– Rentene på vei opp og et obligasjonsmarked som definitivt ikke er velfungerende, gjør noe med regnskapet. Økte finansieringskostnader gir fort røde tall for næringseiendom, sier han i Børsmorgen i FA TV mandag.
Selv om leiemarkedene er sterke, slår kostnadsøkningene mer enn leieprisveksten.
– Inflasjonsjusteringen er langt fra nok til å oppveie renteøkningene. Med rentebinding har man fortsatt kontantstrøm, men det er forfallene som er utfordringen her. Når billige rentesikringsinstrumenter og gamle låneavtaler løper ut, vil man måtte fase inn nye renter.
Mortensen mener gjeldsbetjeningsevnen nå er helt sentral.
– Bankene har sett etter belåningsgraden i forhold til markedsverdi (LTV), men hvordan er gjeldsbetjeningsevnen? Hva er nettogjelden i forhold til EBITDA? Det blir nøkkelen, understreker han.
Aggressiv svensk belåning
De store svenske eiendomsselskapene har vært mer aggressive i sin belåning enn norske børsselskaper, ifølge Mortensen.
– I Sverige, og andre land, har man siden 2016 vært enige om at renten skulle være null for alltid. Da var det bare å låne penger og spille på arbitrasjen mellom lave fundingkostnader og avkastning på eiendom.
Svenske SBB er en aksje som har høyere belåning enn de fleste andre med en nettogjeld på nesten 20 ganger EBITDA, ifølge Mortensen. SBB må nå låne til 10 prosent rente i obligasjonsmarkedet.
– Der har de norske børsnoterte selskapene vært bra, med lavere belåning. Det er faktisk Entra som har lånt mest av de norske noterte selskapene vi dekker, sier han.
– Bør styrke balansen
Det har vært veldig billig å låne penger i obligasjonsmarkedet. Entra har vært nede i 60–70 basispunkter, men nå er kostnaden 240–250 basispunkter for femårs-lån, som er en tredobling.
– Entra har tradisjonelt vært konservative med hensyn til belåning, rundt 10 ganger driftsresultatet, men da selskapet kjøpte Oslo Areal gjorde de et skifte og gjeldsfinansierte hele kjøpet, sier han.
– Nå har selskapet en høyere gjeldsbelastning enn ideelt sett, og vi tror at Entra kanskje må selge eiendeler i størrelsen Oslo Areal-kjøpet for å få ned belåningen. Vi har allerede kuttet utbytteforventningen vår til null, legger han til.
Svenske Castellum og Balder eier forøvrig til sammen nesten 70 prosent av Entra.
Ifølge Unions siste bankundersøkelse er nå femårs-lån fra norske banker i snitt 252 basispunkter over nibor; da snakker man rundt 6 prosent rente til finansiering av sentralt beliggende kontoreiendommer.
– Selv kjøpesentre med 5 prosent avkastning er surt å finansiere opp på 6 prosent. Logistikk som har vært nede på 4 prosent avkastning, og lavere enn det, står også overfor 6 prosent fundingkostnader. Da surner det litt.
Tvilsomme verdier
Nå har renten kommet fort opp. Når selskaper da sier at belåningen (LTV) er lav, eksempelvis 50 prosent, tror ikke aksje- og obligasjonsmarkedene på det lenger.
– Markedene ser at belåningen er 13-14 ganger driftsresultatet og at kontantstrøm-multiplene ikke går opp, sier Mortensen til FA TV.
Kjøperne i dagens marked må også ta hensyn til den nye fundingkostnaden. Derfor er det også et stort fall i transaksjonsmarkedet fordi det blir så stor avstand mellom kjøpere og selgere.
– Skal du nå de prisene som selgerne ønsker, må renten falle – det er det eneste. Hvis ikke må det bare gå tid, og så må selgerne faktisk kjenne på at renten har gått opp. Dette pleier normalt å slå ut seks måneder etter siste renteheving.
EU-krav om renovering
EU har vedtatt en Renovation Act, som setter krav om modernisering og energieffektivisering i eksisterende bygg. Tidligere har det bare vært satt krav til nye bygg.
– Historisk har man årlig renovert rundt 1 prosent av byggene i EU, men målet nå er å doble det til 2-3 prosent årlig. Først skal man begynne å forby energiklasse G i utleie og finansiering, det skal skje allerede i 2032. Dette betyr et stort renoveringsmarked for entreprenørene, men dette betyr også økte kostnader for eiendomsselskapene.
I England og Italia er det allerede blitt forbudt å leie ut energiklasse G til både boliger og næringseiendom.
– Her blir det spennende å se hva norske politikere gjør og hvor strengt de vil slå ned på dette. Det blir iallfall et taktskifte, og der man ser større forskjeller i verdier mellom gode og dårlige eiendommer.
