– Norge har verdens rikeste stat hvis du ser på statsbalansen per innbygger. Staten er uomtvistelig steinrik, sier investeringsdirektør i Formue, Pål Ringholm.

– Men ser du bare på privatpersoners finansielle investeringer, er vi et helt middelmådig land. Vi er hverken mer eller mindre. Sånn er det bare.

En fersk analyse fra Allianz viser at danske husholdninger sitter med rundt 2,12 millioner kroner i netto finansformue pr. innbygger, mens svenskene har rundt 1,67 millioner kroner.

Norge ligger langt bak, med skarve 547.000 kroner. Danskene har nær fire ganger så mye, svenskene rundt tre ganger så mye.

Det holder til 21. plass globalt, langt bak USA og Sveits på topp, med Danmark på tredjeplass. Også i Italia, Frankrike, Malta og Spania har de større lommebøker enn i Norge.

– Det illustrerer forskjellen mellom staten og privatpersonene. Vi har en ekstremt rik stat, men det betyr ikke at norske husholdninger nødvendigvis er spesielt rike, sier Ringholm.

En viktig del av forklaringen er gjeld. Norske husholdninger har i snitt rundt 808.000 kroner i gjeld pr. innbygger, mot 654.000 kroner i Danmark og 528.000 kroner i Sverige.

REVERSERES: – Vi har hatt en vellykket boligpolitikk gjennom veldig mange tiår, som vi nå holder på å reversere, sier Pål Ringholm. Foto: Iván Kverme

Giret seg i bolig

Det er ikke forbrukslån som utgjør forskjellen, men at flere nordmenn  eier egen bolig. Tall fra Eurostat viser at rundt 80 prosent av nordmenn bor i en bolig husholdningen selv eier, mot 65 prosent i Sverige og 58 prosent i Danmark.

– Personlig mener jeg vi har hatt en vellykket boligpolitikk gjennom veldig mange tiår. Det har lønt seg å eie egen bolig, og det har gjort at Norge skårer veldig høyt på antall mennesker som bor i egen bolig, sier Ringholm.

Når eiendom tas med i regnestykket, stiger nordmenns samlede netto finans og eiendomsformue til 2,43 millioner kroner pr. innbygger.

Likefullt er Norge fortsatt lillebror. Svenskene ligger på 2,65 millioner kroner, mens danskene topper i Norden med 3,35 millioner kroner pr. innbygger.

Ringholm mener rene formuestall ikke fullt ut fanger fordelen nordmenn har hatt av å eie bolig med lån.

– Når Allianz lager sitt regnestykke, er det ikke alltid alle tar høyde for den fantastiske muligheten til å gire en investering slik du gjør med en bolig. Du gearer den ofte effektivt med femgangeren.

For en vanlig husholdning er det vanskelig å få samme giring andre steder uten å ta langt større risiko.

– Den jevne sparer sitter jo ikke med femgangeren i aksjemarkedet hvert eneste år, takk og pris. For praktiske formål er bolig den eneste måten det store flertallet av befolkningen kan geare en investering på.

Over tid har inflasjonen også redusert den reelle verdien av boliglånet.

– Over 20 år spiser inflasjonen også store deler av lånet ditt, sier Ringholm.

Tøffere fremover

– Vi har hatt en vellykket boligpolitikk gjennom mange tiår, men mye av den fordelen er nå i ferd med å reverseres.

Regjeringen har selv slått fast at «det er ikke et mål å bli rik på egen bolig», og har lagt vekt på bolig som hjem fremfor investeringsobjekt.

I Skattekommisjonen er det foreslått å øke kravet til bo- og eiertid for skattefri boliggevinst fra ett år til tre år, blant annet for å gjøre boligflipping mindre attraktivt.

– Det er ikke nødvendigvis slik at bolig skal eller vil stige til enhver tid. Det har vi jo sett at den ikke har gjort, blant annet i Oslo-regionen.

For siden 2021 er realboligprisene i Oslo ned rundt 5 prosent, mens Stavanger er opp 23 prosent. På landsbasis har boligprisene i realverdi omtrent stått stille.

Ringholm beskriver inflasjon og skatt som en «Pac Man» som spiser av avkastningen.

– Og hva er den norske Pac Man? Det er skatt, skatt på gevinst. Det er formuesskatten, der den er aktuell. Og det er inflasjonen.

– Hvis summen av formuesskatt, vanlig beskatning og inflasjon er høyere enn den nominelle gevinsten du har hatt, så har du tapt. Da vant Pac Man.

I Oslo er det det som har skjedd.

– I hovedstaden de siste fem årene har Pac Man tatt deg i boligmarkedet. Prisene har falt justert for inflasjon, og da har vi holdt skatten utenfor.

MOTSTRØMS: Kjetil Martinsen i Malling viser til at styringsrenten kan bli høyere enn lønnsveksten for første gang siden 2002. Foto: Eivind Yggeseth

Mot tidevannet

Kjetil Martinsen i Malling har nylig vist at Norges Banks prognoser innebærer at styringsrenten kan bli høyere enn lønnsveksten neste år, for første gang siden 2002.

Når lønningene vokser raskere enn renten, blir gjelden lettere å bære. Når forholdet snur, går mer av inntekten gå til renter og avdrag. 

Det gjør regnestykket tøffere for høyt belånte boligeiere. Ringholm mener likevel ikke løsningen er å vende boligmarkedet ryggen.

– For de aller fleste av oss gjelder det å kjøpe bolig for å bo der. Hvis du gjør det med et langt perspektiv, over 30 til 40 år, har du mer glede av boligmarkedet.

Han skiller mellom egen bolig og bolig som investering.

– Jeg mener det er en fantastisk verdi for mennesker å eie sin egen bolig. Men hvis du kjøper for å leie ut eller spekulere, er det ikke like lett lenger.

Da må regnestykket tåle det samme kritiske blikket som andre investeringer.

– Boliginvesteringer er nødt til å gjennomgå de samme skeptiske vurderingene som alle andre typer investeringer.

– Som utgangspunkt bør du kunne få en brukbar yield. Får du ikke det, kan det hende boligen fortsatt er for dyr.

Børstraktor

Nordmenn har historisk bygget mye av formuen i bolig, mens Allianz viser at finansmarkedene nå står for en stadig større del av formuesveksten. 

I fjor kom fire av fem euro i veksten i globale finansformuer fra verdiøkning på eksisterende eiendeler. Aksjer, obligasjoner og fond steg 12,4 prosent, som er mer enn dobbelt så mye som bankinnskudd.

Det er ikke et årlig fenomen. De siste ti årene har verdiøkning stått for 71 prosent av veksten i nordamerikanernes finansformuer, mot 36 prosent i Vest-Europa. 

Det betyr at amerikanske husholdninger har fått langt mer drahjelp fra finansmarkedene enn europeiske. Pål Ringholm ser ikke noe behov for å sette bolig direkte opp mot børs.

– Jeg er veldig glad i å diversifisere og spre verdiene. Jeg tror ofte det er det tryggeste av alt. Nå får du 5–6 prosent i trygge rentepapirer. Det er ingen dum avkastning, og godt høyere enn inflasjonen.

– Men så må vi  iNorge ta fornuftige grep på finansielle investeringer. Norge trenger, som andre land, investeringer. Europa trenger private investeringer fremover. Big time.