– Tidligere var det mye snakk om «a wall of money» som sto klar til å plasseres i eiendom. I det store internasjonale kapitalmarkedet der vi henter penger, er det i stor grad nøling. Mange av verdens største institusjoner sitter på gjerdet, sier Hagen.
Fredag formiddag holdt han et foredrag for et fullsatt sal på Finansavisens eiendomsseminar på Grand Hotel, og fortalte hvordan NREP opplever markedet og investorers interesse i nye plasseringer.
Globale kunder
NREP er en nordisk eiendomsinvestor med 222 milliarder kroner under forvaltning fordelt på drøyt 450 eiendommer som eies gjennom flere fond. 45 prosent av egenkapitalen er plassert i Sverige, 20 prosent i Danmark, 17 i Finland, 10 prosent i Norge, og resten i Polen og Tyskland. 35 prosent av kapitalen er plassert i boligprosjekter, 30 prosent i logistikkeiendommer, og resten på kontor, helsehus og annet.
Investorene er globale institusjoner, og den største gruppen er pensjonsfond med snaue 43 prosent, fulgt av statlige fond, à la Oljefondet med 39 prosent.
– Oljefondet er ikke investert hos oss, men andre land med tilsvarende fond er investorer, sier Hagen.
Dermed har han en finger godt plantet på pulsen for hvordan institusjonelle investorer tenker og handler.
– Det er krevende tider med raskt stigende renter og yielder, samt svekkede kjøpere, sier han.
Kjøpergrupper borte
Han trekker frem at store kjøpergrupper har forsvunnet.
– De som er helt borte som kjøpere, er børsnoterte eiendomsselskaper. De har nok med egen balanse. Også ikke-børsnoterte eiendomsselskaper er stort sett i samme situasjon, dog med vesentlig mindre dramatikk enn de børsnoterte. Livselskapene selger mer enn de kjøper, de flytter penger fra eiendom som aktivaklasse og antagelig over i rentepapirer, sier han.
Syndikater, meglerhus som kjøper eiendom, henter gjeld og tilbyr privatpersoner og andre å gå inn med egenkapital, har vanskelige arbeidsforhold.
– Tidligere var det vanskelig og frustrerende å konkurrere med syndikeringsselskapene på pris i Norge, Sverige og Danmark. De er drevet av volum i stor grad, og har mistet krutt i dag når det stilles spørsmål ved deres evne til å hente både gjeld og egenkapital.
Hagen sier at den reduserte interessen for å investere spesielt gir problemer for de som trenger mer likviditet.
– I Sverige handler det om å opprettholde kredittvurderingen. Svenske børsselskaper har solgt gode eiendommer til verdier de aldri ville tenkt på for 18 måneder siden, sier han.
Måtte inn med egenkapital
I eget system sier han at de i forkant av Ukraina-invasjonen og de eskalerende rentene hadde inngått en rekke kjøpskontrakter.
– Der vi hadde mulighet til å trekke oss, gjorde vi det, men flere av kjøpene som ble gjort, kom i et marked som ikke eksisterer nå. Derfor har vi gått inn med mer egenkapital i mange av investeringene våre, sier han.
Yield-ekspansjonen isolert utgjør et verdifall på 20–25 prosent, men takket være inflasjonsjustering og utnyttelse av value add-muligheter, er nedgangen i NREP-verdiene 10 prosent, ifølge Hagen.
Mens fondet i 2020 hadde cirka 60 prosent gjeld, hadde andelen flyttet seg opp til snaue 70 prosent i 2023. Da ble det skutt inn rundt 10 prosentpoeng ny egenkapital, så nå er belåningen på cirka 55 prosent.
– Er det så mye ubrukt kapital i fond? Betaler ikke kundene inn først når eiendommer er kjøpt?
– Investorene kommitterer seg til et gitt beløp i fondet, men de betaler ikke inn før det er behov. I det fondet som ble investert før markedet endret seg beholdt vi en buffer, og det er den vi benytter oss av nå når det trengs litt mer egenkapital for å styrke balansen, sier han, og legger til:
– Da slipper vi å selge eiendommer i et dårlig marked, og kan fortsette value add-jobben samt at vi kan vente til det er bedre tider med å selge. Denne kombinasjonen gjør at vi nok skal klare å skape en OK avkastning også for et fond som ble investert i perioden før markedet endret seg, sier han.
Syndikatene har som regel ikke ikke samme muligheter, de er som regel fullfinansierte.
– Det har vist seg at de sliter med å hente mer kapital fra sine investorer, sier Hagen.
– Vår forretningsmodell er å ha tilgjengelig kapital til enhver tid, så vi befinner oss nesten alltid i en tidlig eller sen fase av fund-raising. Selv om vi har regelmessige investorer, er det lange prosesser. 2023 er det året det har vært vanskeligst å hente kapital i det institusjonelle kapitalmarkedet på 10 år, sier han.
Langrenter ned
– Hvordan ser du på markedet neste år, er det noen grunn til optimisme?
– I min tid i eiendomsbransjen har det aldri vært vanskeligere å ha overbevisning om fremtiden. Historisk sett ser vi også at sentralbankene og finansmarkedet er elendige til å spå fremtiden. Når renten biter, biter den nesten alltid litt hardere enn man hadde tenkt, sier han.
– Den siste tiden har europeiske og amerikanske langrenter falt noe, så det er grunnlag for optimisme, men det er minst like mye håp som overbevisning, sier han.
Og heller ikke en rask rentereduksjon er nødvendigvis godt for eiendomsbransjen.
– Bestemmer sentralbankene seg plutselig for å redusere renten tidligere og raskere enn forventet, vil eiendomsbransjen antagelig stå overfor andre typer problemer. Et slikt signal betyr antagelig at økonomien er så svekket at det vil påvirke våre leietakere, sier Hagen.
Ser man bort fra dagens finansuro, mener han eiendom fremover vil være et godt sted å investere.
– Urbanisering og sentralisering er blitt en naturlov. Befolkningsvekst i byene vil bare fortsette, det er grunnlaget for all etterspørsel etter eiendom. Jeg har sterk tro på at det er et spennende sted å være, sier han.
