I oktober 2024 la Husleielovutvalget fram flere forslag til endringer i Husleieloven.
Bakgrunnen var at regjeringen ønsket å styrke leietagernes rettigheter i boligmarkedet.
Noen av forslagene som ble lagt frem den gang, er siden blitt skrotet. Andre har vært mer i det blå.
Et eksempel på sistnevnte, er forslaget om å forby bindingstid i leiekontrakter.
Nå bekrefter kommunal- og distriktsminister Bjørnar Skjæran (Ap) at den sittende regjeringen vil forsøke å få gjennomslag for nettopp dette.
Det betyr at leietagere skal kunne si opp leiekontrakten når som helst gjennom året.
Dersom Arbeiderpartiet får det som de vil, med både et forbud mot bindingstid samt en økning av minstetiden i leiekontrakter fra tre til fem år, vil utleiere kun sitte igjen med en forutsigbar, fremtidig inntekt på tre måneder, altså oppsigelsestiden.
Leietageren vil på sin side ha en forutsigbar bolig i minst fem år, og kan si opp boligen når som helst i løpet av disse årene.
Rammer studentmarkedet hardest
I et debattinnlegg i Aftenposten 17. august i fjor, argumenterte daværende boligminister Kjersti Stenseng (Ap) med at «Det kan være nødvendig for eksempel på grunn av ny jobb, endrede familieforhold eller et avbrutt studium. I den nye husleieloven har vi funnet et kompromiss som sikrer både leietagere og utleiere mer trygghet».
Flere aktører Finansavisen var i kontakt med, kalte derimot forslaget det motsatte av å gi begge parter mer trygghet:
«Lovforslaget er ment for å verne leietagerne, men jeg tror at dette tvert imot vil føre til større utfordringer for dem», advarte adm. direktør i studentboligselskapet BoColiving, Stine Berg Lühr.
«Det vil bli enda større segregering i leiemarkedet, hvor utleiere vil foretrekke grupper som blir sett på som mer stabile og langsiktige. Studenter vil bli nedprioritert», poengterte hun videre.
Og spesielt studenter og utleiere av private studentboliger risikerer å bli hardt rammet, dersom forslaget om forbud mot bindingstid går gjennom.
Tomgang og pressede marginer
– Leietagerne får flere rettigheter, men de må også betale for det i form av høyere leier, påpeker utleier Morten Mosvold, som er blitt en stor aktør i Kristiansand.
Mosvold fremhever at mange utleiere i dag har en bunnlinje som så vidt går i pluss.
Dersom studenter eksempelvis flytter ut om sommeren eller i lavsesong, skal det ifølge ham lite til før den løpende kontantstrømmen blir negativ for mange.
Studentene kan også spekulere i å si opp leiekontrakten med utflytning i slutten av mai, for så deretter å flytte inn i en annen studentbolig fra august av, når det neste skoleåret begynner.
– Da risikerer utleiere å sitte med tomme boliger i juni og juli, som utgjør cirka 16 prosent av inntektene gjennom året, i en bransje som allerede bærer preg av lave, løpende marginer.
Dette samtidig som normale kostnader som renter, avdrag, skatt, kommunale avgifter, felleskostnader, strøm, forsikring, internett og så videre løper som normalt.
BEKYMRET, MEN IKKE PÅ EGNE VEGNE: Utleier Morten Mosvold tror flere vil kaste inn håndkleet. Han er dog ikke bekymret på egne vegne, da han opererer med bedre boliger og høyere avkastning enn gjennomsnittet. Foto: Ivan Kverme
Flere vil selge
Som en følge av disse usikkerhetsmomentene, mener bransjeaktører at studentutleiere enten vil slutte helt med utleie, eller gå over til utleie til andre typer leietagere.
Det vil igjen føre til en enda magrere tilbudsside i studentboligmarkedet.
– Se for deg at du har en utleiebolig ved siden av den vanlige jobben din. Utleien går sånn passe. Så får du en oppsigelse med utflytning i november. Deretter står boligen tom i noen måneder, fordi etterspørselen er dårlig i lavsesong. Da er veien til salg veldig kort.
– Mange vil kaste inn håndkleet og tenke at det blir for mye jobb og styr for noe som nesten ikke genererer avkastning.
31-åringen påpeker også at der man i turistområder kan leie ut på Airbnb om sommeren, er ikke dette like lett i alle andre byer.
Han er likevel ikke bekymret på egne vegne:
– Dersom man driver ordentlig, med ryddige forhold og gode boliger, kan dette være en mulighet til å tiltrekke seg leietagere fra de dårlige utleierne. Det er jo positivt.
– Det er dog ikke bra dersom det blir solgt enda flere utleieboliger totalt sett. Da sitter leietagerne igjen med mye færre boliger å velge mellom, og prisene stiger.
Sterkere seleksjon
Mosvold spår også at utleierne vil bli enda nøyere i utvelgelsesprosessen:
– Man blir tvunget til å gå leietagerne mer i sømmene, og sjekke både jobb- og studiestatus med tanke på hvor langt leieperspektiv de eventuelt har. Flere vil nok i større grad bli valgt bort, dessverre.
Studenter som leietagergruppe står dermed i mange tilfeller i fare for å bli valgt helt bort, eksempelvis til fordel for arbeidstagere.
– Det er veldig merkelig å tro at man skal regulere seg frem til et bedre leiemarked. Flere krav og regler fungerer svært sjelden etter hensikten.
To typer bindingstid
I dag er det slik at det opereres med bindingstid i to ulike former:
Ved normal utleie, eksempelvis til leietagere i arbeidslivet og lignende, er det mer vanlig med en bindingstid på ni måneder, samt en oppsigelsestid på tre måneder.
9+3: Slik ser en normal bindingstid ut i de fleste tilfeller. Her med et eksempel fra utleier Merkantilbyggs annonser. Skjermbilde: Finn.no
Dermed blir den reelle bindingstiden på ett år, altså det første året av kontrakten, før det så løper en normal oppsigelsestid i hele perioden etter dette.
For studentutleiere har det derimot vært mer normalt med en såkalt «rullerende bindingstid». Det betyr at studentene kan si opp boligen én gang hvert år, typisk med varsel innen utgangen av april, med utflytning 31. juli hvert år. Fra august fylles så boligene eller soverommene opp av nye studenter igjen.
RULLERENDE BINDINGSTID: Denne typen bindingstid er mer normalt i studentmarkedet. Skjermbilde: Hybel.no
Den rullerende bindingstiden har ifølge utleiere sikret en trygghet, forutsigbarhet og stabilitet i et studentmarked som ofte har båret preg av hyppigere utskiftninger enn det man typisk ser i leiemarkedet ellers.
Massivt nedsalg kan forsterkes
Forslaget om å forby bindingstid i leiekontrakter kommer i en periode hvor utleiere også er blitt hardt rammet fra flere andre hold:
Hele 17.000 utleieboliger har eksempelvis blitt dumpet fra leiemarkedet i hovedstaden siden 2019.
Og nedsalget har spesielt tiltatt de seneste årene, som en følge av et voldsomt skatte- og rentetrykk, som igjen har ført til manglende – og i en del tilfeller negativ – lønnsomhet.
Finansavisen har derfor stilt «boligminister» Skjæran en rekke spørsmål.
Spørsmålene omhandler blant annet utleiernes redsel for tomgang i lavsesong midt i skoleåret eller i sommerferien, kostnader som løper uavhengig av om boligen er utleid eller ikke, enda hardere press på marginene, en potensielt lavere tilbudsside dersom flere utleiere selger seg ut, samt at studenter potensielt vil bli nedprioritert i leiemarkedet.
Skjæran svarer følgende:
– Det er flere gode argumenter for at leietager skal kunne si opp sitt leieforhold. Det kan oppstå endringer i livssituasjonen som samlivsbrudd, eller det kan være at boligen holder lavere kvalitet enn forventet. Vi mener at leieren ikke bør tvinges til å bli boende i en slik situasjon utover vanlig oppsigelsestid.
– For studenter vil avvikling av bindingstid bety at de får bedre kontroll over bosituasjonen sin. De kan si opp hvis studiet må avbrytes, bomiljøet er dårlig eller at utleieren ikke følger pliktene sine.
BYGGE FLERE BOLIGER: – Det viktigste vi kan gjøre for å øke tilbudet i leiemarkedet er å sørge for at det blir bygget flere boliger, fremhever Skjæran. Foto: Iván Kverme
Fra tre- til femårskontrakter
– Vi trenger gode og seriøse utleiere. Derfor jobber vi med et helhetlig lovforslag hvor styrkede rettigheter for leierne balanseres med tiltak som skal dempe risikoen for utleiere.
Skjæran uttaler videre at de blant annet vil gi utleiere rett til å justere leien i løpende leieforhold til markedsleie hvert tredje år, i stedet for til gjengs leie hvert tredje år, slik det er i dag.
I tillegg vil leieprisen fortsatt kunne indeksjusteres hvert år, slik den også kan i dag.
Samtidig jobbes det med å forlenge minstetiden i kontrakter fra tre til fem år, hvilket vil gi leietageren bedre rettigheter.
På den andre siden risikerer utleieren å ikke bli kvitt en problematisk leietager før etter fem år, med mindre det finnes gode nok bevis til å kaste ut den problematiske leietageren tidligere.
Dersom Arbeiderpartiet får det som de vil med både forbud mot bindingstid samt en økning av minstetiden fra tre til fem år, vil utleiere sitte igjen med en forutsigbar inntekt på tre måneder, altså oppsigelsestiden – mens leietageren har en forutsigbar bolig i fem år.
For å kompensere for den økte minstetiden, ønskes det altså å gi utleiere rett til markedsjustering fremfor gjengs leie-justering.
Markedsleien ligger ifølge utleieplattformen Hybel.no 13 prosent høyere enn gjengs leie.
Gjengs leie vs. markedsleie:
- Når leieforholdet har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring enn indeksregulering, kan hver av partene kreve at leien justeres til gjengs leie, jf. husleieloven § 4-3.
- Forskjellen mellom gjengs leie og markedsleie er at sistnevnte i dag gjelder ved ny utleie og speiler markedet der og da, mens gjengs leie gjelder i løpende leieforhold og betyr gjennomsnittsleie for lignende boliger på lignende vilkår.
- Sammenligningsgrunnlaget er husrom med tilsvarende alder, størrelse, standard og beliggenhet, samt lignende avtalevilkår.
- Endringen kan tidligst iverksettes seks måneder etter at skriftlig krav om tilpassing til gjengs leie ble sendt, og ikke før ett år etter forrige leieendring.
- Gjengs leie beregnes ut ifra nivået i sammenlignbare leieforhold som har vart over tid. Gjengs leie følger leieprisutviklingen mer forsinket og med mindre utslag enn markedsleie.
- Markedsleie er den prisen som til enhver tid kan oppnås i markedet, basert på hva en alminnelig leietager uten særskilt tilknytning til boligen er villig til å betale.
Finansavisen
Studentboligbygging skal kompensere
– Det viktigste vi kan gjøre for å øke tilbudet i leiemarkedet er å sørge for at det blir bygget flere boliger, fremhever Skjæran videre.
Regjeringen har et ambisiøst mål om å legge til rette for igangsetting av 130.000 nye boliger innen 2030, og de har ifølge boligministeren «satt i gang en rekke tiltak for å gjøre det enklere og raskere å bygge boliger».
– Vi satser også på studentboligbygging gjennom tilskudd og lån fra Husbanken, og det har aldri blitt bygget flere studentboliger enn nå.
I 2025 stod 2.366 studentboliger ferdig.
– Satsingen på studentboligbygging bidrar til å lette presset på leiemarkedet, påpekes det.
– Hva er status vedrørende behandlingen av ny Husleielov pr. i dag? Når forventes det at loven vil kunne tre i kraft fra?
– Vi har en klar ambisjon om å fremme et lovforslag for Stortinget i første halvdel av denne stortingsperioden, avslutter Skjæran.
Bjørnar Skjæran
