CANNES, FRANKRIKE: – Investorene har i snitt fått nærmere 60 prosent avkastning, sier daglig leder og grunnlegger av Bo Coliving, Johan Rasting.
Bo Coliving leier ut boliger til studenter, og har i dag 52 eiendommer i 13 byer med nærmere 1.500 rom. Bare i 2022 kjøpte selskapet eiendommer for 1 milliard kroner, og en portefølje verdt 350 millioner ble overtatt i april, deriblant et hotell som hotelldriveren Asmund Haare solgte.
Selges til amerikanere
I februar 2022 kjøpte selskapet 17 eiendommer i Trondheim med 400 rom av Stiftsstaden Bolig. Fra før eide selskapet 250 rom i Bergen og 350 rom i mindre eiendommer i Tønsberg, Fredrikstad, Molde, Horten, Skien, Larvik, Porsgrunn og Bø i Telemark. Ved utgangen av 2021 hadde selskapet totalt 474 rom.
Selskapets regnskap for 2022 er ikke klart ennå, ifølge Rasting, men han har tidligere uttalt at leieinntektsnivået på eiendomsporteføljen som eies er 125 millioner kroner.
– Det ligger på det samme nå, vi har ikke kjøpt noe som har økt dette vesentlig, sier han.
I 2021 hadde selskapet inntekter på 80 millioner og et resultat før skatt på 65 millioner.
Nå selges det unge, raskt voksende selskapet til det amerikanske eiendomsfondet Heitman.
Rasting vil ikke kommentere prisen, men prisen på eiendommene er etter det Finansavisen erfarer 1,8 milliarder kroner.
Investorene skal ifølge Rasting ha gått inn med rundt 350 millioner i egenkapital. Fratrukket gjeld på om lag 1,2 milliarder, er gevinsten over 200 millioner kroner.
Eier 9 prosent
Finansavisen treffer Rasting på eiendomsmessen Mipim i Cannes i Sør-Frankrike.
Han sitter på 9 prosent av aksjene i Bo Coliving. I tillegg hadde han og andre i ledelsen opsjoner.
Halvparten av ledelsens beholdning skal nå reinvesteres sammen med de nye eierne.
KJØPTE HOTELL: Bo Coliving kjøpte blant annet Hotel Atlantica i Ålesund av Asmund Haare for å bygge om til studentboliger. foto: Pressefoto
Bo Coliving har totalt hatt 85 aksjonærer. Det er flere profilerte eiere, som Arne Fredly, Adolfsen-brødrene, fondsforvalter Martin Mølsæter, leder av DNB Markets Alexander Opstad og Kjetil Holta. Alle har små poster – Holta er størst med 2 prosent av aksjene.
Største eier er Stiftsstaden Bolig i Trondheim, som eies av Lasse Høyem og Ketil W. Johnsen, med 17 prosent.
Ideen til selskapet fikk Rasting da han etter 15 år i Oslo solgte boligen og flyttet tilbake til hjembyen Tønsberg. Han hadde jobbet som aksjemegler og -analytiker, men fikk interesse for eiendomsmarkedet.
– Etter salget av Oslo-boligen fikk jeg kapital til overs, og gikk inn i eiendomsmarkedet sammen med en kompis. Vi startet med å flippe noen hus, og kjøpte etter hvert leiligheter som vi leide ut til studenter.
– Vi hadde en positiv kontantstrøm og bygget om eiendommene for å optimalisere yielden, sier han.
– Det var hyblifisering?
– Det er et litt belastet begrep, men i starten før Bo Coliving var det nok det, sier han.
Klager fra naboene
Hyblifisering er å bygge om en leilighet slik at man får flere soverom på samme areal, slik at leieinntektene økes.
Mange opplever dette som ugunstig for gode bomiljøer hvis det blir en stor andel beboere som bor på små arealer med kort gjennomsnittlig botid. I Trondheim har Bo Coliving og andre studentboligselskaper fått klager av naboer for å bygge ut for mye i et boligområde på Møllenberg.
De andre beboerne frykter at studentandelen kommer opp i over 50 prosent av totalen.
«Vi som bor fast på Møllenberg opplever at en for høy prosent studentboliger forringer bomiljøet for vanlige beboere. At andelen studenter i området snart er oppe i ca. 50 prosent, fører til et ustabilt bomiljø. Det medfører at barnefamiliene rømmer, samt en kontinuerlig voksenopplæring av unge folk om elementære regler for å bo», heter det i et leserinnlegg i Adresseavisen i august i fjor.
INVESTOR: Kjetil Holta sitter på 2 prosent av aksjene. Foto: Eivind Yggeseth
– Hva synes du om kritikken, og hva gjør dere for å unngå problemene som skisseres?
– Studenter trenger ikke voksenopplæring. Det er en leiertagergruppe som stort sett oppfører seg ordentlig og betaler leien når de skal. Det er kommunen som gjennom regulering bestemmer utbygging, og å legge til rette for at flere studenter kan bo sammen i eksisterende bygningsmasse bør applauderes, sier Rasting.
Fikk inn venner og familie
Etter hvert skilte kompisene lag, og Rasting så for seg å gå industrielt inn i privat studentboligutleie.
– Det som har fascinert meg, er at vi har klart å skape relativt betydelige verdier med så begrenset risiko. Det er en motsyklisk bransje – når det er dårlige tider, velger flere å studere lenger, sier han.
Videre har leietagerne solid betalingsevne gjennom Lånekassen. Og da gikk det fra flipping av boliger og kjøp av enkeltleiligheter til å skaffe seg porteføljer. Hovedvekten av boligene ligger i Trondheim, Bergen og Ålesund, Oslo er ikke på kartet.
– Vi klarer ikke å regne hjem kjøp for utleie i Oslo, det er for høye kjøpspriser, sier Rasting.
– Vi er mer glade i å kjøpe eiendommer sentralt i byene enn bokasser utenfor. Om universitetet eller høyskolen skulle flytte, er det alltid behov for sentralt beliggende boligeiendommer likevel, sier han.
I starten var selskapet eid av Rasting, Truls Navestad, Klaus de Wibe og Andreas Rokne.
Holta og Adolfsen inn
Det var en emisjonsrunde i desember 2020 der familie, venner og andre ble invitert inn. På vårparten 2021 kom en ny emisjonsrunde hvor blant annet Holta og Adolfsen investerte.
Storkjøpene i første kvartal i fjor sendte leieinntektene opp 200 prosent. Og da trengtes mer kapital.
– Av de rundt 350 millionene vi har hentet i egenkapital har to tredjedeler kommet ved kontantemisjoner og det resterende som oppgjør for eiendomskjøp. Siste kontantemisjon var i overkant av 100 millioner i mars 2022. Vi plasserte samtidig et konvertibelt lån.
– Hvorfor selges selskapet etter så kort tid?
– Vi ønsket å få inn en kompetent og kapitalsterk eier. Selskapet har en klar vekststrategi og har vært rigget deretter, sier han.
I dag har selskapet 1,1 milliarder kroner i bankgjeld, med hovedsakelig flytende rente.
– Er ikke det veldig risikabelt?
– Nei. Vi har stort sett hatt flytende rente i tillegg til ulike renteswapper som vi har gått ut og inn av. Planen var å sikre mellom 30 og 50 prosent gjelden i løpet av første halvår.
– Er rentestigningen grunnen til at dere selger?
– Nei, men da vi begynte salgsprosessen var rentenivået lavere enn nå, og det har påvirket prisen vi landet på, sier han.
Portefølje på 53 mrd. dollar
Heitman er et globalt, ubelånt eiendomsfond med rundt 53 milliarder dollar under forvaltning. Selskapet har investert i studentboliger siden 2003, og har en portefølje på rundt 3 milliarder dollar i dette segmentet.
Og med en ny kapitalsterk eier, er vekstambisjonene store. Det uttalte målet er å runde 10.000 boliger i Norge innen 2026, som er det samme som Rasting har hatt som ambisjon en god stund.
Det tilsier at det skal investeres mellom 2 og 3 milliarder kroner årlig. Rasting har tidligere uttalt til Finansavisen at han anser at totalmarkedet for studentboliger ligger på 15 milliarder i leieinntekter årlig.
– Klarer du å legge inn nok penger med den kraftige veksten slik at du beholder andelen din?
– Jeg har dessverre ikke anledning til å følge opp pro-rata i kommende emisjoner, så jeg kommer til å bli vannet ut, sier Rasting.
– Har du bundet deg til å jobbe i selskapet etter salget?
– Hele ledergruppen og de ansatte blir med videre, og jeg har fått bindingstid en periode. Vi ser frem til å få kompetansen Heitman representerer i ryggen, og jeg ser for meg å bli i jobben i mange år, sier han.
