— Markedet er foreløpig likvid, men mer selektivt. Stigende renter vil innebære en reprising av hele markedet, sier Sindre Vesje Bråtebæk, senioranalytiker i Akershus Eiendom.
REPRISING: Sindre Vesje Bråtebæk, senioranalytiker i Akershus Eiendom. Foto: Helge Brekke
Etter det rekordhøye transaksjonsnivået i fjor hvor eiendommer for over 160 milliarder kroner skiftet hender, er det nå betydelig mer avventende stemning. Utover våren har kraftig stigende renter og økte kredittpåslag, inflasjon og geopolitisk uro bidratt til mye mer usikkerhet.
– Det var en sterk inngang til året, men det er blitt økende usikkerhet i markedet utover våren. Pr. juni er stemningsskiftet i markedet tydelig, sier han.
Selv med lange renter rundt tre prosent for tredje måned på rad, holdt likviditeten i transaksjonsmarkedet seg godt gjennom andre kvartal. I slutten av juni i år er det registrert et transaksjonsvolum på 48 milliarder kroner i Norge, mot et gjennomsnittlig volum på 49 milliarder i samme periode de siste fem årene.
— Vi opplever at avstanden mellom kjøper og selger i de fleste tilfeller har vært overkommelig, men at det har i noen tilfeller vært en mindre reprising, sier Bråtebæk.
Akershus Eiendom spår et transaksjonsvolum i Norge på 100 milliarder i år.
Reprising i markedet
Akershus Eiendom estimerer nå at prime yield i løpet av det nærmeste året skal tilbake til nivået før pandemien, altså til 3,75 prosent. Det betyr en økning på 45 basispunkter fra dagens nivå på 3,3 prosent.
– Gitt den markante oppgangen i renter skal yieldene på næringseiendom opp, men ikke like raskt som rentene tilsier. Yieldene for regionale eiendommer med lange leiekontrakter, som ikke får tatt ut den økte leieprisveksten, vil trolig øke mer.
Dette er fordi den typiske kjøperen av er slike eiendommer er relativt rentesensitiv. Tilbudssiden vil imidlertid påvirke verdiene.
– Økt usikkerhet vil kunne bidra til et lavere utbud av eiendommer til salgs, som kan gi økt kamp om de objektene som når markedet, dette vil kunne dempe prisnedgangen noe, sier analytiker Erik Mikael Johnsen.
LAVT TILBUD KAN DEMPE PRISFALL: Erik Mikael Johnsen, analytiker i Akershus Eiendom. Foto: Ivan Kverme
Sentrale eiendommer som kan kapitalisere på den forventede leieprisveksten vil trolig holde seg best i verdi. Såkalte «Core+» og «Value-add»-strategier, hvor man investerer i utviklingseiendommer og andre eiendommer som åpner for å hente ut ytterligere gevinster, er spesielt attraktive.
–Vi ser en vridning mot slike strategier for en bredere investorgruppe enn tidligere, blant annet for investorer som har søkt mer stabile investeringsmuligheter tidligere. Dette er eiendommer som er attraktive i et marked som jakter avkastning, sier Vesje Bråtebæk.
Leieprisvekst hjelper
Eiendom er forbundet med lavere risiko enn aksjemarkedet, noe mange investorer finner attraktivt.
– Høye finansieringskostnader er en utfordring for alle aktivaklasser, men eiendom gir beskyttelse mot høy prisvekst siden leiekontrakter som regel justeres opp med KPI. Dette vil nå få økt fokus fremover, sier analysesjef Kari Due-Andresen.
LEIEPRISVEKST I ÅR: Kari Due-Andresen, analysesjef og sjeføkonom i Akershus Eiendom. Foto: Ivan Kverme
Akershus Eiendom venter særlig sterk leieprisvekst for kontorer i Oslo sentrum i løpet av inneværende år, hele 12,5 prosent. Utenfor sentrum forventes leieprisvekst på 10 prosent i Oslo vest og 5 prosent i øst.
– Allerede til neste år forventer vi lavere leieprisvekst, trolig ikke mer enn KPI, på grunn av langt svakere BNP-vekst og sysselsetting enn nå, sier hun.
Akershus Eiendom venter også sterk leieprisvekst for logistikk i Stor-Oslo.
– Eiendommer som kan ta ut ekstra leieprisvekst og eiendommer med utviklingspotensial fremstår som attraktive for investorene på tross av høye renter.
Stans i obligasjonsmarkedet
Kredittmarginene på selskapsobligasjoner i Europa har steget markant, og i det svenske obligasjonsmarkedet er nå svært utfordrende å skaffe finansiering til eiendom. Svenske Castellum og Balder møter nå marginer på oppunder 300 basispunkter, mot 110-120 i januar. Finske Citycon og svenske SBB møter kredittpåslag på hele 400 punkter, mot 120-150 i januar. Dette er selskaper som i fjor var aktive i å kjøpe også i Norge.
Så langt i år har Castellum og Balder falt over 40 og 50 prosent på den svenske børsen, mens SBB har rast over 70 prosent.
Det er høyt belånte eiendomsselskaper som nå særlig får svi. Det er få børsnoterte eiendomsselskaper i Norge, men så langt i år har Entra falt rundt 35 prosent til sammenligning.
Nå bremses volumet
Syndikatørene har vært svært aktive i markedet for næringseiendom i Norge. Som gruppe har tilretteleggerne vært største nettokjøper i nesten alle år det siste ti-året.
– De mest rentesensitive aktørene, som tilretteleggere, belånte fond og transaksjonsdrevne eiendomsselskaper, har drevet likviditeten og bidratt til transaksjonsrekordene vi har observert de siste to årene, sier Johnsen.
Så langt i år står syndikatene for nesten 30 prosent av markedet, som er i tråd med 2021 og snittet for de siste fem årene.
– Det er spesielt overraskende at syndikatene har en så høy andel nå, sier han.
De mest rentesensitive aktørene vil være de første som mister konkurransekraften når finansieringskostnadene stiger.
– Dette kan bidra til å trekke ned likviditeten i markedet fremover, men enn så lenge viser våre data at transaksjonsvolumet holder seg oppe. Egentlig burde det vært en oppbremsing allerede, men det skyldes antagelig at det tar tid før renteeffekten slår ut i markedet.
Ingen gratis lunsj lenger
Tiden da investeringer i eiendom har gitt svært attraktiv avkastning i alle aktivaklasser er over, sa Knut Holte i Scandinavian Property Group til Finansavisen 23. juni.
– Betydelig høyere renter og lavere utmåling fra bankene vil medføre økte yielder i tiden som kommer, sa han.
Holte spådde korreksjoner for de nest beste eiendommene, som han mente var priset altfor høyt.
Han mente også det vil bli krevende å oppnå tilfredsstillende avkastning uten å drive eiendomsutvikling, altså uten å gjøre såkalt "value-add".
– Det vil bli betydelig vanskeligere tider for finansielle selskaper med fokus på «asset play», sa SPG-sjefen.
Ifølge analytikerne i Akershus Eiendom har lave renter og gunstig lånefinansiering på opp mot 65 prosent av eiendomsverdien gitt svært god avkastning på egenkapitalen.
Enkeltaktører har meldt om årlig avkastning på over 20 prosent, men det går nå mot en ny normal.
– Trolig vil eiendomsinvestorene bli nødt til å nedjustere sine risikojusterte avkastningskrav i tiden som kommer, sier Johnsen.
