– Dette er 100 prosent skjult sløsing. Det er misbruk av kapitalen som er bundet i kommunens balanse, sier suksessforfatteren og samfunnsdebattanten.

Kapital skrev nylig at Oslo kommune sitter på mer enn 150 «spøkelseshus»: Tomme bygg – mange av dem flotte og med stort potensial, men som hverken har beboere eller aktivitet. Endel av byggene har stått ledige i over 20 år, og en befaringsrunde bekreftet at forfallet har satt inn i den grad at oppussing eller rehabilitering nå må antas å både bli dyrt og krevende.

Det inkluderer blant annet en 20 mål stor tomt i Holmenkollen som kommunen kjøpte for drøyt ti millioner i 2007, hvor ingenting har skjedd siden den gang, og en tidligere fabrikk som har stått tom i 13 år – som man angivelig ikke vet hvorfor ble kjøpt i det hele tatt. «Spøkelseshusporteføljen» rommer også tidligere sykehjem og barnehager, 18 hytter på Ekeberg, eneboliger i familievennlige boligstrøk og store, bynære gårder som står og råtner, og som utgjør en sikkerhetsrisiko i nabolagene.

– Jeg liker ikke ordet sløsing, men det er jo det. Det er misbruk av kapital og dårlig kapitalforvaltning, sier Holte.

** Fra enorme eiendommer til potensielle praktvillaer: Se en rekke eksempler på forfallet i kommunens byggportefølje i denne saken! **

UBRUKT POTENSIAL: Flere av eiendommene til Oslo kommune er store og flotte bygg som ligger sentralt til, med stort potensial. Likevel har flere stått tomme i årevis. FOTO: Eivind Yggeseth

– Lite tillitvekkende

Den erfarne næringslivslederen og samfunnsøkonomen skapte furore med boken Landet som ble for rikt i fjor, og lyktes da virkelig med å sette offentlig økonomistyring på dagsorden. Han lar seg engasjere når Kapital forelegger ham den tomme delen av Oslos kommunes eiendomsportefølje, og viser til at hovedstaden har høy gjeld og behov for store investeringer i blant annet vann- og avløpsinfrastruktur, noe som er ventet å sende de kommunale avgiftene i taket.

– At man da ikke forvalter kapitalbasen man allerede har på en god måte, er lite tillitvekkende for byens innbyggere, sier han.

KRITISK: – Et klassisk prinsipal-agent-problem, sier Martin Bech Holte om den stemoderlige behandlingen en rekke av Oslo kommunes eiendommer tilsynelatende er blitt utsatt for over flere tiår. FOTO: Eivind Yggeseth

Underveis i intervjuet drar Holte raskt gjennom nøkkeltall i kommunens økonomi. Regnskapet for 2024 viser store finanskostnader knyttet til et obligasjonslån på 53 milliarder kroner, men også anleggsmidler bokført til 324 milliarder, hvorav faste eiendommer og anlegg utgjorde 163 milliarder.

– Det er mye penger. Hvor mange av disse faste eiendommene trenger de egentlig, hvis de hadde ryddet opp? Kanskje det kunne vært 110 milliarder i stedet for 163? Da hadde de ikke trengt noen obligasjonslån. Det er slik kommunen bør utfordre seg selv til å tenke, sier han.

Les også

Årelang byggekamp for Norges rikeste kvinne: Får boltreplass på over 1.100 kvm.

Helene Sundt fikk nei til gigantvilla på Bygdøy. Nå har hun fått grønt lys til bygging på flere eiendommer – og ender med et gigantisk boligkompleks i det eksklusive strøket. 

Stort potensial

I tillegg mener Holte at de rundt 121.000 kvadratmeterne med bygningsmasse kunne kommet godt med i et ellers presset eiendomsmarked.

I et samfunn hvor vi etter sigende har boligmangel, sitter kommunen tydeligvis på en reserve som kan tas tak i, og som i mange tilfeller består av gode tomter og et virkelig betydelig antall kvadratmeter.

Martin Bech Holte

– I et samfunn hvor vi etter sigende har boligmangel, eller i alle fall for høye nybyggingskostnader, sitter kommunen på en reserve som kan tas tak i, og som i mange tilfeller består av gode tomter og et betydelig antall kvadratmeter, sier han.

Samfunnsøkonomen ser også rom for offentlig innsparing dersom en større del av de tomme byggene kunne vært tatt i bruk av kommunen selv.

– Det er ikke slik at alle kommunens behov er dekket av bygg de selv eier. De betaler store leiesummer til private. Plan- og bygningsetaten leier for eksempel kontorbygg i Oslo. Hvorfor kan man ikke bruke fasilitetene man allerede har? Alternativt bør man kvitte seg med det man har og ikke bruker.

FORFALL: Det en gang så ærverdige Gamle Tøyen sykehjem er blant praktbyggene som står tomme i Oslo kommunes portefølje. Bygget er spesielt interessant grunnet de opprinnelige kvalitetene, størrelsen og beliggenheten, men tilstanden er slik at det antagelig vil bli meget kostbart å sette det i stand. FOTO: Eivind Yggeseth

Les også

Enorme verdier råtner på rot: – Det er tapt velferd

Samtidig som hovedstaden lider av boligmangel, står over 150 kommunale bygg tomme. Flere eiendommer har stått ubrukte i flere tiår, uten en klar plan. Nå vil eksperter slippe private utviklere til.

Klassisk problemstilling

Flere har påpekt at man i stat og kommune tilsynelatende har mindre incentiver til å tenke alternativt for å sikre høy dekning i eiendomsporteføljen, sammenlignet med i det private. Holte mener at det dessverre ofte er regelen, snarere enn unntaket, at man i det offentlige ikke er veldig god til å ta vare på ting.

– Du får mindre naturlig eierskap til å forvalte og ta vare på ting. Dette er et klassisk prinsipal-agent-problem, hvor vi gir kommunen oppgaver på vegne av innbyggerne. Men agenten har ikke alltid interesse av å ta vare på verdiene slik vi egentlig ønsker, sier han.

Ifølge Holte har det i privat sektor de siste 30-40 årene funnet sted en større ryddejobb, der selskapene gjennomgående har kvittet seg eiendeler de ikke er rett eier av, og som i hvert fall ikke er kritiske for egen drift. Han viser til at selskaper har ett mål: Å skape verdier.

Å binde kapital i ting som skaper null verdi, er det dummeste man gjør.

Forfatter og samfunnsøkonom Martin Bech Holte

– Den skapes gjennom en kombinasjon av to ting: avkastning på kapitalen og at kapitalbasen som skaper avkastningen, vokser. Da gjelder det å maksimere kapitalavkastningen og skape rom for nye lønnsomme investeringer. Å binde kapital i ting som skaper null verdi, er derfor det dummeste du gjør.

Les også

Årets dyreste: Blar opp for gigantleilighet på Madserud

På Øystein Stray Spetalens tidligere tennisbane på Madserud skal det føres opp et eksklusivt leilighetsbygg. Én kjøper har punget ut for det som nå skal bli en gigantisk leilighet, og setter med det ny årsrekord i leilighetmarkedet.

– Mangler erfaring

Holte påpeker at en kommune av Oslos størrelse er en veldig kompleks organisasjon, med et budsjett på rundt 100 milliarder kroner og svært mangslungen virksomhet – alt fra eldreomsorg og skole til kommunale veier og avfallshåndtering. Det å få mest mulig ut av driften i en slik organisasjon, og samtidig ha kontroll på balansen, stiller høye krav til kompetanse. 

LITE HYGGELIG: Tomme hus skaper utrygghet og kan ha negativ økonomisk påvirkning for hele nabolag. FOTO: Eivind Yggeseth

– I en god organisasjon jobber man hele tiden med at balansen skal være så effektiv som mulig. Den eier bare de verdiene som er viktige å eie, og resten leies inn. Den rydder kontinuerlig opp, slik at den blir så lett og slagkraftig som mulig. Med lavere kapitalbinding synker kapital- og rentekostnader. De som styrer Oslo kommune virker å ha mindre bevissthet rundt disse temaene, sier han.

Den gjennomsnittlige «liggetiden» for de tomme eiendommene i Oslo kommunes portefølje er på ca. syv år. I en del av tilfellene er det regulerings- og bevaringsforhold som ser ut til å trekke opp snittet, men Holte tror også at man har ønsket å beholde en del av byggene som en slags realopsjon – at man rett og slett har hatt angst for å se dum ut dersom man først solgte ut og senere måtte kjøpe tilbake til en dyrere pris, noe det også finnes eksempler på.

– Men realopsjonen har større verdi hvis et bygg vedlikeholdes og er i bruk underveis. Kommunen kan leie ut de ledige byggene, og hvis leien betaler for vedlikehold og oppgraderinger er det verdifullt, påpeker Holte, og viser til at dette arbeidet eventuelt kunne ha vært satt ut til en tredjepart, som kunne stått for utleien i bytte mot en provisjon.

** Fra enorme eiendommer til potensielle praktvillaer: Se en rekke eksempler på forfallet i kommunens byggportefølje lenger i denne saken! **

Les også

Selger Frogner-leilighet for 10,75 mill.: – Kan ikke flyttes inn i eller benyttes av ny kjøper

Samme uke som Høyesterett forkastet anken fra Bjarne Melgaard, har den siste eiendommen til kunstneren blitt lagt ut på tvangssalg. Leiligheten selges med millionrabatt, fremkommer det i salgsrapporten. Det er bare én hake ved kjøpet. 

Store verdier

Gjør man et tankeeksperiment og ganger opp det ledige bruksarealet i kommunens portefølje med hovedstadens gjennomsnittlige kvadratmeterpris, snakker man om verdier for flerfoldige milliarder. Så er det selvsagt en rekke ulike forhold og forbehold knyttet til eiendommene, som gjør at verdiene er usikre. Holte mener imidlertid at alternativkostnaden ved at byggene har blitt stående tomme, uansett er enorm.

Hvis det må bygges nytt, er det tomteverdien som misbrukes. Hvis det er brukbare bygg, er det både tomteverdien og bygningsverdien som er alternativkostnaden.

Martin Bech Holte

– Hvis det må bygges nytt, er det tomteverdien som misbrukes. Hvis det er brukbare bygg, er det både tomteverdien og bygningsverdien som er alternativkostnaden. Du kan estimere hvor mange milliarder av verdier som bare ligger der og venter, og som vi som samfunn gir bort. Det er et stort tap, sier han.

Avslutningsvis påpeker Holte det meningsløse ved at bygg blir stående tomme i årevis, uavhengig av hvilken tierpotens man ender på.

– I stedet for at noe står og skaper null eller negativ verdi for samfunnet, er det mye bedre at en annen aktør klarer å skape noe verdifullt, sier han.

DYRT: Oslo kommune hadde ved utgangen av 2024 over 50 milliarder i obligasjonsgjeld. Samtidig belastes kommunekassen årlig av ikke ubetydelige kostnader knyttet til vedlikehold av bygningsmasse som ikke brukes. FOTO: Eivind Yggeseth

– Først og fremst trist

Dette siste resonnement får langt på vei støtte fra Maren Bjerkeng, direktør for byutvikling og arkitektur i Aspelin Reitan. Selskapet, som ble til gjennom sammenslåingen av Artel Kapital og Reitan Eiendom på tampen av fjoråret, har en rekke hovedstadsporsjekter i porteføljen – deriblant Vulkan, Via Vika, Sommerro og The Thief – og Bjerkeng er således godt kjent med problemstillingen.

– Vi synes først og fremst det er trist. Bygg som står tomme forfaller raskt og svekker både nærmiljøet og bylivet, samtidig som de representerer et stort, uutnyttet potensial i en presset by som Oslo, sier byutviklingsdirektøren etter å ha blitt forelagt Kapitals funn.

Bjerkeng mener at mer forutsigbare og fremoverlente salgsprosesser ville kunnet bidra til at flere eiendommer fikk nytt liv raskere – til det beste for både byen og innbyggerne – men opplever at mye strander på spørsmål om økonomi og organisering i kommunen.

ETTERLYSER FORTGANG: – Når bygg blir stående tomme over mange år, er det et tegn på at prosessene tar for lang tid, sier Maren Bjerkeng i Aspelin Reitan. FOTO: nyebilder.no

Det offentlige sitter på store eiendomsverdier, men er ikke nødvendigvis rigget for å utvikle og forvalte dem aktivt.

Maren Bjerkeng, direktør for byutvikling og arkitektur i Aspelin Reitan

– Det offentlige sitter på store eiendomsverdier, men er ikke nødvendigvis rigget for å utvikle og forvalte dem aktivt. Vi tror det er mye å hente på tydeligere og tidligere avklaringer rundt salg. Prosessene bør komme i gang før byggene blir stående tomme og gjennomføres så effektivt som mulig. I dag opplever vi at behandlingstiden og de byråkratiske prosessene tidvis kan bli lange, noe som gjør at eiendommer blir stående ubrukt lenger enn nødvendig, sier Bjerkeng.

Hun mener at funnene underbygger hvor viktig det er med aktiv forvaltning.

– Vi forsøker, der det lar seg gjøre, å få til midlertidig bruk i påvente av utvikling, for å skape liv og begrense forfall. Erfaringen er at selv enkle grep kan gjøre en stor forskjell.

– Kunne dette ha skjedd hos en privat aktør?

– Det kommer selvfølgelig an på aktøren, men for vår del er det helt grunnleggende å aktivisere og utvikle eiendommene vi investerer i. Eiendom som blir stående ubrukt over tid er sjelden en god løsning, hverken økonomisk eller byutviklingsmessig. Det finnes unntak, særlig i komplekse prosjekter, men ambisjonen er å unngå lange perioder med tomme bygg.

Les også

Tidligere telesex-topp: Hevdet dokumenter ikke fantes – dukket opp i siste liten

Alt var duket for et nytt kapittel i den betente drakampen om millionene etter en avdød kunde av telefonsextjenesten koseprat.no. Men dagen før partene skulle i retten, dukket det opp et «ikke-eksisterende» regnskap. 

Sammensatt problemstilling

Bjerkeng mener at det er vanskelig å si noe overordnet om potensialet som kan ligge i «spøkelseshusporteføljen».

– Hvert enkelt bygg krever sitt stedstilpassede svar. Ikke alle eiendommer egner seg til bolig eller nye offentlige formål uten betydelig transformasjon. Samtidig ligger det utvilsomt store muligheter her, ikke bare i antall kvadratmeter, men i hvordan eiendommene kan bidra til helhetlig byutvikling, sier hun.

STORT POTENSIAL: Man skulle kanskje tro at noen hadde hatt interesse av en relativt sentralt beliggende sveitservilla like ved fjorden. Likevel har den stått tom siden 2008. FOTO: Eivind Yggeseth

Når bygg blir stående tomme over mange år, er det også et tegn på at prosessene tar for lang tid.

Maren Bjerkeng, direktør for byutvikling og arkitektur i Aspelin Reitan

– Hvem mener du egentlig bærer ansvaret når slike eiendommer blir stående ubrukt?

– Dette er sammensatt. Det handler ofte om en kombinasjon av manglende vedlikehold, bygg som er svært spesialiserte, endrede behov, økonomi og lange beslutningsprosesser. Men når bygg blir stående tomme over mange år, er det også et tegn på at prosessene tar for lang tid.

– Hvor raskt begynner en eiendom å tape seg i verdi når den ikke er i bruk? Og hvordan vil du anslå kostnaden ved at bygg står tomme over så lang tid?

– Det varierer, men forfall kan starte raskt når bygg ikke brukes. Små skader utvikler seg fort til større problemer, og kostnadene ved å hente inn etterslep øker betydelig over tid.

** Fra enorme eiendommer til potensielle praktvillaer: Se en rekke eksempler på forfallet i kommunens byggportefølje i denne saken! **