Flere og flere kjøper for å bo, sier Bjørn Kraft i Kraft Properties, som de siste 17 årene har bistått nordmenn med eiendomskjøp på Mallorca.
– Jeg får stadig flere henvendelser om hvor man bør bo, hvor man skal leie først, hvordan skolesituasjonen er og hvordan det er med sykehus. Det er typiske spørsmål jeg ikke fikk før, sier Kraft, som har spesialisert seg på øyas øvre prissjikt.
Han peker blant annet på skattesystemet i Norge som en faktor som driver velstående nordmenn sørover.
– Vi har skattemisnøye i Norge. Det skal ikke så mye til for å komme i en bedre skatteposisjon enn i Norge. Du får kanskje ikke de samme skattefordelene som enkelte andre steder, som i Sveits, men kombinert med livskvalitet er Mallorca veldig interessant.
Det skal ikke så mye til for å komme i en bedre skatteposisjon enn i Norge.
Noen av kundene har, ifølge Kraft, flyttet direkte fra Norge til Mallorca. Andre har først flyttet til land som Sveits eller Sverige, før de har flyttet videre til Mallorca.
– Mange nordmenn trodde tidligere at Mallorca bare er en sommerdestinasjon. Det er det ikke. Det er en helårsdestinasjon, sier Kraft.
Mange nordmenn trodde tidligere at Mallorca bare var en sommerdestinasjon. Det er det ikke. Det er en helårsdestinasjon.
Ifølge målinger bor rundt en halv million mennesker i Palma, rundt halvparten av øyas innbyggere, og byen regnes som den åttende største i Spania.
Selger for flere hundre millioner
Kraft opererer i det han omtaler som high-end-segmentet, definert som eiendommer over to millioner euro. Med dagens eurokurs tilsvarer det over 20 millioner kroner. Han anslår at totalmarkedet på Mallorca består av 10-11.000 boligsalg årlig. Av dette utgjør high-end-segmentet normalt rundt åtte til tolv prosent.
– Snittprisen i high-end-segmentet ligger gjerne mellom tre og fem millioner euro, sier han.
Kraft vil ikke si nøyaktig hvor mye han selv formidler for i året, men bekrefter at det dreier seg om flere hundre millioner kroner i eiendomsverdier.
– Det går veldig opp og ned. Det kan være et år som er mye dårligere, og så kommer det et år som er utrolig bra.
Kraft mener nordmenn kjøper eiendom på Mallorca for mer enn bare feriebruk.
Det er lite tilbud og strenge reguleringer på Mallorca sammenlignet med fastlands-Spania. Prisene holder seg veldig godt.Bjørn Kraft
– Man ser ikke på dette som kjøp av en vanlig hytte eller feriebolig, men som en kapitalplassering i et stabilt marked. Det er lite tilbud og strenge reguleringer på Mallorca, sammenlignet med fastlands-Spania. Prisene holder seg veldig godt.
Han beskriver kjøpene som en kombinasjon av livsstil og formuesallokering.
– I high-end-segmentet er det høy grad av egenkapital. Det er ikke styrt av å kunne leie ut og låne penger til kjøp, sier han.
Norske rikinger
Han bekrefter også at de fleste kundene hans befinner seg på Kapitals liste over Norges 400 rikeste.
– De aller fleste. Absolutt, sier Kraft.
Og kundemassen hans er nesten utelukkende norsk.
98 prosent av dem jeg jobber med er nordmenn. De få som ikke er nordmenn, er kunder som har kommet til meg via andre nordmenn.Bjørn Kraft
– 98 prosent av dem jeg jobber med er nordmenn. De få som ikke er nordmenn, er kunder som har kommet til meg via andre nordmenn, sier Kraft.
Den siste tiden har det kommet økt interesse fra amerikanere som vil investere kapital i Europa eller flytte hit grunnet situasjonen i USA. Dette opplever også meglere i andre deler av Europa.
Høye kjøpskostnader
Kraft understreker at Mallorca ikke er et marked der kjøperne går inn for å «flippe» eiendommer raskt. En viktig årsak er de høye kjøpskostnadene. Ifølge Kraft er dokumentavgiften progressiv og kan komme opp i 12-13 prosent. Det gjør at kjøpere bør ha et langsiktig perspektiv.
– Da er det ikke slik at du flipper eiendommen et år senere. Derfor er det veldig viktig at kunden finner området den liker, sier Kraft.
Når det gjelder prisvekst, ligger totalmarkedet på Mallorca an til en gjennomsnittlig prisvekst på ca. tre–fire prosent, ifølge Kraft.
– Premiumsegmentet har hatt sterkere vekst, men det er ikke eksplisitt tallfestet i én samlet prosent i rapportene. Utviklingen varierer betydelig fra område til område, men et konservativt anslag fra ulike meglere ligger på rundt syv til ti prosent. Markedet kjennetegnes samlet sett av stabil vekst, ikke eksplosiv vekst, men det fremstår strukturelt sterkt.
– Ikke som i Alicante
En annen endring Kraft opplever er at alderen på kjøperne blir stadig lavere.
– Nå ser jeg mye yngre kjøpere også i high-end-segmentet. Tidligere var det kanskje 55 år pluss. Nå er det 40 pluss.
Ifølge Kraft har noen kjøpere solgt egne selskaper, mens andre har arvet eller fått tilgang på kapital tidligere i livet.
Jeg har aldri solgt til pensjonister.
– På Mallorca er det langt fra bare pensjonister. Det er ikke som i Alicante. Jeg har aldri solgt til pensjonister.
Han ser også eksempler på at flere medlemmer av samme familie kjøper på øya.
– Det kan være tre søsken, hvor to har kjøpt og én vurderer å kjøpe. Øya er relativt stor, så det er ikke slik at de nødvendigvis klumper seg sammen.
Nærhet til byen
Mallorcas mest attraktive steder ligger ifølge Kraft innen 25 minutters kjøring fra Palma.
– Du må ha nærhet til flyplass og til der det skjer noe. Kommer du for langt øst eller vest, er ting mer nedstengt om vinteren.
Du må ha nærhet til flyplass og til der det skjer noe. Kommer du for langt øst eller vest, er ting mer nedstengt om vinteren.Bjørn Kraft
De fleste av kundene hans kjøper innen denne radiusen, gjerne sørvest for Palma. Samtidig ser han økende interesse for innlandet.
– Mange vil ha mer boltreplass, natur og frihet, men samtidig nærhet til Palma og sjøen. Eiendomsprisene på landeiendommer har steget vanvittig, sier Kraft.
Han mener Mallorca fortsatt har mange autentiske landsbyer, ofte med mellom 3.000 og 6.000 innbyggere, typisk med en kirke, et torg, en bank og noen restauranter.
– Jeg bor selv i en landsby, Santa Maria, som ligger 15–20 minutter fra Palma. Der har du togforbindelse inn til Palma, og du er på flyplassen på ti minutter.
Ifølge Kraft har mange kjøpere opprinnelig sett for seg bolig ved sjøen, men ender i innlandet.
– Jeg har hatt en god del kunder som kommer ned og drømmer om å få en fot i Middelhavet med en gang, rett utenfor stuedøren. Når jeg etter hvert viser dem innlandet, er det mange som faller pladask for det. Fincaer har blitt veldig populære de siste årene, særlig i sentrale, gode posisjoner. De koster fort over to millioner euro, og kan komme helt opp i ti til femten millioner euro, sier Kraft.
Fincaer har blitt veldig populære de siste årene, særlig i sentrale, gode posisjoner.
Dyre leiligheter
Palma by har også blitt mer populært blant nordmenn, særlig blant kjøpere fra 50-årsalderen og oppover, ifølge megleren.
– Jeg har solgt noen flotte, dyre leiligheter til to til fire millioner euro i Palma den senere tiden. Det er nordmenn som ønsker å bo der store deler av året, eller hele året, og ha det som primærbolig.
For kjøpere i 40-årene, særlig de med barn, er behovene ofte annerledes.
– De vil ha mer plass, enten i nærheten av sjøen eller i innlandet.
Bjørn Kraft
