Skal du tjene penger på utleie av eiendom, er det mange faktorer å ta hensyn til. Én av dem går ut på om man skal kjøpe eiendommene privat, eller om man skal stifte et eget selskap.
For om du går all in privat, og kjøper mange eiendommer, kan du risikere å ende opp med en skikkelig skattesmell.
Avhenger av ambisjonsnivå
Eiendomsinvestor Pål Restad har lang erfaring fra bolig- og eiendomsmarkedet i Norge. I disse dager er han riktignok i ferd med å selge seg ned her hjemme for å satse på eiendom i Spania, men han har likevel fortsatt god kontroll på de ulike måtene å kjøpe eiendom på i Norge.
– Hva er den største forskjellen mellom å kjøpe eiendom privat og i AS?
– Skaleringsmulighetene, svarer Restad kontant.
Han begrunner svaret med at alt handler om ambisjonsnivå. Om en ønsker å vokse seg stor innen eiendom, og kunne leve av det, vil utlånsforskriften fort kunne sette en stopper for videre skalering privat. Det handler blant annet om regelen om maksimalt fem ganger inntekt i lån privat.
– I tillegg finnes det en tommelfingerregel som sier at du ikke kan eie mer enn fire eiendommer privat, før Skatteetaten ser på det som næringsvirksomhet.
Da øker skattesatsene betydelig, og alle eiendommene blir rammet. Pr. i dag beskattes privat utleie som kapitalinntekt, med en sats på 22 prosent. Næringsinntekt skattes derimot med en sats på opptil 50,6 prosent.
– Har du god historikk, og dealen du presenterer gir god kontantstrøm, er det mulig å få kjøpet helt fullfinansiert, uten å stille en krone selvEiendomsinvestor Pål Restad
Restad påpeker også at Skatteetaten i noen tilfeller kan vurdere færre enn fire enheter som næringsvirksomhet, om aktivitetsnivået er høyt og porteføljen er på et nivå hvor du kan leve av det uten en vanlig jobb ved siden av.
Større muligheter i AS
Driver en derimot et eget selskap, vil hverken maksimalt fem ganger inntekt eller antall enheter sette en stopper for videre skalering på samme måte.
– Finansieringsmulighetene er mye større i et AS. Ofte kan man få opp mot ti ganger årlige leieinntekter i lån.
– Hva skal til for å få med bedriftsbanken på et kjøp du ønsker å gjennomføre?
– Det handler om tre ting: For det første, må dealen i seg selv være god nok. Tallene må være gode og dealen må gi en positiv kontantstrøm. Negativ avkastning i AS er “no-go”.
– Det andre handler om historikk. Er det ditt første kjøp, vil banken være mer skeptisk. Da vil de eksempelvis kunne kreve at du går inn med mer egenkapital, for å ta ned egen risiko.
Det siste elementet går ifølge Restad på hvordan du presenterer dealen:
– Du må vise at du har kontroll på tallene, og at du har tenkt på ulike scenarier som kan oppstå og hvordan du eventuelt skal løse dem, påpeker Restad.
Investoren mener den gamle tanken om at man bør kjøpe fire eiendommer privat først, før en deretter går over til AS, er i ferd med å bli noe utdatert:
– Kjøper man sin første enhet privat i dag, med det prisnivået vi har nå, vil det være vanskelig å kjøpe tre enheter til uten at banken stopper deg.
– Det er selvsagt mulig å refinansiere kjøpene etter oppussing, for å øke egenkapitalen. Men de fleste vil før eller siden likevel møte taket når det kommer til maksimalt fem ganger inntekt i lån.
Restad fremhever også at det er blitt enda vanskeligere å få godkjent brudd som privatinvestor.
– For å klare å kjøpe fire eiendommer privat, uten å bruke altfor mange år, er man avhengig av en god lønn.Eiendomsinvestor Morten Mosvold Jørgensen
– Bankene vil heller bruke brudd-kvoten de har tilgjengelig på førstegangskjøpere, mennesker som står i en skilsmisse, og så videre.
Dermed er det ifølge Restad begrenset hvor lenge en klarer å bygge portefølje privat, før en blir “tvunget” over i et AS.
Høyere rente og egenkapital
Finansieringsvilkårene er også ulike for privatpersoner og selskaper. En vanlig boliglånsrente privat, ligger i dag på rundt 5,5 til 6 prosent. For AS derimot, er rentenivået enda høyere.
– Hvilken rente man får, varierer i enda større grad i selskap enn privat. De med best bedriftsvilkår, vil kunne ha fra ett til ett og et halvt prosentpoeng høyere rente enn man har privat.
– Men det finnes også mange selskaper som må ta til takke med både 3 og 3,5 prosentpoengs differanse.
Restad påpeker dog at det er store variasjoner fra bank til bank, og at mye avhenger av lånetypen (annuitets- eller serielån, journ. anm.), løpetiden på lånet, og så videre.
Også andelen egenkapital som kreves ved kjøp varierer. Ifølge utlånsforskriften kreves det minimum 10 prosent ved kjøp av primærbolig. For kjøp av sekundærbolig privat, er kravet i utgangspunktet det samme. Men i praksis ber mange banker ofte om både 15 og 20 prosent egenkapital, litt avhengig av både dealen og historikken din.
– I et AS varierer egenkapitalkravet mye mer. Hvis det er ditt første kjøp, og banken er litt usikre, kan de i noen tilfeller kreve at du stiller med opptil 40 prosent av kapitalen selv. Men det er også fullt mulig å slippe unna med mindre enn det.
– Har du lang og god historikk, og dealen du presenterer gir en god kontantstrøm, er det derimot også mulig å få kjøpet helt fullfinansiert, uten å stille en krone selv, påpeker han.
Et eksempel på sistnevnte, kan ifølge Restad være et kjøp som koster seks millioner totalt, inkludert oppussing. Om eiendommen har årlige leieinntekter på 600.000 kroner, vil det gi en brutto yield på 10 prosent.
– Presenterer du en slik deal som ditt første kjøp, vil banken muligens kun kreve 10 prosent egenkapital i begynnelsen. Og det vil kunne være mulig å refinansiere etter at eiendommen er pusset opp og leid ut, slik at du får ut de siste 10 prosentene.
Kjøp der EK-kravet er lavest
Den 30 år gamle sørlendingen Morten Mosvold Jørgensen, har i løpet av de seneste fem-seks årene bygget seg opp en portefølje som i dag er verdt over 85 millioner kroner. Han gjorde sine første kjøp privat, før det ble naturlig å fortsette ferden i selskap, da han allerede eide fire enheter.
Mosvold Jørgensen mener mye avhenger av hva man optimaliserer for. Det er ifølge ham ingenting i veien med å gjøre sitt første kjøp privat, om dealen er god nok. Da kan man slippe unna med kun 10 prosent i egenkapital.
– Om man leier selv, slik at man ikke binder kapital i en primærbolig, kan man kanskje klare to eller tre slike kjøp privat, før man blir stoppet av utlånsforskriften.
Utleieprofilen mener man alltid bør kjøpe der egenkapitalkravet er lavest, om målet er å vokse. Dette for å binde opp minst mulig kapital, som vil kunne hindre en i å bygge porteføljen videre.
– For å klare å kjøpe fire eiendommer privat, uten å bruke altfor mange år, er man avhengig av en god lønn.
Kjøpene bør også gi mer enn 10 prosent yield, og ideelt sett bør man også skape merverdi i form av oppussing, slik at man kan refinansiere ut en del kapital til neste kjøp, tipser han.
Å gjennomføre noen kjøp privat først, vil også gi inntekter det kan være fint å ha privat den dagen man eventuelt sier opp jobben for å satse fulltid på utleie av eiendom via selskap.
– De første årene vil det ofte være fordelaktig å la kapitalen vokse i selskapet, slik at skaleringen går raskere. Da er det godt å ha noen leieinntekter å lene seg på privat, til å dekke utgifter i hverdagen.
Minimum 10 % yield
– Hvor bra bør yielden være ved kjøp i selskap for å kunne skalere videre?
– Minimum 10 prosent, men gjerne også 12. Renter og avdrag kan i noen tilfeller utgjøre over 10 prosent alene, så det er fint å ha litt å gå på. Ved fullfinansiering bør man ha over 10,5 prosent med dagens lånevilkår.
– Og privat?
– Der henger det mer sammen med den totale privatøkonomien din. Både studielån og jobbinntekt spiller inn. Men nærmere 10 prosent brutto yield er et greit utgangspunkt.
Mosvold Jørgensen påpeker også at det er mulig å flytte en eiendom over fra privat hånd til selskap, om det er nødvendig for å ha nok kapital og sikkerhet til å komme i gang i selskapet. Dette utløser dog en dokumentavgift, som det kan være greit å være klar over.
Skulle den private porteføljen bli så stor at Skatteetaten anser aktiviteten som næringsvirksomhet, vil det også være mulig å gjennomføre en såkalt skattefri omdanning.
– Da vil man kunne overføre eiendommene, med tilhørende gjeld, fra deg selv som privatperson, over i et nytt selskap, uten å utløse skatt. Eiendommene omdannes til aksjekapital i selskapet.
Dette er dog en større juridisk prosess, med mange fallgruver. Det kan derfor være fordelaktig å forhøre seg med en advokat før omdanningen gjennomføres.
Det er også verdt å nevne at disse eiendommene vil ende opp med dårligere lånevilkår hos bedriftsbanken, enn de hadde da de var eid privat.
I noen tilfeller vil det dermed også være mer fordelaktig å heller selge noen av eiendommene, enn å overføre dem til selskapet, i og med at tallene blir dårligere i selskap.
De beste triksene
Et annet triks mange utleieinvestorer benytter, handler om vedlikeholdsfradrag. Dette går ut på å kjøpe en sliten eiendom, og så deretter pusse opp denne tilbake til den “høyeste standarden eiendommen noen gang har hatt.”
Trikset kan potensielt gi skattefrie leieinntekter i flere år.
– Om du kjøper en utleiebolig for fire millioner, pusser opp for en million og leier ut for 500.000 kroner i året, vil det potensielt kunne gi skattefri utleie i de to første årene.
Man får riktignok ikke fradrag for merverdiavgiften på oppussingen, men om vedlikeholdstrikset gjennomføres på en utleiebolig som eies privat, finnes det også én annen stor fordel:
– Fradraget beregnes også mot jobbinntekten din. Vedlikeholdsfradraget kan redusere skatten din på både leieinntektene, jobbinntektene og eksempelvis på salg av aksjer.
– Hva er de viktigste faktorene for å lykkes med eiendom i dag?
– Ikke kjøp primærbolig. Lei heller der du bor. Gjør gode deals, og kjøp eiendommer med høy yield. Kjøp helst slitne boliger, hvor du kan heve verdien med oppussing. Deretter refinansierer du og skalerer videre. Og benytt deg av mulighetene for vedlikeholdsfradrag.
