Nesten alle utbyggere rundt om i Norge er avhengig av en viss salgsgrad før bankene gir grønt lys til å starte byggeprosjektene de ønsker å realisere. Ofte kan kravet være at rundt 60 prosent av boligene skal være solgt før spaden settes i jorden. Men de færreste vanlige boligkjøpere har såpass lange briller at de kjøper en bolig som først står ferdig om rundt to til tre år.
Derfor er mange utbyggere avhengig av at profesjonelle investorer og “spekulerende” privatpersoner er villige til å investere i deres prosjekter.
Og mange av dem har tjent svært gode penger på denne investeringsformen. Men den kommer ikke helt uten risiko.
Dette må du vite
Det finnes også flere lover og regler det kan være greit å være klar over før man kaster seg inn i nyboligmarkedet med dollartegn i øynene.
Tilbudet av kontraktsposisjoner sørger altså for at utbyggere på et tidlig tidspunkt kan innhente den nødvendige kapitalen de trenger for å gå i gang med prosjektet. På denne måten fungerer kontraktsposisjoner som en form for innhenting av kapital, en grunnleggende forutsetning for låneopptak som i alle andre bransjer.
Den opprinnelige kontraktsposisjonen inngås mellom kjøper og selger, hvor sistnevnte altså er utbygger. Da kjøper man retten til å investere i en konkret bolig, som vil ferdigstilles på et senere tidspunkt, til en forhåndsavtalt pris.
– Her er det viktig å påpeke at man ikke kjøper en rett til å overta en bolig “hvis man vil” ved ferdigstillelse. Kontrakten er bindende, og man forplikter seg til å overta boligen ved ferdigstillelse – med mindre man selger kontrakten videre før den tid, forklarer eiendomsinvestor Pål Restad, som har lang erfaring med kjøp og salg av nybygg.
Restad driver også Eiendomshjørnet, som er et medlemsbasert nettverk for alle som er interessert i eiendom. Her skrives det også fagartikler om ulike temaer innen eiendom, blant annet nettopp investering i kontraktsposisjoner.
Forklarer: Eiendomsinvestor Pål Restad driver Eiendomshjørnet, og har lang erfaring med kjøp og salg av nybygg. Foto: Eiendomshjørnet
– Grunnen til at mange ser på dette som en lukrativ investeringsform, er at det er relativt lite jobb, sammenlignet med eksempelvis det å kjøpe og pusse opp en bruktbolig. Kontraktsposisjoner er relativt passive.
– I tillegg kan det være tilfeller hvor utbyggerne “underpriser” boligene i de første byggetrinnene for å komme raskere i gang. Da kan man sikre seg en god pris hvis man er på hugget, fremhever han videre.
Finansiering
Når det gjelder måten kjøp av nye boliger finansieres på, er det mest vanlige at kjøper må betale en gitt andel av kjøpesummen som et forskudd.
– Det mest vanlige er 10 prosent av kjøpesummen. I tillegg må kjøper stille med et finansieringsbevis og/eller en bekreftelse fra bank på at de har finansieringen i orden, forklarer Restad.
Så lite som to kontraktsposisjoner over et år kan være nok til at man anses som næringsdrivende. Pål Restad, eiendomsinvestor
Andre utbyggere krever kanskje 100–200.000 kroner i forskudd, ofte i kombinasjon med finansieringsbevis.
– Investorer i selskaper blir dog ofte avkrevd opp mot 20 prosent i forskudd, da det er vanskeligere å stille et vanlig finansieringsbevis for et AS.
Finansieringsforholdene varierer altså fra utbygger til utbygger, og fra prosjekt til prosjekt.
– Mye handler om timing og stemningen i markedet. Så her må du som interessent lese prospektet og se hva som er relevant i det prosjektet du vurderer, fremhever han videre.
Risiko
Rundt ferdigstillelse vil ofte spekulanten, eller kjøper 1 i dette tilfellet, legge boligen eller kontrakten ut for salg på det åpne markedet.
Da vil kjøperen, kjøper 2 i dette tilfellet, ofte være en privatperson som ønsker å bo i boligen. Kjøper 2 overtar da kontrakten fra kjøper 1 ved at kontraktsposisjonen “transporteres” mellom dem.
– Kjøper 2 betaler da den opprinnelige kostprisen kjøper 1 hadde i sin tid, pluss det påslaget kjøper 1 har valgt å sette som merverdien. Sistnevnte tilsvarer som regel det han eller hun mener er et rimelig påslag for risikoen som er tatt i sammenheng med investeringen, forklarer Restad.
For spekulering i kontraktsposisjoner kommer ikke helt uten nettopp risiko, påpeker han videre. Eksempler på det kan være at boligmarkedet har surnet i mellomtiden, eksempelvis i forbindelse med finanskriser og lignende.
Under finanskrisen i 2008 gikk for eksempel flere kontraktsspekulanter personlig konkurs, da de satt på flere kontrakter samtidig, som de hverken fikk solgt eller klarte å betale for ved ferdigstillelse, slik Finansavisen har omtalt tidligere.
Ulike kategorier
Selv om kjøp av kontraktsposisjoner ofte blir forbundet med spekulering og investering, er det ikke alle kontrakter som inngås som kan kategoriseres som dette.
– Mange privatpersoner har de nødvendige midlene som kreves, og ønsker å sikre seg en fremtidig, egen bolig i attraktive prosjekter ved å komme inn på et tidlig tidspunkt. Om de ved ferdigstillelse fortsatt ønsker å bo i boligprosjektet de har investert i, eller om de ønsker å selge seg ut, står de fritt til å bestemme selv.
– Dermed er slettes ikke kontraktsposisjoner et fenomen der næringsaktører utelukkende selger til privatpersoner, men også et marked hvor privatpersoner handler med hverandre.
Erfaring: Pål Restad er gründer av Eiendomshjørnet, hvor han blant annet holder foredrag om eiendom for andre. Foto: Marius Kalleberg Mydland
Derfor er det også viktig å skille mellom om kjøper 1 er en privatperson eller en som driver næring, da dette kan ha betydning ved videresalg av kontraktsposisjonen.
Fra næringsdrivende til privatperson:
– Salg fra næringsdrivende (kjøper nr. 1) til privatpersoner (kjøper nr. 2) kan omfattes av enten bustadoppføringslova eller avhendingsloven. Uavhengig av hvilken lov som anvendes, stilles det større krav til ansvar for kjøper nr. 1. For salg av nybygg fra næringsdrivende til privatperson er det to muligheter:
Den første omfattes av avhendingsloven. Dette er når nybygde boliger selges som bruktbolig, noe som dermed utløser full dokumentavgift. Kjøper nr. 1 må først betale for boligen i sin helhet, i tillegg til de omkostninger som påløper ved et boligsalg. Så må kjøper nr. 2 betale den nye kjøpesummen, pluss omkostninger til kjøper 1.
– Vi kaller dette for å selge leiligheten. Det er ikke noen “bustadføringslov-kontrakt” i bruk og ikke noen kontrakt som selges, fremhever Restad.
Alternativ to skjer ved bruk av bustadoppføringslova.
– I dette tilfellet selges boligen på samme måte som når utbygger selger til kjøper 1. Men i dette tilfellet må kjøper 1 stå som “entreprenør” i henhold til bustadoppføringslova. Altså som selger. Bustadoppføringslova beskriver selger som entreprenør. Dette gjør at paragraf 12 i bustadoppføringslova skal anvendes. Dette betyr at selger (som da er kjøper 1) må stille garanti overfor kjøper 2. Garantien skal være 2 prosent av kjøpesum i byggetid og 3 prosent i de fem første årene etter ferdigstillelse.
Fra privatperson til privatperson:
Videresalg av kontraktsposisjoner mellom privatpersoner er ikke underlagt de samme strenge reglene som i forrige tilfelle.
– Prosessen i et slikt videresalg er ganske ukomplisert, ettersom et slikt salg registreres som en normal fordring. Kjøper nr. 2 betaler kjøper nr. 1s opprinnelige innskudd, i tillegg til det ekstra beløpet de skulle bli enige om. Ved ferdigstillelse betaler kjøper nr. 2 restbeløpet i den opprinnelige kontrakten direkte til selger, altså utbygger. Kjøper nr. 1 står uten ansvar etter at kjøper nr. 2 har tatt over boligen.
Definisjonen av næringsdrivende
I tilfellet med kontraktsposisjoner finnes det ikke noen tydelig definisjon av når en aktør regnes som næringsbasert fremfor privatperson.
– Dette er en skjønnsmessig vurdering av Skatteetaten. Vurderingen omhandler om forholdet forstås som ervervsmessig omsetning eller ikke. Som i andre aspekter av eiendom, som for eksempel utleie, avhenger dette spørsmålet av mengden tid og ressurser benyttet til aktiviteten.
– Om det skulle hefte liten tvil om at aktivitetens formål er å videreselge kontraktsposisjonen med gevinst, kan det være at så lite som investeringer i to kontraktsposisjoner over et år er nok til at man anses som næringsdrivende.
Skattepliktig gevinst ved salg
Videresalg av kontraktsposisjoner skal oppgis i skattemeldingen. Gevinst beskattes, og tap gir fradrag.
– Våren 2023 varslet dessuten Skatteetaten at de vil begynne med tettere oppfølging av dette, etter at stikkprøver viste at mange ikke opplyser om gevinst ved videresalg av kontraktsposisjoner. Om du blir oppdaget uten å opplyse, ilegges du tilleggsskatt. Sørg for å melde inn, så slipper du å gå på en blemme, oppfordrer Restad.
