Bobleindikatoren, som boligforskningssenteret Housing Lab på Oslo Met lager hvert kvartal, prøver å tallfeste hvordan boligprisene burde være ut fra utviklingen i «fundamentale faktorer».

Funnene viser at boligprisene i både Norge og Oslo er overvurdert, sammenlignet med hva deres parametre skulle tilsi:

– Det fundamentale nivået på boligprisene er det som kan forklares av utviklingen i husholdningenes inntekt, boligbeholdningen, renter (korrigert for skattefradrag), samt befolkningsutviklingen, forklarer forsker André K. Anundsen.

For andre kvartal er indeksen utarbeidet med anslag for husholdningens disponible inntekt, da disse tallene i SSBs nasjonalregnskap ikke foreligger ennå.

– Beregningene viser at renteøkningene trekker de fundamentale boligprisene i Norge ned. Derfor er det rimelig å vente at også realboligprisene skal falle mer utover høsten, sier han videre.

Høye boligpriser skyldes høye tomte- og byggekostnader

Det er først og fremst Oslo og det sentrale Østlandet som skiller seg ut med høye boligpriser i Norge.

– Gjennomsnittsboligen i Oslo koster for øyeblikket 5,8 millioner, mens gjennomsnittslønnen er 680.000 kroner. Dette gir et forholdstall på 8,9, noe som betyr at boligprisene er høye i Oslo målt mot inntekten, sier forskningssjef Erling Røed Larsen i Housing Lab.

Han legger til at forholdet mellom boligpriser og inntekt er høyt i Oslo, også internasjonalt sett.

Flere mindre boliger vil gi lavere boligpriser

Erling Røed Larsen, forskningssjef i Housing Lab

Røed Larsen knytter de høye boligprisene til tilbudssiden.

– Boligprisene må sees i sammenheng med hva det koster å bygge en bolig, og særlig tomteprisen på sentrale, byggeklare tomter. Fordi det er for få sentrale, byggeklare tomter der folk vil bo, blir prisen på tomtene høy – og dermed boligbyggekostnadene det samme, sier han.

Les også

Voldsomt taktskifte i Oslo-markedet

Boligmarkedet i hovedstaden har hittil i år vært preget av en meget lav tilbudsside i forhold til etterspørselen. Nå er trenden i ferd med å snu, og kampen om kjøpernes oppmerksomhet er for alvor i gang.

– Dette er hovedforklaringen på de store forskjellene i boligprisene og da særlig på Østlandet. Eksempelvis hadde mange kjøpt bolig i Oslo i stedet for i randsonene av byen og i randsonen av området hvis boligprisene hadde vært lavere. Folk blir ufrivillig pendlere, og det har en samfunnsøkonomisk kostnad for landet.

Duoen har blant kommet frem til at hvis prisene i Oslo hadde vært som i Drammen, ville antallet omsetninger ha økt med hele 125 prosent.

– Det sier noe om hvor stort ønsket om å bo i Oslo egentlig er.

Flere små leiligheter reduserer prisene

En påstand om at, alt annet likt, flere boliger ikke reduserer prisene, er ikke støttet av forskning, fremhever Røed Larsen videre:

– Historiske analyser av Norge viser at en økning av boligbeholdningen på 1 prosent, reduserer prisene med 3,5 prosent. Data fra 1,2 millioner bud gjennom mange år viser en betydelig større etterspørsel etter de minste leilighetene fremfor større leiligheter og eneboliger. Flere mindre boliger vil gi lavere boligpriser, hevder toppøkonomen.

– Hvis politikerne og byplanleggere ikke våger å ta problemene på tilbudssiden på alvor, vil dessverre problemene bare forverre seg. Dette har ikke bare negative konsekvenser for den enkelte, men også for samfunnet. I verste fall vil det kunne svekke økonomien, siden bedriftene ikke får ta i den arbeidskraften de trenger, fordi boligprisene er for høye, konkluderer han.