Slik er reaksjonen til den erfarne eiendomsmegleren Terje Tinholt, idet han blir presentert for fasit på hvem som var boligmarkedets «tapere» i fjor. Mer om dette om litt, men først litt bakgrunn:

Nordmenn har lenge sett på eiendom som en trygg investering, men det er slett ikke alle som oppnår gevinst når boligen skal selges. Fersk statistikk fra Prognosesenteret viser at tapsandelen nasjonalt i fjor var på 13,9 prosent når dokumentavgift og meglerhonorar er hensyntatt. Med andre ord gikk én av syv selgere med tap. Dette er en liten nedgang fra 14,7 prosent i 2024, men høyere enn det foregående året. 

Mange faktorer spiller selvsagt inn ved boligsalg, ikke minst timing og flaks/uflaks, men tallene for fjoråret bekrefter at det er én ting man definitivt burde unngå dersom man er redd for å gå i minus, nemlig å selge for raskt. 

Ganske nøyaktig en tredjedel – hele 33,7 prosent – av dem som solgte etter å ha eid boligen i under tre år, gikk med tap i 2025. Tapsandelen var betraktelig lavere for dem med lengre eiertid – 14,7 prosent for dem som hadde eid i tre til seks år og kun 3,6 prosent for boliger eid i over seks år.

– Veldig overraskende

Tallene viser også at det er betydelig variasjon i tapsandelen mellom ulike aldersgrupper. Prognosesenteret opererer med følgende inndeling: under 35 år, 35 til 54 år og over 55 år.

Én av disse gruppene skiller seg klart ut med en langt høyere tapsandel enn de øvrige, når man hensyntar eiertiden – kort (under tre år), middels (tre til seks år) og lang (over seks år).

Her er det boligselgerne over 55 år som kommer dårligst ut. Denne aldersgruppen hadde høyest tapsandel både på kort, middels og lang sikt, sammenlignet med de yngre aldersgruppene.

Særlig hardt rammet var eldre som solgte etter kort tid. Nesten halvparten av boligselgerne over 55 år som hadde eid boligen i under tre år, tapte på salget i fjor. Det er nettopp disse tallene som utløser den spontane reaksjonen i innledningen til denne saken:

– Det er veldig overraskende, sier Tinholt.

– Ser et tydelig mønster

Ser man bort fra eiertid, og kun på alder, er det imidlertid flest unge som gikk i minus – omtrent hver sjette boligselger under 35 år gikk med tap. Blant de over 55 år og de mellom 35 og 54 år gikk hhv. cirka hver åttende og niende selger med tap.

– Hvordan kan de eldre ha høyest tapsandel på kort, medium og lang sikt, mens de yngre har generelt høyest tapsandel? 

– Her er det sammensetningseffekter: Det er langt flere yngre som eier kort og langt flere eldre som eier lenge. De få eldre som eier kort har høyere tapsandel enn de mange unge som eier kort. Derfor er begge deler mulig på samme tid, sier sjeføkonom Nejra Macic i Prognosesenteret som legger til: 

– Uavhengig av alder er det et tydelig mønster der kortere eiertid gir vesentlig høyere tapsandel, sier sjeføkonomen til Kapital.

Til seniorenes forsvar kan det nevnes at disse også kan skilte med den høyeste medianavkastningen – 3,43 prosent, opp fra 3,3 prosent i fjor. Lavest gjennomsnittlig avkastning hadde gruppen under 35 år – 3,26 prosent, mot 2,9 prosent i 2024 – hvilket kan reflektere at man har en tendens til å flytte hyppigere i denne fasen av livet.

Flipper med høy risiko

Selv om det er en del som ender opp med røde tall når boligen skal selges, er det ganske få som går mye i minus.

Andelen tinglyste boligsalg i 2025 som endte med store tap, definert som minus fem prosent pr. år i perioden boligen var eid, var på kun 2,3 prosent i fjor. Dette er en nedgang på et halvt prosentpoeng fra året før.

Til sammenligning endte 7,5 prosent av boligsalgene med høy avkastning, minst ti prosent pr. år. Og interessant nok er det en høy andel av dem som eide kort som også havner i denne kategorien.

– Her kommer de vellykkede flippeprosjektene inn. Ikke overraskende er det mer risikabelt å eie kort – det kan gå veldig bra og det kan ende med tap, sier Macic.

Storbyfordel

Bryter man ned statistikken på geografi, skiller hovedstaden seg ut i positiv forstand. Tallene viser at tapsandelen i Oslo var på 6,9 prosent – betraktelig lavere enn i landet som helhet. Fylket med høyest tapsandel var Innlandet – en fjerdedel av boligselgerne her gikk i minus i fjor.

Selv om prisveksten i det sentrale østlandsområdet var av det moderate slaget i fjor, er det altså ting som tyder på at boligene her «holder seg» bedre i verdi. 

Det kan også nevnes at flere, 8,3 prosent, oppnådde høy avkastning i Oslo, sammenlignet med i resten av landet. Og det var flere som gjorde gode salg i hovedstaden, enn som gikk med tap.

Eiendomsmegler Tinholt lar seg overraske over andelen tap på landsbasis, som ikke stemmer overens med hans erfaringer fra Oslo og Bærum.

– Her tikker og går det. Selv om det var lavere stigning i fjor enn vi hadde beregnet, ser vi at det var nok til at de fleste har kommet greit ut. Jeg må med hånden på hjertet si at jeg ikke kjenner til noen som solgte med tap i fjor, i hvert fall ingen av mine kunder, sier han.

Tinholt er åpen for at situasjonen kan være annerledes i distriktene, der det gjerne er større skjevhet mellom byggekostnader og markedspriser.

– Bygger du langt nok utenfor hovedstaden og de store byene i Norge, kan det nok være at du må vente lenger for å få igjen pengene. Jeg tror kanskje det er noe av grunnen til at tallet på landsbasis er høyere.

– Var ikke bærekraftig

Megleren viser ellers til den pengepolitiske utviklingen, der en periode med svært lave renter ble avløst av kraftig og hurtig renteoppgang, som en driver for utviklingen.

– På enkelte områder ble folk kanskje overivrige. Jeg så hvordan budrundene gikk i perioden i 2020 og 2021 – da tenkte vi at det egentlig ikke var bærekraftig. Selv under pandemien gikk særlig endel litt mindre objekter voldsomt. Så stoppet det helt opp i 2023, før det nå sakte, men sikkert går fremover igjen.

Sett i lys av dette mener Tinholt at markedet har holdt seg overraskende godt.

– Det burde jo egentlig knekt totalt sammen, så vi er jo forundret over at ikke eiendomsmarkedet falt mer, gitt den kraftige kosten. I utgangspunktet må jeg si at markedet, særskilt i Oslo, er formidabelt sterkt, sier han.

«Metropolsk»

Etter at det første sjokket har lagt seg, forsøker Tinholt seg også på en forklaring på hvordan det kan henge sammen at eldre er overrepresentert i tapsstatistikken.

– De har kjøpt i en tid med lav rente, og trodde at renten skulle være lav lenge. Samtidig vil de leve greit. Da de innså at regnestykket ikke blir så godt som de trodde, kaster de seg rundt, selger seg ned og tar heller tapet – fordi de kan. Det må være derfor, sier han.

Generelt opplever Tinholt at flere eldre kunder ønsker å binde mindre kapital i bolig. Han har blant annet bistått et pensjonistpar som solgte boligen og fordelte gevinsten på ny leilighet, barn og en hytte de hadde drømt om lenge. En annen kunde cashet inn på boligen og satset pengene på et feriested i Frankrike.

– Jeg opplever nå at en del heller vil leve litt mer, eller kjøpe en hytte i Norge eller utlandet, og heller ha litt mindre boflate. Det tror jeg er en trend vi kommer til å fortsette med. Folk klarer seg med litt mindre plass og vil ha mer å rutte med, og da kanskje en annen type eiendom, eller en eiendom til. Jeg tror man blir mer «metropolske» og gjør som mange gjør i utlandet: de har gjerne et enklere hovedhus og heller flere eiendommer andre steder.

– Opplever du at mange undervurderer risikoen ved å eie kort?

– Nei, merkelig nok gjør jeg ikke det. De fleste er veldig bevisste på dette, men satser likevel, så det blir feil å si at de undervurderer det. Har du vært med i en vill budrunde, så anbefaler jeg absolutt at du har en femårshorisont, men det kan fint holde med to år. Jeg har tradere som tjener gode penger på å sitte i fire måneder, men da skal du være veldig påkoblet markedet og veldig godt orientert.