– Kontor og lager/logistikk står som vanlig øverst på ønskelisten til de største investorene, men i årets undersøkelse ser vi økende interesse for samtlige segmenter, sier analysesjef Thomas Ramcilovic i DNB Næringsmegling.
Det er mye penger som skal plasseres i eiendom.
– Samtidig er det vanskelig å få kjøpt sentral kontoreiendom for eksempel. Dermed har flere utvidet horisonten. Det er økt interesse for alle segmenter siden forrige investorundersøkelse for et halvt år siden. Samtidig opplever vi at investorene er selektive innenfor de forskjellige segmentene, sier han.
Om undersøkelsen
Opportunistiske salg
Andelen investorer som forventer å være nettokjøpere av næringseiendom det kommende året er blant de høyeste målingene DNB Næringsmegling har registrert.
Aktiviteten i transaksjonsmarkedet bærer også preg av positive investorer og høy aktivitet, og det blir rekordomsetning i Norge 2021. Den store interessen gjelder ikke bare blant Oslo-investorene, men også investorer i Bergen, Trondheim og Stavanger.
– Samtidig svarer flere at tilgangen på kjøpsobjekter er blitt bedre. Få av aktørene har konkrete salgsplaner, men de fleste er åpne for et salg om det rette budet kommer, uavhengig av segment.
Tilgangen på mulige kjøpsobjekter oppleves bedre enn på lenge. Flere av investorene sier det nå er noe lettere å komme til i prosessene, og at det er en sunnere markedsbalanse mellom tilbud- og etterspørselssiden. Samtidig opplever mange at prisene er skarpe.
– Flere ser nå også utover landets fire største byer, blant annet er det økt interesse for pendlerbyene nær Oslo, som Drammen og Fredrikstad eksempelvis.
DNB Næringsmegling har registrert transaksjoner på nærmere 9 milliarder kroner totalt i Drammen og Lier i fjor og så langt i år.
– Det er langt høyere aktivitet enn de foregående årene, og vi kjenner til flere store transaksjoner som er på gang, sier Ramcilovic.
Mer selektive innen kontorer
Det er stort etterspørselsoverskudd etter prime kontoreiendommer.
– Foreløpig har ikke hjemmekontor påvirket etterspørselen i nevneverdig grad, vi ser svært få som frykter redusert kontoretterspørsel. Vi ser imidlertid at investorene i økende grad fremstår mer selektive innen kontorsegmentet, både med tanke på beliggenhet, miljøprofil og annet.
Prime yield på kontorer er vel så skarp som før pandemien sett i forhold til rentenivå.
– Risikopåslaget målt som differansen på prime yield og fem-års statsobligasjon er lavere enn før pandemien, sier han.
Mange investorer tror også leienivået vil utvikle seg forskjellig i sentrumsområdene og randsonene, til fordel for sentrum.
Samtidig påpeker flere at byggkvaliteter vil bli viktigere og mer sentralt for leieprisene fremover.
Flertallet av investorene tror på en uendret yieldutvikling for både prime- og sekundæreiendommer, uavhengig av segmenter.
– Men nær 40 prosent av investorene tror normal yield skal stige de kommende 12 månedene, hvilket er det høyeste vi har registrert i våre undersøkelser.
Samfunnsbygg attraktivt
Logistikk er fortsatt hot, men tilretteleggerne kjøper ikke like mye relativt til andre kjøpere lenger.
– Det er flere som interesserer seg for lager- og logistikkeiendommer, som er et segment som vokser videre. Tilretteleggerne har stått for flesteparten av logistikkjøpene i Oslo-området de siste årene, men i volum har utviklingen vært ganske flat.
Tilretteleggerne står derimot for nær to tredjedeler av kjøpene innen samfunnsbygg, altså med offentlige leietagere av ulikt slag, et segment de har økt i de siste årene.
– Transaksjonene innen samfunnsbygg gir ofte høyere avkastning grunnet beliggenheter som ofte er utenfor storbyene. Dette aksepterer investorene siden leietagerrisikoen er fraværende i avtaleperioden.
Segmenter som splitter
Investorundersøkelsen viser store sprik i svarene når det gjelder hvilke segmenter som vil få best og verst verdiutvikling.
– Både lager/logistikk, hotell og handel er blant de hyppigste svarene både på spørsmål om hva som vil få best og verst verdiutvikling, sier han.
– Det er nok et uttrykk for at investorene mener det vil bli store forskjeller mellom vinnerobjekter og det som går dårligst fremover, legger han til.
Mange er positive til videre vekst i logistikkbehovet drevet frem av netthandel.
– Noen trekker det frem som et vinnersegment, andre mener prisingen har blitt for skarp, påpeker Ramcilovic.
Undersøkelsen ga noe nedgang i andelen som tror på sterkest verdiutvikling innen lager og logistikk.
– Segmentet har hatt en svært god yieldutvikling de siste årene drevet av yieldfall, og investorene tror nå på et mer selektivt marked.
Rekyl tilbake for hoteller?
Interessen for handels- og hotellsegmentet har økt markert i takt med at samfunnet gjenåpnet. Dette er også tydelig i transaksjonsmarkedet.
Hoteller trekkes frem av flere som et segment hvor man forventer at innhenting fra bunnen gir en positiv verdiutvikling.
– Vi ser samtidig at en del fortsatt er bekymret for deler av hotellsegmentet, særlig forretningshotellene, hvor de tror det vil ta lang tid før markedet normaliserer seg. Det er store forskjeller på fremtidstroen innen ulike hoteller med hensyn på innhenting og om de kan være permanent svekket.
Samtidig kan bekymring for nye koronatiltak og restriksjoner kjøle ned hotellinteressen.
Sertifisering lønner seg
De aller fleste investorene oppgir at de har merbetalingsvilje for miljøsertifiserte kontorbygg.
– Det går på at man betaler for lavere risiko. Mange venter at leietagerne i større grad vil kreve sertfisering i fremtiden, blant annet drevet av miljøbevisste unge arbeidstagere, sier Ramcilovic.
Videre vil ikke-sertifiserte bygg være mindre likvide den dagen de skal selges. En del av aktørene svarer at de ikke vil kjøpe et bygg med mindre det er BREEAM-sertifisert eller at det kan bli det.
– I snitt svarer aktørene at de kan betale en pris tilsvarende 24 punkter lavere yield for et miljøsertifisert bygg kontra et som ikke er sertifisert. Men flere sier prisdifferansen avhenger av hva det ville koste å sertifisere bygget, sier han.
Flere investorer forventer at bankene og grønne obligasjoner kan bidra til å gjøre miljøvennlige bygg mer attraktive. Alt dette vil bidra til en høyere andel miljøsertifiserte kontorbygg i årene fremover, samtidig er de fleste nybygg allerede sertifiserte.
Bygg uten god miljøprofil blir på sikt umulig å selge, mener Gunnar G. Bøyum, adm. direktør i Aspelin Ramm.
– Investorene vil ikke ha det, bankene vil ikke låne til det og kundene har også krav til bygget de skal leie i, sier han.
Han mener det blir som et skip uten DNV-klassifisering.
– Det vil ikke være et marked, kun skrapverdi på en strand i India, sier Bøyum.
