– Selv om transaksjonsvolumet har tatt seg kraftig opp i første halvår sammenlignet med fjoråret, betyr ikke det at eiendomsmarkedet er friskmeldt. De som selger, gjør det ikke nødvendigvis fordi de har lyst, sier Øyvind Johan Dahl, analysesjef i næringseiendomsmegleren Newsec.
Han har gått gjennom alle de største kjøpene og salgene i næringseiendomsmarkedet i Norge siden nyttår, og det som trekker opp volumet til 40 milliarder, er flere store porteføljer. Transaksjonsvolumet i første halvår de siste ni årene er på 50 milliarder kroner.
Hjerteskjærende Entra-salg
Den største er børsnoterte Entras salg av hele Trondheims-porteføljen. Reitan-familiens heleide EC Dahls Eiendom kjøpte rubbel og bit av 13 kontorlokaler på til sammen 187.000 kvadratmeter for 6,45 milliarder kroner, og Entra-sjef Sonja Horn var klar på at det ikke ble gjort med lyst og glede, men for å styrke Entras balanse.
– Vondt i hjertet, var hennes karakteristikk av salget, overfor Eiendomswatch.
Tre Arctic-havarier
Tre virkelig finansielt skakkjørte eiendomsprosjekter som ble tvunget frem, var de mye omtalte Arctic Securities-prosjekter - Telegrafen i Oslo sentrum, Equinor-bygget på Fornebu og Storebrands hovedkontor på Lysaker.
Telegrafen ble solgt for snaue 1,7 milliarder 30. oktober i fjor, Equinor gikk for 2,7 milliarder19. mars og Storebrand for rundt 1,7 milliarder 30. mai. De to førstnevnte kjøpte John Fredriksen-selskapet Norwegian Property - i hovedsak ved å overta gjelden, mens Storebrand overtok sitt eget hovedkontor fra Arctic-kundene i Lysaker Park-syndikatet.
Børsnoteringen av Public Property Invest var et resultat av at selskapet hadde et akutt behov for ny egenkapital ettersom store obligasjonslån utløp til høsten.
De hentet 1,5 milliarder i forkant av noteringen, og fikk inn en rekke nye investorer, som Skagen Fondene, Fondsfinans Kapitalforvaltning og Centragruppen. Disse har mellom 5,4 og 3,3 prosent av aksjene og er de tre største etter svenske SBB med 36,3 prosent.
Gigantoppussing, ingen salgsgevinst
Schage Eiendom er også et av selskapene som har hatt sterkt behov for å bedre balansen, og har solgt stort det siste halve året.
Kontoreiendommen Stortorvet 7 ble solgt for 2,5 milliarder kroner. Eiendommen ble kjøpt i 2009 for 900 millioner, og har nylig blitt ferdigstilt etter en omfattende renovering og ombygging, som ifølge Schage har kostet 1,6 milliarder kroner.
Salgsprisen tilsvarte altså nøyaktig det samme som de har brukt på å kjøpe og pusse opp eiendommen gjennom 15 år.
Også eiendomsutvikleren Aspelin Ramm har solgt stort det siste året, blant annet kontoreiendommen på Tjuvholmen som er hovedkvarteret til Handelsbanken i Norge. Denne ble solgt for 844 millioner i februar. I tillegg har de kvittet seg med en 50-prosentaksjepost i Nord-Norges største hotell, The Edge. Prisingen her er ikke kjent.
De er også i markedet for å selge et av Stockholms største hoteller, Clarion Hotel Stockholm. Prisen er anslått til mellom 3 og 4 milliarder kroner, og de har eid det i 20 år.
Kontor topper
Med Entra, PPI og de tre andre store dealene overrasker det ikke at kontorsegmentet er det klart største i første halvår med totalt 55 prosent.
Logistikk- og industrisegmentet har lysere tider, og står for 21 prosent av volumet med totalt 8 milliarder. Internasjonale investorer har tatt de fire største kjøpene i år, til sammen 60 prosent av omsetningsverdien, og det er det dobbelte av hva de tradisjonelt har ligget på. De største har vært salgene av Marine Trading i Moss for 1,3 milliarder og sjømatsenteret på Gardermoen for 1,34 milliarder.
Handelssegmentet har falt kraftig i popularitet, og omsetninger for 3 milliarder er registrert.
– Utenlandsk kapital, fond og livselskaper er nærmest helt fraværende her. Eiendomsselskapene har rettet oppmerksomheten mot kontor, og syndikatene er vesentlig mindre aktive enn normalt. Vi ser dette som en naturlig konsekvens av dyrtid og gjentatte renteøkninger, sier Dahl.
– Aktuelle kjøpere priser trolig inn vesentlig risiko i lys av at kjøpekraften må svekkes ytterligere for å få ned inflasjonen. Med andre ord står nok kjøpere og selgere noe fra hverandre inntil videre, sier han.
Opprydning, ikke friskmeldt
– Markedet er langt bedre enn fjoråret, men preges av «opprydding» heller enn et friskmeldt marked. Dette tror vi vil endre seg utover høsten, og neste år ligger alt til rette for et sunnere klima med transaksjoner på utelukkende markedsmessige vilkår, sier Dahl.
