– Dette er ikke den beste investeringen jeg har gjort. Den ble gjort med hjertet, og jeg måtte legge bort kalkulatoren tidlig i budrunden, sier Geir Hove.

Han er en av Bergens største private eiendomsinvestorer gjennom Real Forum, og da et av byens «fyrtårn», Torgallmenningen 10 i hjertet av Bergens sentrum, ble lagt ut for salg, var det nær sagt ingen grense for hvor langt han ville strekke seg.

– Du kan si at her i Bergen er det enkelte eiendommer som er usedvanlig flotte med riktig størrelse, beliggenhet, utseende, leietagere og alt. På dette stemte alt, og jeg ble veldig glad i det, sier han.

Det heter seg på folkemunne at i Bergen er alle velkomne til å by, men til slutt blir alle de beste eiendommene kjøpt av lokale personer.

– Jeg tror at de beste og flotteste byggene er det en bergenser som legger inn hjertet og ikke kalkulatoren som kjøper, sier Hove. 

Usedvanlig stiv prising

Glad bør Hove være, for med ordinære økonomiske verdivurderinger, er eiendommen meget høyt priset.

Ifølge Lars M. Kyte i Kyte Næringsmegling som var megler da Knut Galtung-Døsvig og Bara Eiendom ville selge, var det enorm interesse.

– Det var nasjonale og lokale investorer, og i budrunden deltok fem-seks. Budene startet høyt med en gang, og det var flere budgivere som dro av gårde, sier han.

Sluttbudet endte på 280 millioner kroner, tilsvarende 90.000 kroner pr. kvadratmeter. Yielden (leieinntekter i forhold til eiendommens markedsverdi) ble på 3,4 prosent, hvilket er mye lavere enn det som er definert som prime yield – det de mest attraktive eiendommene prises til – i Oslo. I dag ligger prime yield i hovedstaden på 3,6 prosent, mens den ligger på 4,25 prosent i Bergen. Disse yield-nivåene er for fullt utleide bygg på lange kontrakter, ofte mer enn ti år. 

Korte kontorleier

Bygget på 3.100 kvadratmeter er fullt utleid med et snitt på leiekontraktene på 5,7 år. De tre nederste etasjene er butikklokaler utleid til kleskjeden Bestseller, mens resten er kontorarealer. Mens leiekontrakten med Bestseller er lang, utløper kontorlokalene om et par år. Det var det som gjorde at Hove ville strekke seg litt ekstra.

– I dag leies kontorene ut for 2.000 kroner pr. kvadratmeter, og har god standard og beliggenhet. I Bergen er det mye dårlig kontorer med dårlig beliggenhet som går for 1.400-1.500 kroner pr. kvadratmeter. Jeg tror det er mulig å heve leienivåene i dette bygget, sier han.

Flytter pengene fra sentrum

Knut Galtung-Døsvig har overlatt den daglige driften av Bara Eiendom etter å ha vært sjef fra 1970 til 2017 til sin datter Ingse Galtung-Døsvig, men sitter som styreleder og har forvaltet Torgallmenningen 10 i en årrekke.

Han er storfornøyd med salget.

– Det er en god pris, langt over forventningene. Vi selger først og fremst fordi vi utvikler nye, store bygg og ønsker lav belåning, men det er ikke til å stikke under stol at vi er skeptiske til utviklingen i sentrum og handel generelt. Vi skifter prioritering.

De siste fem årene har Bara Eiendom solgt ti sentrumseiendommer og sitter igjen med tre. I stedet legges pengene i Kronstadparken, et helt nytt kontorområde, som når det står ferdig skal bli rundt 100.000 kvadratmeter. 75.000 av disse er nybygg, resten er rehabiliteringer.

– Vi holder nå på med det sjette bygget. Det er på 14.000 kvadratmeter og skal stå ferdig om to år fra nå. Vi har hele tiden bygget på spekk (setter igang uten å ha leietagere), og da må man ha god egenkapital, derfor har vi solgt en god del i sentrum. Vi ser det som en stor fordel å kunne bygge kliss nytt med moderne og digitale bygg, sier han.