– Forskjellen mellom norske femårslån og svenske er 190 punkter. Mot eurosonen er det 180 punkter – det er en enorm forskjell i finansieringskostnad, sier adm. direktør i Colliers Nordic, Bård Bjølgerud.

Det gjør at mange har solgt seg ut i større eller mindre grad av Norge.

Les også

– Blinker seg ut som investeringsmulighet

Kjell Inge Røkke og John Fredriksen øker i eiendom. Kapitals eiendomspanel peker på tre segmenter som går så det griner.

– Utlendingene eier ikke like mye som de gjorde, og selskaper som CBRE IM, Blackstone, Deka og Starwood har vært nettoselgere. Andre er kjøpere gjennom nye fond som settes opp, som Niam og Urban Partners, sier han.

Hvor ikke selge mer?

– Hvorfor selger de ikke mye mer når avkastningen blir langt høyere i andre land?

– Flere av de største aktørene eier ikke lengre så mye i Norge. I tillegg velger andre utlendinger å ikke selge, fordi prisen de kan oppnå i dag er for dårlig i forhold til avkastningsmålene. Det er bedre å vente. Noen aktører kjøper porteføljer som strekker seg over flere land, for eksempel Midstar-porteføljen som gikk for ca 10 milliarder, hvorav 1,7 milliarder i Norge. Andre har selektivt økt eksponeringen i det norske boligmarkedet, som Heitman og Zetland, sier han.

CapMan kjøpte i februar i fjor hotelleiendomsselskapet Midstar for rundt 10 milliarder kroner. Salget inneholdt 28 hoteller, og 45 prosent av leieinntektene kom fra det danske markedet, 37 fra Sverige og 18 prosent fra det norske. Salgsverdien på de norske hotellene lå rundt 1,7 milliarder.

Andre investorer har mandat om å vokse innen student- og utleieboliger, og da er Norge med på kartet, selv om Norge er et mer marginalt marked med gode makroforutsetninger. Interessen er der, hvis produktet er riktig, men det er ganske få slike muligheter, sier han.

Laveste kontorandel noensinne

Industri- og logistikkeiendom har lenge vært øverst på listen til mange investorer, og hovedtyngden av eiendomsmassen og kjøpene og salgene kommer i Sverige og utenfor København. Interessen for norsk logistikk er mer selektiv, men bedre enn for blant annet kontor.

– Kjøpsandelen på kontoreiendom blant utenlandske investorer i Norge er nå på 4 prosent, den laveste noensinne. Det er få utenlandske aktører som har kjøpt norsk kontoreiendom de siste årene. Dette er det stor sett norske familieselskaper og institusjonelle aktører som kjøper, sier han.

Colliers var megler da et av fjorårets største salg ble gjennomført da Selvaag solgte hele porteføljen av utleieleiligheter for 3,3 milliarder kroner fordelt på 1.000 leiligheter. KLP fikk tilslaget, men ifølge Bjølgerud var det 11 budgivere og over halvparten utenlandske. 

– Litt av grunnen var at det var lang finansiering og høy belåningsgrad med husbankrente på drøyt 3 prosent, alt inkludert. Da kunne mange regne det hjem med tanke på finansiering, leievekst og verdistigning. Kommer det store og gode objekter til salgs med gunstige finansieringsvilkår, er de internasjonale med helt inn til målstreken, sier han. 

Kjøper utleieboliger

Men det er ikke bare husbankfinansierte utleieboliger som utenlandske investorer har kjøpt. Da Pål G. Gundersen og Kim Erla solgte ut store boligporteføljer, var det det London-baserte fondet Zetland Capital som tok det.

Og da Johan Fastings BoColiving solgte en studentboliger for 1,8 milliarder, sto det amerikanske eiendomsfondet Heitman klar med lommeboken.

– Hvorfor kjøper de utleieboliger med enda dårlige avkastning enn alt annet?

– Boligutleie er lavyieldinvesteringer i alle land, men i Norge bygges det lite nytt, det er mange på boliger - både studentboliger og andre, og boligprisene stiger. Det har gått en del boligtransaksjoner i Norge, men i Danmark og særlig Sverige er dette et stort segment, sier Bjølgerud.

  – Eneste med redusert andel

– Norge skiller seg ut som det eneste nordiske landet hvor andelen internasjonale kjøpere har falt de siste to årene. Hovedårsaken til dette er vårt rentenivå sammenlignet med Sverige og resten av eurosonen, sier Alexander Stensrud, leder for transaksjoner i CBRE.

NORGE VELGES BORT: – Norge skiller seg ut som det eneste nordiske landet hvor andelen internasjonale kjøpere har falt de siste to årene, sier Alexander Stensrud, leder for transaksjoner i CBRE. Foto: Fredrik Hansson

–  Til tross for stor etterspørsel etter skandinavisk eiendom, foretrekker investorene Sverige og Danmark, da yieldgapet mellom eiendomsyield og lånekostnad er mer attraktivt der. Med dagens renteutsikter er det lite som tyder på at dette vil endres innen 2026, fortsetter han.

Han sier at i Sverige og Danmark er internasjonale investorer netto kjøpere, og de står for 39 prosent av totalt transaksjonsvolum i begge land. 

– Internasjonale investorer øker særlig eksponeringen mot bolig- og logistikkeiendom, og disse segmentene står nå for nærmere 60 prosent av all transaksjonsaktivitet knyttet til utenlandsk kapital i Norden. Dette er også hva de ønsker å kjøpe i Norge, sier han.

Mye av kapitalen som kommer fra internasjonale investorer, kommer ikke i direktekjøp, men via fond og partnere som Nrep, Niam, Areim og andre.

– Vanskelig å argumentere for

– Den internasjonale aversjonen mot kontoreiendom henger igjen, og i tillegg har endel nasjonale investorer hatt større tro på norsk rentefall – en mye større tro enn internasjonale investorer, sier Herman Følling Ness, leder for internasjonale markeder og partner i Malling & Co.

Yieldgapet er den desidert største grunnen til at internasjonale investorer virker å være lunkne til eiendomsinvesteringer i Norge, når man ser på transaksjonsstatistikken alene.

– Ser man på yieldgapet (forskjellen mellom yielden en eiendom går på og femårs swaprente) er den lik i Oslo og London. At vi ligger med samme gap som London, er litt vanskelig å argumentere rasjonelt for hvis man ikke tror på rentefall og leieprisvekst, sier han. 

SAMME YIELD-GAP SOM LONDON: – At vi ligger med samme gap som London, er litt vanskelig å argumentere rasjonelt for hvis man ikke tror på rentefall og leieprisvekst, sier Herman Følling Ness, leder for internasjonale markeder og partner i Malling & Co.. FOTO: Pressefoto

Han mener det motsatte har skjedd.

– Rentenedgangen har vært svakere enn mange investorer ventet, og vi har ikke fått den videre leieprisoppgangen mange så for seg i kontor, sier han.

Med likhetstrekkene i prisingen mot London, peker alt for at pengene legges der.

– Mange har kjøpt trofeeiendom i London for å sylte ned pengene over lang tid, de ønsker bare en trygg havn. Nå ser man som et eksempel at mange Hongkong-baserte investorer selger mye i London fordi de har tapt mye på hjemmebane. 

Magert tidligere og

Ness sier at man også har hatt magert yieldgap i flere perioder tidligere.

– Det har handlet om høy forventet KPI-justering av leiekontrakter, leieprisvekstforventninger som har slått til og annet - alle perioder har sine forklaringer, sier han.

 Ness gikk fra å være leder for analyse i Malling & Co. til transaksjonssiden i september i fjor. 

– Den siste perioden har vært litt tung å se på fra mitt tidligere ståsted som «rasjonell» analytiker. Det har vært store forventninger til rentenedgang, og det har vært litt særnorsk. Det har vært kraftigere rentefall i Sverige, og da kan man ihvertfall følge det rasjonalet til kalkulatoren for prisingen der.

– Det som i stor grad har preget det norske markedet er egenkapitalfinansierte kjøpere – livselskaper, pensjonskasser og andre – som har vært dominerende på de mest attraktive kjøpene. Mange aktører har sett denne prisingen og ønsket seg tilsvarende prising, uten en forankring til om deres objekt faktisk har de samme kvalitene som denne kjøpergruppen har i sine mandater. Da blir det fort et gap mellom selgers prisforventning, og kjøpers betalingsvillighet, eller kanskje enda mer presist - betalingsevne.

– Skal internasjonale, belånte investorer se på Norge, må det en reprising til for at de skal bruke tid på å vurdere ulike caser. 

– Kronekurs dårlig spill

– Hvor mye må prisene ned?

– Jeg skal ikke spekulere i det, men det holder ikke med en kvarting (0,25 prosentpoeng på yielden). Det gjelder nesten alle typer eiendom, fra de mest attraktive med stivest prising til normale objekter og «value add»-eiendommer innen de fleste segmentene, sier han.

– Hva med kronekursen? Tror man på en styrket krone, kan det være et godt argument for å kjøpe.

– Det er alltid et argument, men mange har et mandat om ikke å spekulere i valuta. De fleste hedger seg, så da er du like langt, sier han, og legger til:

– Mener du at kronen er svak og det er driveren for verdiskapningen din, er det et dårlig finansielt spill å gå via eiendom fremfor direkte i valutamarkedet.

Han sier at selv om interessen er høy, blir kjøpsevnen svakere blant internasjonale kjøpere, men den er ikke borte.

– CapMan kjøpte i februar Politihuset på 17.000 kvadratmeter i Kristiansand. De er belånt, og kunne se på områder der mange av livselskapene og pensjonskassene som regel ikke har mandat til å vurdere, sier Ness.
Malling & Co var megler i salget, og Ness kan ikke gå ut med prisen.

Mener du at kronen er svak, er det et dårlig finansielt spill å gå via eiendom fremfor direkte i valutamarkedet

Herman Følling Ness

– Vil kjøpe mer

Den globale investoren H.I.G. Realty har 74 milliarder dollar i forvaltningskapital der eiendom er en av hovedstrategier, ifølge selskapets hjemmeside. I Norge har selskapet i dag rundt 3,5 milliarder investert i eiendom. De eier Hotel Ullensvang, fire kontorbygg i Stavanger, ett bygg som konverteres til hotell i samme by, pluss industri- og logistikkeiendommer i Bergen og  i Borgeskogen mellom Sandefjord og Tønsberg. De siste nevnte var en pakke på snaue 25.000 kvadratmeter som ble kjøpt i starten av november.

IKKE BARE SPREAD-FOKUS: – Yield-spread må sees sammen med investeringens likviditet, leiestrukturer og risikojustert leievekst, sier Halvor Berg Sand, ansvarlig for Norden i H.I.G. Realty Europe. FOTO: H.I.G. Realty

– Hvilken andel har dere for investeringer i Norden? Skiller dere mellom landene eller anses det som ett område?

– Norden er et viktig delområde innenfor vår europeiske eiendomsstrategi, og vi liker regionen fordi den kombinerer institusjonell stabilitet, transparens og gode kapitalmarkeder, sier Halvor Berg Sand, som er ansvarlig for Norden i H.I.G. Realty Europe.

– Vi opererer ikke med en fast andel som skal til Norden, men historisk har vi ligget mellom 10 og 30 prosent. Akkurat nå er vi tydelige på at vi ønsker å være aktive i hele Skandinavia, og vi har en ambisjon om å kjøpe eiendom for minst 2 til 4 milliarder her de neste årene, sier han.

Svak valuta lokker

De anser logistikk- og hotellsegmentene som særlig attraktive. 

— Svak valuta får utlendinger til å komme til Norge og flere nordmenn har fått øynene opp for hva landet tilbyr, samtidig som hotellbransjen har hevet kvaliteten betydelig de siste årene. Ferie- og fritidssegmentet ligger over pre-pandemiske nivåer og vi så at nøkkeltall fortsatte å forbedres i 2025.

– For kontor er vi svært selektive. Vi ser «polarisering» mellom  moderne, ESG-bygg i gode beliggenheter, mens bygg av lav kvalitet vil være ilikvide og ha større behov for investeringer for å tiltrekke seg leietakere, sier han.

– Det er langt høyere yield-spread i Sverige og Danmark enn i Norge. Hvilken belåningsgrad opererer dere med, og hva skal til for at dere velger en norsk eiendom eller portefølje fremfor danske eller svenske alternativer?

– Spreaden mellom rentenivå og prime yield har gjort det vanskeligere å få til klassiske, gjeldsfinansierte transaksjoner i Norge – hvilket gjør at kjøpermarkedet for de beste eiendommene i stor grad er egenkapitalsinvestorer. Vi ser på yield-spread som én indikator, men ikke som beslutningskriterium alene, sier han.

– Yield-spread må sees sammen med investeringens likviditet, leiestrukturer og risikojustert leievekst. Finland og Sverige har for eksempel hatt en mye høyere spread, men til gjengjeld er det mange områder der særlig innenfor logistikk som sliter med høy ledighet og tilbudsside som vil holde leieprisene nede, sier han.