I fastsettelsen av formuesskatt på bolig, og i mange kommuner også eiendomsskatten, brukes prisestimater som utarbeides av SSB.
Metoden som brukes treffer ganske greit for de fleste boligene, skriver SSB selv i et notat om modellen for beregning av boligformue. Samtidig bommer metoden grovt for minst 25 prosent av boligene.
«En sammenligning mellom de beregnede boligverdiene og de observerte prisene viser at omtrent 75 prosent av de estimerte markedsverdiene ligger mellom +/- 20 prosent av de observerte prisene hvis man ser på alle boligtypene og for landet samlet», heter det i notatet.
For høye verdier
«Omtrent 75 prosent» betyr her 73,3 prosent av boligene. Det betyr at 26,7 prosent av boligene beskattes ut fra et prisanslag som bommer minst 20 prosent.
SSBs gjennomgang viser at det i bomskuddene er noe flere boliger som tillegges for høy verdi enn som tillegges for lav verdi.
Fordi det er et bunnfradrag i både eiendomsskatten og i formuesskatten, betyr feilanslagene at det innkreves for mye i eiendomsskatt og formuesskatt.
Selv om en betydelig andel av boligene tillegges en pris som er minst 20 prosent for lav eller for høy, viser SSBs simulering av avvikene sjelden er mye større enn dette. Bare 0.08 prosent av boligene har en estimert pris som er minst 40 prosent lavere enn markedspris, og kun 1,06 prosent av boligene har en markedspris som er minst 80 prosent lavere enn estimert pris.
Modellen gir imidlertid skjeve resultater. For 55,1 prosent av boligene ligger markedsverdien under den estimerte verdien, mens kun 44,9 prosent har en markedsverdi som overstiger den estimerte prisen.
Slik treffer SSB-modellen
| Modellens forklaringsgrad | |
| Leilighet, Oslo | 80,62 |
| Småhus, Oslo | 78,51 |
| Enebolig, Troms | 75,09 |
| Småhus, Akershus | 72,16 |
| Enebolig, Akershus | 70,63 |
| Leilighet, Akershus | 69,11 |
| Enebolig, Oslo | 67,39 |
| Leilighet, Agder og Rogaland | 52,91 |
| Enebolig, Bergen | 51,18 |
| Enebolig, Hordaland | 49,97 |
| Enebolig, Trondheim | 48,27 |
| Enebolig, Vestfold | 47,33 |
| Enebolig, Vest-Agder | 46,11 |
| Enebolig, Sogn og Fjordane | 44,56 |
| Enebolig, Aust-Agder | 41,37 |
| Enebolig, Stavanger | 33,82 |
Utvalgte boligtyper og regioner. Kilde: SSB |
Det er også flere eneboliger som tillegges for høy verdi enn leiligheter og småhus. Gitt at markedsverdiene for eneboliger i gjennomsnitt er høyere enn for leiligheter og småhus, ikke minst fordi de gjerne har større areal, gir også dette grunnlag for for høy samlet beskatning.
Treffer for Oslo
Modellen som brukes er gradvis utviklet for å treffe bedre. Etter 2017 skiller den mellom større og mindre tettsteder innenfor regionene, og etter 2020 er sonene justert som følge av kommunereformen.
«Modellen treffer (...) ganske godt for landet som helhet», mener SSB selv.
«Det betyr ikke nødvendigvis at modellen treffer godt i alle segmenter av det norske boligmarkedet», medgir likevel Byrået.
Dessuten har kommunereformen gitt dårligere treffsikkerhet.
Modellens forklaringsgrad spriker imidlertid mye mellom boligtyper og regioner.
For leiligheter i Oslo gir modellen en forklaringsgrad på over 80 prosent. For leiligheter i Agder og Rogaland klarer modellen bare å forklare drøyt halvparten av prisene. For eneboliger i Stavanger er foklaringsgraden så lav som 33,82 prosent.
Finansavisen omtalte nylig det store hoppet i eiendomsskatt for innbyggerne i Oslo. Flere eiendommer fikk økt sin kommunale eiendomsskatt med opptil 67 prosent. Årsaken til dette store hoppet var at SSBs modellberegninger skjer med et etterslep. Det var dermed boligprisveksten i 2021 som brått slo ut i 2023-avgiftene.
Finmasket modellnett
Modellen skiller mellom enebolig, småhus og leiligheter. Boligene er inndelt i 21 regioner for eneboliger, 11 for småhus og 11 for leiligheter. Innenfor hvert område «tas det hensyn til prissone (bydel/grupper av bydeler og kommune/grupper av kommuner), boligens størrelse målt som P-ROM, boligens alder inndelt i fire intervaller (under 10 år, 10-19 år, 20-34 år og over 34 år) og en variabel som viser om boligen ligger i eller utenfor et tettsted og tettstedets innbyggertall», heter det i SSBs beskrivelse av modellen.
