I mars gikk Samfunnsøkonomisk Analyse (SØA) ut og spådde en boligprisvekst fra 2025 til 2028 på hele 36,3 prosent i hovedstaden.

Og da Finansavisen i januar ba 24 eksperter spå boligprisveksten for inneværende år, ventet hele 18 av 24 eksperter en tosifret vekst i hovedstaden. 

Men fasiten så langt i år viser at utviklingen i Oslo faktisk er den svakeste av de store byene, med en vekst på 4,8 prosent – et stykke under 7 prosent på landsbasis og langt unna 12,2 prosent i Stavanger.

Nå går toppmegler Anders Langtind ut og avlyser hele boligprisveksten i Oslo de neste to–tre årene.

Spesielt én faktor trekkes frem som hovedårsaken til at prisveksten vil utebli.

Salg av utleieboliger

Høy lønns- og befolkningsvekst, lav boligbygging og rentenedgang var hovedårsakene til at SØA i mars gikk ut og spådde en ellevill vekst.

Boligprisene hadde da skutt fart i årets to første måneder, med en vekst på hele 6,4 prosent.

Men siden den gang har det vært et taktskifte i boligmarkedet i hovedstaden:

For i mars falt Oslo-prisene med 0,9 prosent. Så gikk de ned med ytterligere 0,8 prosent i april. Og onsdag kom det frem at prisene kun steg med 0,2 prosent i mai, hvilket var nest svakest av de store byene.

Og da Finansavisen/Kapital i mars kunne avsløre at minst 156 tidligere utleiegårder med over 5.800 boliger er omgjort til borettslag og klargjort for salg i Oslo de seneste to årene, sperret Langtind opp øynene.

Disse 5.800 boligene kommer attpåtil på toppen av de mange tusen private sekundærboligene som selges om dagen. I tillegg er det mange større, profesjonelle aktører som selger utleieboligene sine som selveierleiligheter, da de har fremførbare underskudd, og dermed ikke trenger å omgjøre til borettslag for å slippe skatt. 

Eksempler på dette er store aktører som Mohn-søstrene og Leif Botolf Hesle.

Dermed er man totalt oppe i et tosifret antall tusen utleieboliger som enten allerede er solgt eller skal selges i løpet av perioden 2023 til 2028. 

Og majoriteten av disse er ikke solgt ennå, da mange av borettslagene nylig er opprettet.

Voldsom tilbudsøkning

Tilbudssiden i Oslo er også av det høye slaget om dagen:

Mandag i forrige uke var det 2.828 bruktboliger for salg i hovedstaden, hvilket var den høyeste ukesmålingen av samtlige i perioden 2020 til 2025. Det var også 23,4 prosent høyere enn den nest høyeste registreringen i tilsvarende uke de seneste fem årene (se tabell).

For tre måneder siden var tilbudssiden i Oslo 5 prosent høyere enn snittet for februar måned i perioden 2010 til 2025. I mai skjøt derimot dette opp til hele 38 prosent, viser tall fra sjeføkonom Kyrre Knudsen i SpareBank 1 Sør-Norge.

Effekten av lettelsene i utlånsforskriften, som trådde i kraft fra 1. januar i år, ser også ifølge Langtind nå ut til å være i ferd med å avta.

– Jeg tror det massive utleiesalget vil føre til at boligprisene i Oslo i beste fall vil være flate de neste to–tre årene, sier han.

– Det er altså «best case», og det kan bli et prisfall også, uten at jeg nødvendigvis tror det blir et voldsomt krakk, da det tross alt også bygges for lite.

Les også

Lav boligvekst i mai: – Dette er den store X-faktoren

Boligprisene i Norge steg så vidt i mai. – Den store x-faktoren er hvor mye som kommer til å bli solgt i sommer. Vi kan gå inn i høsten med unormalt mange boliger til salgs, spår sjeføkonom.

Dyrere å eie enn å leie

Normalt selges det rundt 20.000 boliger i Oslo i løpet av et år. Langtind spår at det vil selges 2–3.000 utleieboliger årlig frem til 2028. Det vil i så fall gi en tilbudsøkning på over 10 prosent hvert år.

– Stiger etterspørselen med like mye? Det tror jeg ikke.

– Men det er vel mange leietagere som egentlig kunne tenke seg å kjøpe?

– Ja, men her er det mange viktige faktorer som spiller inn. For det første, er det mange av dem som ikke vil klare å oppfylle egenkapitalkravet eller har en høy nok lønn til å kunne forsvare kjøp av en bolig til 4–5 millioner, fremhever han.

– Og for det andre, så er det viktig å påpeke at det er mye billigere å leie en sentral toroms for 18.000 kroner i måneden, enn å kjøpe den samme leiligheten for 5 millioner. 

Les også

Ny, voldsom flom av utleiere selger i Oslo

En haug aktører har solgt utleieboligene sine i løpet av de siste årene. Og i 2025 har det dukket opp et stort lass av nye som selger. – Jeg vet om flere tusen som vil forsvinne fra leiemarkedet for godt, forteller meglertopp.

– De månedlige kostnadene til eksempelvis renter, avdrag, felleskostnader, vedlikehold og så videre vil utgjøre mye mer enn 18.000. Dermed er det mange som ikke har råd til å kjøpe. Betjeningsevnen er rett og slett ikke god nok.

Utleiesalg trumfer små rentekutt

Det er også blitt ropt høyt og lenge om mulige rentekutt. Disse er siden blitt skjøvet frem i tid flere ganger, og det er lite sannsynlig at vi skal tilbake til lavrenteregimet vi så under pandemien, poengterer han videre.

– Om styringsrenten settes ned med 0,25 prosentpoeng til høsten, kan det gi en liten psykologisk boost. Men det utgjør jo egentlig ikke så mye i kroner og øre. Det vil fortsatt være dyrt å betjene boliglånet. 

Dermed vil en eventuell rentenedgang kun gi en kortvarig, liten oppgang, tror Langtind.

– I det større bildet vil salget av de mange tusen utleieboligene ha større påvirkning, mener han.

– Hva må skje for at du skal bli positiv til boligprisutviklingen i Oslo igjen?

– Det vil først skje når leieprisene har steget 20–30 prosent, som en følge av den magre tilbudssiden vi vil se i leiemarkedet. Da vil avkastningen på utleie bli bedre, og incentivet for å selge mindre. 

– Men innen den tid har antagelig ekstremt mange utleiere allerede solgt. Har man først påbegynt salg av leiligheter i et nyopprettet borettslag, er det «point of no return». Da må også resten selges.