– Det startet under Jens Stoltenberg i 2013 med å kutte i verdsettelsesrabatten, fortsatte under Erna Solberg, og blir fullført under Jonas Gahr Støre. Venstresiden vil ha færre utleieboliger så folk kan kjøpe sin egen, mens høyresiden vil ha penger bort fra boliginvesteringer og inn i mer «produktive næringer», hva nå det er, sier adm. direktør i Eiendom Norge, Henning Lauridsen.
– Begge deler har vært bevisst politikk for å få ned investeringene og antallet utleieboliger, sier han.
Selger alt
Finansavisen skrev søndag om den store eiendomsinvestoren Edgar Haugen som vil selge alt av boligutleieeiendom – hele 330 leiligheter til en anslått verdi på 1,5 milliarder skal ut.
– Vi skal selge alt. Totalt har vi vært oppe i rundt 800, men planen nå er å komme ned til null, sa han og la til:
– Politikerne ser ut til å tro at hvis du skatter utleiere i hjel og snakker ned hele næringen, så vil det føre til flere utleieboliger. Det er faktisk helt feil.
SELGER ALT: Edgar Haugen vil kvitte seg med de resterende 330 utleieboligene. Foto: Iván Kverme
– Det er blitt umulig å drifte utleieleiligheter lønnsomt. Har du et næringsbygg og skifter et vindu, får du igjen momsen. Har du en boliggård, får du ikke tilbake noe som helst, og du kan heller ikke aktivere utgiftene på samme måte. Derfor forfaller boliggårder mye mer enn næringsbygg – det er rett og slett ikke økonomi i å vedlikeholde dem. På toppen av dette betaler vi 6 prosent rente i banken, og da kan vi ikke leve av 3 prosent avkastning. Det betyr at absolutt alle før eller siden vil selge seg ut, sa Haugen.
Jens Stoltenberg reduserte verdsettelsesrabatten på sekundærboliger kraftig fra 60 til 50 prosent i statsbudsjettet for 2013, og Høyre reduserte verdsettelsesrabatten i sine to perioder fra 2013 til 2021. Jonas Gahr Støre har avviklet rabatten helt. Siden 2013 har den effektive utbytteskatten gått kraftig opp (se tabell), slik at beskatningen er blitt langt hardere.
– Bedre med lagerbygg
Lauridsen tror nedsalget blant proffe investorer vil falle.
– De har allerede solgt så mye at jeg tror salgstakten vil gå ned. Man selger som regel etter hvert som leietagere flytter, og jeg tipper at om ett til to år er salgsbølgen over.
Han sier at renteoppgangen er en vesentlig faktor til de store utsalgene, men også vekst i underliggende driftskostnader og skattetrykk.
– Inflasjonen har vært høy de siste årene, og da går alt av kostnader opp, enten man betaler det via felleskostnader eller man har egne driftsavdelinger, sier han.
– Forskjell i avskrivningsregler gjør at man kommer bedre ut av det med et lagerbygg enn en boligeiendom. Det er en diskusjon som har pågått i årevis, og det ser fortsatt ut som at det skal være sånn fremover, sier Lauridsen.
Mens leieprisene tidligere holdt seg rundt inflasjonen, har de gått kraftig opp de siste årene, spesielt i Bergen og Oslo.
– Seleksjonen av leietagere er brutal i disse byene i dag. De minst attraktive leietagerne har det ikke bra, sier Lauridsen, som mener man trenger minst 12–15.000 nye leieboliger i markedet.
– Vi har befolkningsvekst, spesielt fra Ukraina. Mange av disse bor nok i boliger som ikke hadde vært leid ut om det ikke var for krigen, og får vi 12–15.000 nye, ville vi vært der vi var for noen år siden, sier han.
15.000 færre
– Tall viser at det siden 2019 er blitt 11.000 færre sekundærboliger i Oslo, og 4.000 som var eid gjennom aksjeselskaper er også borte, sier adm. direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving.
15.000 BORTE I OSLO SIDEN 2019: Carl O. Geving, adm. direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund. Foto: Eivind Yggeseth
– Særlig utleieboliger i AS-er er blitt solgt i stort tempo de siste par årene, og finansiering er en viktig faktor. Mange profesjonelle investorer har investert tungt på lave renter. Så begynte rentene å stige i 2022, og da må de lette balansen. Vi antar at hoveddriveren for nedsalget er finansiering, deretter skatteforhold, sier Geving.
Mange boliger er omgjort fra AS-eide til borettslagsleiligheter. Formålet med dette er at da får eieren en ny inngangsverdi, tilsvarende markedsverdien, og den latente skatten på den underliggende verdistigningen nulles.
– Da selges en og en leilighet, slik at mange av disse forblir i utleie en stund til, sier han.
Edgar Haugen
