– Ski Magasinpark er et av Norges beste prosjekter. Jeg tror det vil stå igjen som en av de mest vellykkede stedsutviklingene i landet, sier Simen Thorsen.
Store ord. Men så har han også levert store tall. Som styreleder i Solon Eiendom har Thorsen nettopp solgt selskapet for 3,5 milliarder kroner. Et selskap han selv startet fra null i 2006.
44-åringen sitter igjen med nær 700 millioner kroner når han selger sine 19 prosent til svenske SBB, mesteparten ren gevinst.
Hoppet av utdannelsen
Det hadde han neppe sett for seg da han hoppet av studiene i økonomi og administrasjon på Høgskolen i Oslo og Akershus – i dag Oslo Met. Han kom nesten gjennom andre semester på andre året i det treårige bachelorstudiet. Langt mer spennende enn forelesningene var å gå på boligvisninger, og interessen satte ham på sporet som eiendomsinvestor.
– Jeg begynte som de fleste med én utleiebolig, så ble det én til og så ble det noen flere, sier han.
I stedet for akademiske titler, fikk han opplæring som boligmegler hos Notar. På den tiden var det ingen krav om formell utdannelse for å bli megler, dette kom i 2007.
– Notar hadde full fokus på opplæring, men tok inn folk helt uten relevant utdannelse. De hentet bokstavelig talt folk fra gaten, sånne som meg, humrer Thorsen.
Etter Notar gikk turen til Postbanken Eiendomsmegling og Areal Eiendomsmegling der han sluttet etter å ha solgt meglerkontoret han etablerte.
Ble Voldberg-partner
Da hadde han fått opp øynene for mulighetene innenfor eiendom: I stedet for å selge andres boliger, ville han bygge selv.
Han så et prosjekt i Maridalsveien 10 på Fredensborg i Oslo sentrum som skulle selges, men han hadde lite penger. Han gikk til fetteren, investoren Ketil G. Skorstad, og ba ham sette han i kontakt med noen av sine finansbekjente.
– Jeg kjente ingen i disse miljøene, men fikk møte med blant annet investorene Arne Blystad og Tore Aksel Voldberg.
– Jeg har tidligere uttalt at jeg hadde 2 millioner og manglet 198 millioner. Det er ikke helt eksakte beløp, men det sier noe om forholdstallet, sier Thorsen.
Kjemien med Voldberg klaffet, Fredensborg-prosjektet ble kjøpt, og solgt med 30 millioner i gevinst.
– Man jukser litt i gamet når man starter med ingenting og det første prosjektet er på 85 leiligheter, sier Thorsen.
Utleieleilighetene han eide ble solgt og brukt som startkapital.
– Det nytter ikke med Olav Thon-tankegang fra dag én, humrer Thorsen.
Olav Thon er kjent for bare å kjøpe, aldri selge. Han har knapt solgt en eiendom i hele sitt 98-årige liv, derimot har han kjøpt og investert riktig så mye.
Elbilen bestemte
Fredensborg-prosjektet var starten på Solon Eiendom med Voldberg som 70-prosenteier. Skorstad og Thorsen satt på henholdsvis 20 og 10 prosent.
– Vi fikk opp volumet etter hvert, og i 2010 skrev vi kontrakt med vår første faste ansatte, Tom Andre Svenning-Gultvedt, som i dag er utviklingsdirektør, sier Thorsen.
I starten var Solons eiendommer ganske må og lokale.
– Vi skaffet prosjekter i Oslo, Asker og Drøbak. Noen snakker om kirkespirprinsippet - at du skal bygge innenfor avstander du klarer å se fra kirkespiret. Vi hadde en elbil som ikke gikk så langt som definerte avstanden, sier Thorsen og smiler.
I 2016 fikk Solon Eiendom den høythengende Oslo bys arkitekturpris for prosjektet Ullevål Tårn på Ullevål i Oslo. Her tegnet Code Arkitekter 32 leiligheter, og juryen var over seg av begeistring:
«Leilighetene i Ullevål tårn har særdeles god bokvalitet, samtidig som konseptet er arealeffektivt, kompakt og bærekraftig», var begrunnelsen.
Omvendt børsnotering
I november samme året gikk selskapet på børs. Det skjedde ved at det allerede børsnoterte farmasiselskapet Bionor Pharma med 6.600 aksjonærer kjøpte Solon Eiendom, også kalt bakveien til børs ettersom alle formaliteter er på plass. Et voksent fremførbart underskudd på 700 millioner, var neppe noen ulempe.
– Jeg satt på 42 prosent av aksjene i det nye selskapet som var verdsatt til 1,2 milliarder kroner.
Før børsnoteringen ble det hentet 250 millioner i frisk kapital samt at det var et nedsalg på 150 millioner fra de eksisterende eierne. Thorsen solgte aksjer for 50 millioner til en pris på 30 kroner pr. aksje.
Øystein Stray Spetalen deltok i og garanterte for emisjonen, men ikke ulikt ham, så solgte han seg raskt ut etter å ha sikret seg en gevinst med et solid aksjefall som resultat.
– Det tok litt brodden ut av børsintroduksjonen. For en såpass liten og lite likvid aksje betyr det ganske mye. Det var mange aksjer som skulle ut, uttalte Andreas Martinussen som da var blitt adm. direktør i Solon Eiendom.
– De kom med et instrument for børsnotering. Det var kanskje ikke uventet at han solgte så raskt, men det må en aksje tåle, sier Thorsen.
Aksjen halvert
Aksjen tålte det ikke veldig godt, og når det i tillegg var et urolig finansmarked i perioden, sendte dette aksjen ned til 16-17 kroner på det laveste et halvt år senere.
Det kunne virke som Thorsen angret på at han hadde solgt seg ned, for det dukket opp flaggemeldinger om at han gjennom selskapet sitt, Hortulan, kjøpte aksjer med begge hendene.
– Det var naturlig å kjøpe. Jeg hadde tro på selskapet, og når du kunne kjøpe aksjer på 16-17 kroner, var det halv pris. Vi hadde hentet kapital på 30 kroner aksjen og hadde tomter. Jeg var ikke redd for å kjøpe på de nivåene, sier han.
Totalt kjøpte han 3 millioner aksjer frem til sommeren, og de 50 millionene han fikk fra nedsalget gikk med til å kjøpe seg opp igjen.
Venner eide nær 80 prosent
I desember 2017 kom investoren Runar Vatne inn gjennom en rettet emisjon. Han kjøpte aksjer for 95 millioner kroner for 19,50 kroner pr. stykk og fikk 11 prosent av aksjene. I april året etter kjøpte de tre hovedeierne i næringsmeglerselskapet Union Gruppen - Øystein A. Landvik, Lars Even Moe og Bjørn Henningsen - 5 prosent av aksjene for 67,5 millioner kroner, også dette i en rettet emisjon. Fra før eide de 4 prosent.
Både Vatne og Union var gamle bekjente av Voldberg og Thorsen.
Vatne og Union-trioen kjøpte seg kraftig opp, og de fire aksjonærgruppene eide etter hvert mellom 75 og 80 prosent av selskapet. Vatne var største aksjonær med rundt 25 prosent.
Fra ulike hold ble denne «kompiskjøringen» kritisert.
Kritikken økte til storms styrke da det i juni 2019 kom frem at Solon Realkapital, et selskap eid med 51 prosent av Runar Vatnes Vatne Capital og 49 prosent Solon Eiendom, hadde kjøpt halvparten av samtlige boliger Solon Eiendom hadde solgt i 2018 og hele 516 millioner totalt. Solon Realkapital var satt opp med tanke om på å kjøpe boliger i nybyggingsprosjekter for enten å leie dem ut, eller å selge dem når prosjektene var ferdige. Solon Eiendom-ledelsen sa gjentatte ganger at formålet var å kjøpe boliger i prosjekter fra flere utbyggere, ikke bare Solon Eiendom, men fasiten var at den eneste selgeren var Solon Eiendom. At Solon Realkapital ikke var kapitalisert opp eller at det var gitt garantier for finansieringen, skapte også bølger.
– Det er uklart hva som er hensikten. Hvem forsøker man å lure? Det lukter. Dette ser ikke bra ut, uttalte NHH-professor Thore Johnsen til Dagens Næringsliv.
– Solon Realkapital sitter på begge sider av bordet, og det liker vi ikke, uttalte Solon Eiendom-aksjonær og fondsforvalter Jan Petter Sissener.
Han solgte hele aksjebeholdningen i protest.
– I ettertid har jeg en viss forståelse for at det kunne oppfattes som at vi er nære hverandre og kontrollerte hele selskapet. Vi ser at vi burde løst det på en annen måte.
– Ved at dere fire store solgte dere ned?
- Ja.
0 Solon Realkapital-gevinst
– Hvordan forklarer du at Solon Realkapital-etableringen?
– Vi gjorde det for å optimalisere aksjonærverdien. Det er enorm interesse for å investere i eiendom i Norge. Næringseiendom kjøpes gjennom syndikater, mens utleieboliger kjøpes privat. Det er lite eiendom på børs i Norge, i motsetning til i Sverige. Vi tok feil, og fikk det ikke til å fungere på børs, sier han.
– Dere bedyret at dere skulle kjøpe av flere utbyggere, men kjøpte bare av dere selv. Vurderte dere i det hele tatt prosjekter hos andre?
– Ja, men mye av det Solon Realkapital kjøpte var i Ski Magasinpark, sier han.
Etter kritikk fra mange hold og en erkjennelse av at det kanskje ikke var så lurt likevel, solgte Solon Eiendom aksjeposten på 49 prosent i Solon Realkapital.
Hvem kjøpte den?
Største aksjonær i Solon Eiendom, Runar Vatnes Vatne Capital.
Og siden Ski Magasinpark er Norges beste boligprosjekt, ifølge Thorsen, kunne kanskje Solon Eiendom-aksjonærene forvente en god gevinst på aksjene i Solon Realkapital.
Hvor mye fikk de?
0.
Null!
Og det til tross for at Solon Realkapital hadde kjøpt boliger for 516 millioner for opptil ett år tidligere. I samme periode steg boligmarkedet med nesten 9 prosent.
– Hvordan klarte dere å selge aksjeposten med null i gevinst?
– Salget kom midt i prosjektet. Det er en stor byggeplass, og det var fortsatt to år igjen til mesteparten er ferdig. Du får rabatt om du kjøper en andel av et selskap. Man kan heller ikke selge leilighet for leilighet på et slikt tidspunkt, sier Thorsen.
– Ekstremt mange boliger
I forkant av Realkapital-salget hadde Solon Eiendom solgt et prosjekt i Ski Magasinpark til en investorgruppe satt sammen av Arctic Securities.
På presentasjonen av andre kvartalstallene 27. august 2020, ble Andreas Martinussen, som da var driftsdirektør i Solon Eiendom, spurt om hvorfor de valgte å selge.
– Vi har jobbet lenge i Ski, helt siden 2011, og det har kommet ekstremt mange boliger i Ski. Vi var blant de første, nå kommer mange av de store utbyggerne, svarte han.
Han la til at de mente de hadde fått en god pris for prosjektene, og valgte å selge.
Martinussen uttalte til Finansavisen etter at Vatne hadde tatt hele Solon Realkapital:
– Vi har forsøkt ulike spor som ikke førte frem. Den eneste som var villig til å kjøpe var Vatne Property, men Vatne Property var ikke ivrig på å overta.
Gigantisk sjefslønn
Da Solon Eiendom trengte ny sjef i slutten av 2019, var det mange som sperret opp øynene.
Stig L. Bech hadde i en årrekke vært en av landets beste eiendomsadvokater, men at han, som hadde null operativ erfaring som sjef i et børsnotert selskap, over natten skulle bli adm. direktør i Solon Eiendom, var det svært få som hadde sett for seg.
Heller ikke den mer enn rause «startpakken».
Han fikk en sign on-bonus på ikke mindre enn 27,9 millioner kroner. Denne skulle avkortes om han ikke ble i stillingen minst fem år.
I tillegg fikk han 2 millioner gratisopsjoner på aksjer til en innløsningskurs på 30 kroner, altså en eksponering på 60 millioner. Skulle han kjøpt opsjonene i markedet, ville det kostet 9 millioner.
Han fikk en årslønn på 5,9 millioner kroner, og ble han sparket, ville det utløse en sluttpakke på 10 millioner kroner.
– Sign on-bonusen var en kompensasjon for bonus han ville fått i BA-HR, og advokater har godt betalt, sier Thorsen.
– Men han hadde null erfaring som børssjef.
– Vår vurdering var at han hadde et utrolig godt nettverk, så om han fikk inn ett prosjekt, ville vi vært i mål med hele pakken vi betalte ham. Vi ser at pakken høres helt vill ut, men han har et bredt kontaktnett, er god i det offentlige rom, og har god kontakt med planmyndigheter, sier han.
Men Bech ble ikke lenge. 19 måneder etter at han startet, var det slutt.
Sign on-bonusen ble avkortet, opsjonsprogrammet ble avkuttet, men han ble i det minste ikke sparket. Han fikk tittel spesialrådgiver - et fenomen mest brukt i kommunale organer der man ikke klarer å få en ansatt sparket. Han forble naturligvis ikke lenge i den stillingen, en stilling som partner i advokatfirmaet Wiersholm fristet mer.
– Bech ble bare i litt over halvannet år. Var det dere eller han som skjønte at det var lenge nok?
– Vi var ivrige på å få inn Bech, og han hadde ikke vurdert det før vi ga ham tilbudet. Det var et raskt jobb-bytte til noe han ikke hadde prøvd før, og jeg tror han er mer fornøyd med å være advokat med mange klienter, sier Thorsen.
– Ble han spesialrådgiver for at dere skulle spare 10 millioner?
– Nei, og vi skiltes som venner.
Strategiske runder
I juni i fjor meldte Solon Eiendom at de ville gjøre det Veidekke og Selvaag Bolig hadde gjort med stort hell, selge unna tomtebanken, lette balansen og dele ut mesteparten av salgsprovenyet til aksjonærene. Markedet tok i mot signalene med stor glede, og sendte opp aksjen 13 prosent. Arctic Securities fikk jobben med å finne kjøper.
Dette strandet, og aksjen falt tilbake.
7. september kom en melding om en ny strategisk gjennomgang for å maksimere aksjonærverdiene. Denne skulle være gjennomført innen nyttår, men lyktes ikke, og perioden ble forlenget til slutten av mars.
Heller ikke denne fristen ble overholdt, og markedet begynte å lure på hva som egentlig skjedde.
– Vi hadde mange bud på de største tomtene, men kom ikke i mål med salget.
– Det var ingen som ville kjøpe hele tomtebanken?
– Nei, men vi sonderte alle muligheter for hvordan vi kunne synliggjøre aksjonærverdier. Det var ingen alternativer som ble prioritert fremfor andre, og slike prosesser tar alltid lengre tid enn man tror, sier han.
Kjøpes opp av svenske
21. mai melder det svenske, meget ekspansive SBB at de skal bli største aksjonær i Solon Eiendom, og 9. november kom meldingen at de kjøper ut Vatne, Thorsen, Voldberg og Union-trioen for hele 2,3 milliarder. Det økte SBBs eierpost til 83 prosent.
Aksjeprisen var 43 kroner, snaue 50 prosent over nivåene fra sommeren i fjor da de strategiske prosessene startet. SSBs bud priser selskapet til 3,5 milliarder. Thorsens 19 prosent er verdt nesten 700 millioner.
– Hva skal du gjøre nå som Solon Eiendom-æraen din er over?
– Etter at Andreas Martinussen overtok som adm. direktør etter Bech, har jeg jobbet lite operativt med Solon. Jeg har drevet med mye annet ved siden av Solon hele tiden, sier han.
I tillegg til verdien av Solon Eiendom-aksjene, sitter han med en meget solid portefølje av børsnoterte aksjer verdt over 484 millioner kroner.
Den største er Vaccibody, der han har aksjer for over 311 millioner kroner. Nest størst er Panoro Energy med 110 millioner. Andre er Icelandic Salmon, Tekna og Akastor med poster mellom 12 og 30 millioner.
– Er det fetter Skorstad som har tipset deg om aksjeplasseringer?
– Noen har noen aksjer som er like, og så gjør man seg opp egne meninger med årene. Jeg er langsiktig i alle mine kjøp. Vaccibody og Panoro Energy har jeg eid siden 2015-2016, sier han.
Og Thorsen aksjeinvesteringer er ikke noe han har begynte med etter at formuen hadde økt, og alt har ikke gått like bra.
– Jeg kjøpte mine første aksjer som 19-åring, sier han.
Han valgte Tandberg Data, og de investerte 300.000 kronene ble tapt, alle som en.
– Jeg brukte studielånet, og det var en tung start, men en god lærdom, sier han.
Kjøpte entreprenørselskap
Det han bruker mest tid på, er boligprosjekter i hjembyen Larvik, og Arne Olav Lund Entreprenør.
Sistnevnte er et lokalt selskap som Voldberg og Thorsen kjøpte i 2018 etter at gründeren hadde falt fra. Prisen var 80 millioner kroner, omsetningen var 250 millioner og resultatet 10 millioner.
I 2020 hadde omsetningen økt til 420 millioner og inntjeningen 25 millioner.
– Vi holder oss i området Telemark til Oslo og tar oppdrag fra 10 til 100 millioner, sier han.
I tillegg er han investert i næringseiendom, både direkte og gjennom en rekke syndikater.
Disse aktiviteten er ved siden kone, ett barn og to bonusbarn nok til at ha ikke trenger å ha noen hobbyer ut over en stor interesse for franske, spanske og italienske viner.
I 2016 fortalte han Finansavisen at han hadde over 2.000 vinflasker hjemme på Nesbru.
– Hvor mange tusen har du i dag?
– Det ønsker jeg ikke å si, men vinsamlere får som regel ikke mindre samlinger.
