– Det som er konsumdrevet innen næringseiendom går best, sier Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co og tilføyer:

– Hotell har lenge gått så det griner.

Så bra går hotell at Malling-selskapet nå kjøper First Hotel Millennium i Kvadraturen. Det gjør de sammen med Aspelin Reitan Eiendom.

– Det hotellet har vi sett på i mange runder tidligere også, sier adm. direktør Ida Aall Gram i Aspelin Reitan Eiendom.

– Vi har veldig tro på hotell. Nå passet det å ta inn et utviklingscase i hotell. Fra før sitter vi på fire hoteller.

Senere i møtet slipper Aall Gram en annen nyhet som får gutta til å sperre opp øynene.

Tegn på bunnen

Slike optimistiske takter var det ikke da vi samlet Kapitals eiendomspanel for et halvt år siden. Da var overskriften basert på eiendomsnestor Roar Sandnes dystre markedsdiagnose: 

«Det er djevelsk når man står nede i bølgedaler. Nå føler jeg at vi er i en dyp en.»

Nå forteller ekspertene derimot om tre konkrete områder som går så det suser, og at det kanskje begynner å løsne på andre felt også. 

Møller satser på Hasle

Møtestedet nå er Construction City, midt i trafikkmaskinen på Ulven øst i Oslo. Siden treffet i august er brunfargen borte, men humøret er på plass til tross for at mye ikke er på stell – som at man kan se langt etter rentekutt etter de ferskeste inflasjonstallene.

I tiende etasje blir vi geleidet inn i et styrerom, som har fått navnet «Mulighetsrommet». Herfra er det storslagen utsikt vestover fra Intility Arena og Hasle og videre mot sentrum og fjorden.

Andreas Jul Røsjø, adm. direktør i Møller Eiendom, peker på et gammelt bygg ikke langt unna. Det skal Møller Eiendom snart rive og siden oppføre et nytt bygg, noe som er ganske sjelden kost i dagens marked. 

De har kalt prosjektet Hasle Kraft.

– Det blir et nytt kontorbygg på 17.300 kvadratmeter med ferdigstillelse i 2028, forteller han.

Totalt investeres det oppunder milliarden i dette prosjektet.

Spådommene

Markedet for næringseiendom har vært nitrist med nedskrivninger, økte skatter, gjeldsproblemer, høye renter, konkurser, geopolitisk uro og frys mellom kjøperes og selgeres forventninger i transaksjonsmarkedet.

I forkant av møtet har Kapital bedt deltagerne spå hva de mener er status i markedet et halvt år frem i tid. Dette er utgangspunkt for den videre samtalen.

– Styringsrenten slår hardt 

– Hva er egentlig status om dagen?

– Den høye styringsrenten slår fremdeles hardt inn i transaksjonsmarkedet vårt, forteller Sandnes.

– Mange aktører sliter med høye renteutgifter og høy formuesskatt. Men utleie går så det griner, sier han.

Sandnes var medgründer i Akershus Eiendom. Selv om han har solgt seg ut, har han fremdeles kontorplass og er inne i det meste. I fjor håvet selskapet inn på kontorleieutleie, og det var særlig programvareselskapet Visma og Statkraft som bidrar til et rekordår for selskapet i 2025.

Innflytelsesrike investorer satser 

Jul Røsjø påpeker at flere innflytelsesrike investorer har valgt å satse på eiendom.

– Både Kjell Inge Røkke og John Fredriksen har de siste årene økt eksponeringen betydelig mot eiendom, og da særlig i det svenske markedet. Røkke har eksempelvis blitt største eier i svenske SBB målt etter kapital og nest største eiere av Sveafastigheter, sier han.

I desember gjennomførte Norwegian Property (NPRO) en kapitalforhøyelse på 6,25 milliarder kroner, finansiert ved at Fredriksen la inn sine Fabege-aksjer som tingsinnskudd. 

– Dermed ble NPRO største eier i Fabege, sier han.

– Tegn på bunnen

Møller Eiendom-sjefen sier at de to milliardærene Røkke og Fredriksen har mulighetsrom i en rekke andre industrier, men likevel velger de å vekte seg inn i eiendom nå. 

– Det må jo være et tegn på at vi er i bunnen av den dalen nå, mener han.

– Historisk sett er ikke ståa så gæren, men sammenlignet med the heydays, ser det dårlig ut, poengterer Aall Gram. 

– Det handler kanskje om å justere forventningene litt. 

Reitan med på laget

For Aall Gram har det vært et år med mye action. Først ble konsernet Aspelin Ramm delt mellom de to eierfamiliene Aspelin og Ramm. Så fant Aspelin-delen, det vil si eiendomsselskapet i Oslo, en ny partner i de pengesterke matmilliardærene i Reitan Eiendom.

Det nye selskapet heter Aspelin Reitan Eiendom, og dealen utgjør hele 19 milliarder kroner av fjorårets transaksjonsvolum. Alpha Corporate bisto i både «skilsmissen» og sammenslåingen.

– Alt ble gjennomført før jul. Nå er vi i gang med en ny strategiprosess, forteller hun. 

– Får dere noen Reitan-folk inn? lurer Malling.

– Nei, det de hadde i Oslo, Christiania Areal, var bare eiendom, ingen mennesker. Nå ansetter vi både for å ta imot ny eiendom og satse på videre vekst.

Kjøperne i fjor

I snitt trodde panelet at fjorårets transaksjonsvolum skulle ende på rundt 85 milliarder kroner. Malling var mest positiv med sin spådom på 95 milliarder kroner. Jul Røsjø og Sandnes spådde 80 milliarder kroner.

Volumet endte på omtrent 90 milliarder kroner. 

– Det at vi oppnådde et transaksjonsvolum på 90 milliarder kroner i fjor skyldes i stor grad livselskaper og fond som satt på investerte midler som ble investert i næringseiendom og de 19 milliardene fra Aspelin Reitan-fusjonen, sier Sandnes.

Han tror inneværende år vil ende på omtrent samme nivå. 

– Det er litt tre skritt frem og to tilbake. 

De tre andre spår 100 milliarder kroner. I snitt tror de dermed på en oppgang på omtrent syv prosent. 

Logistikk større enn kontor

– En analytiker hos oss påpekte at logistikk utgjorde en større andel enn kontor i transaksjonsmarkedet i fjor, sier Malling.

– Det har aldri skjedd før, tilføyer han. 

Rett før jul bladde KLP Eiendom opp nesten fire milliarder kroner for å sikre seg eiendomsporteføljen til Bulk Industrial Real Estate. Da selskapet ble etablert, drev det hovedsakelig med eiendomsdrift for logistikk- og lagervirksomhet. Fire år senere kom satsingen på datasenter i gang. I 2018 kom Fredriksen med på eiersiden. 

– Investeringsmulighet

På tampen av vinterferien ble det også kjent at den største logistikkeiendomstransaksjonen noensinne i Norden ble gjennomført av næringsmeglingsselskapet Colliers. Den hadde en verdi på over elleve milliarder norske kroner, skrev Finansavisen.

Det skal være mer å gå på innen logistikk, skal vi tro panelet. 

– Logistikk blinker seg ut som investeringsmulighet, mener Malling. 

Sandnes sier seg enig:

– Logistikk er et marked som fremdeles er attraktivt for investorer i Norge og internasjonalt. Yielden har økt betydelig siden bunnen i 2021–2022, og «Last Mile Logistics» har økt etterspørsel i Oslo-området.

– Ikke investeringsvilje

Sandnes sitter i styrene til flere familieeide selskaper. Han sier at med doble renter fra 2021 og ikke minst formuesskatt er det ikke luft igjen i bånn i systemene. 

– Da har du ikke investeringsvilje. Vi har mange mandater ute, men de må selge først og har ikke lyst til å selge til dårlige priser, sier han.

– Kontantstrømmen er ikke der, supplerer Aall Gram. 

Hun sier også at hvis man eier et næringsbygg og noen andre har utenlandsk eier vil det bli en konkurransevridning fordi den norske eieren må betale formuesskatt.

– Da må man i teorien ha mer leie for å få det til å gå rundt, sier hun.

– Det er det samme med utleieboliger. Der selger aktørene seg ut, supplerer Jul Røsjø. 

De yngre vil ut 

En annen tendens er at de yngre generasjonene vil ut av eiendom.

– De vil ha cash, sier Sandnes.

Han trekker frem Anthon Eiendom. Det selskapet eies 50 prosent av Løvenskiold og Erik Salin. I oktober ble det kjent at det i neste generasjon Løvenskiold er seks stykker, og at ingen av dem ønsker å drive videre. Porteføljen ligger ute for anslagsvis fem milliarder kroner.

– Det blir nok noen nordmenn som kjøper, sier Sandnes.

I det denne saken skal publiseres blir det gjort kjent at Thon ønsker å kjøpe selskapet. Det er inngått en intensjonsavtale. Etter det Kapital kjenner er prisen i nærheten av fem milliarder kroner. 

Utlendingene er lite keene på å investere i Norge. Ved forrige korsvei trodde panelet at de ville snappe opp eiendom for rundt 20 prosent. Fasit endte på 13 prosent. Spådommene for inneværende år ligger på omtrent samme nivå.

Flat yield

I skrivende stund ligger prime yield på 4,5 prosent. Dette begrepet er en betegnelse på forholdet mellom inntekt og eiendomsverdi og gir et godt øyeblikksbilde av verdien til en eiendom. 

For et halvt år siden trodde panelet samlet at det ville ligge på 4,5 prosent nå. Der ble det full score.

Nå er de litt uenige om retninger videre. Aall Gram og Jul Røsjø sier opp, mens Malling og Sandnes sier flatt. I snitt mener de at den skal bittelitt opp. 

– Ikke yieldgap igjen

– Det er ikke noe yieldgap igjen, poengterer Malling.

Han refererer til forskjellen mellom avkastningen på en eiendom og en risikofri investering som statsobligasjoner.

– Vi har Europas dårligste yieldgap. Det er alle egenkapitalkjøperne som kunstig har presset prime yield ned. Når de er ferdighandlet, er man mer avhengig av gjeldskjøperne, sier Malling.

– Større risikopremie

Sandnes mener at yielden særlig må opp i områdene hvor den nå ligger på cirka 6,5 prosent.

– Der skal du ha større risikopremie for å eie, supplerer Aall Gram.

Det er ikke bankene det står på i transaksjonsmarkedet. 

– Bankene oppleves som fremoverlente og interesserte i å øke utlån til eiendom, sier Sandnes.

– Vil alltid vinne

Aall Gram poengterer at sentrale beliggenheter alltid vil ha både høyere betalingsvillighet fra investorer og brukere. Det vil si lavere yield og høyere kontorleie.

– «Prime» leie vil alltid vinne, sier Jul Røsjø. 

Malling forteller at de holder på å reforhandle der de leier i Dronning Mauds gate i Vika, og at det er tøffe forhandlinger om prisen.

Lokalene deres ligger midt i såkalt Central Business District, forkortet CBD, og består av områdene Vika, Aker Brygge, Tjuvholmen og Bjørvika med mer. Enkeltbygg ellers i sentrum og på Majorstuen sorterer tett på CBD.

Ganske flat leie

Leien i CBD lå på 4.700 kroner pr. kvadratmeter for et halvt år siden og er uendret. I snitt trodde panelet at den skulle opp til 4.800 kroner. Nå spår de at leien for både CBD og såkalte randsoner, eksempelvis Skøyen, Nydalen og Ulven, hvor vi befinner oss, skal opp med rundt regnet 1,5 prosent i snitt. 

Leien i randsonen ligger nå på 2.850 kroner pr. kvadratmeter.

Aall Gram fader plutselig ut av møtet og åpner PC-en sin. 

– Jeg må bare godkjenne en pressemelding, unnskylder hun. 

Megadeal 

De andre ser spent på henne. 

– Vi har akkurat signert en kontrakt med PwC. De flytter inn i Over Spektrum i 2029. Der tar de 83 prosent av lokalene, rundt 18.500 kvadratmeter. 

– Wow, høres rundt bordet. 

– Det har nok ikke gått inn på kontrakter på snittleien i CBD, sier Sandnes til latter. 

Akershus Eiendom var utleiemegler. 

PwC har vokst ut av lokalene sine i Bjørvika. 

– De ønsket å være med å påvirke fra starten av, sier Aall Gram. 

– Mer og mer komplisert

Over til bolig: Tall fra Boligprodusentene viser at igangsettelsen av nye boliger i januar 2026 er den laveste som er målt for januar måned siden målingene startet i 2010, skrev Estate for kort tid siden. 

– Verden kommer til å bli mer og mer komplisert. Vi kommer ikke til å få noen nedgang i byggepriser, sier Sandnes. 

– Det er krav på krav på krav på alt mulig, tilføyer han.

– Egen margin må ryke

Ved utgangen av januar lå boligprisene i bruktmarkedet i Oslo på 101.200 kroner pr. kvadratmeter, mens tilsvarende priser for nybolig endte på 120.100 kroner pr. kvadratmeter.

I snitt tror panelet at førstnevnte skal legge på seg 2,6 prosent, mens det i nyboligmarkedet bare skal opp 1,6 prosent.

Marginene til eiendomsutviklere og -besittere har fått seg et skudd for baugen, ifølge Malling.

– Man klarer ikke å ta det ut i salgsprisen. Der er det et glasstak, og da er det egen margin som må ryke i første rekke i hvert fall, sier han og tilføyer til debatten om formuesverdsettelse av bolig:

– Nå begynner det å bli så betydelig at det kanskje vil gi utslag på prisene til slutt. Man må ta det innover seg at det ligger en årlig skatteforpliktelse på en eiendom. For de dyrere vil den ligge på 100.000 til 150.000 kroner årlig.