kan glede seg til mange år med ski fremover. Samtidig blir det stadig dyrere å bygge nytt, og tilgangen på tomter er begrenset. Det vil gi støtte til bruktprisene over tid.
– Ikke legg ut hytta i påsken
Dersom du vurderer å selge hytta, er det flere forhold du bør ta hensyn til. Den erfarne hyttemegleren opplever at mange selgere fortsatt har urealistiske prisforventninger.
– Mange tror fortsatt at alle tjener penger på eiendom. Derfor ligger det også mange hytter ute for salg nå. Men flere har begynt å bli edru – festen etter pandemien er over, sier han.
Mange tror påsken er det beste tidspunktet for fjellhytter, men ofte er markedet bedre tidligere på vinteren, mellom vinterferien og påsken.Hyttemegler Christian Haatuft
Haatufts råd til dem som vurderer salg, men frykter tap, er klart:
– Vær realistisk på pris fra start, det er de som får solgt i dag. Legg også ut i riktig sesong. Mange tror påsken er det beste tidspunktet for fjellhytter, men ofte er markedet bedre tidligere på vinteren, mellom vinterferien og påsken.
