Høsten i fjor ble blytung – særlig tøft ble det i transaksjonsmarkedet, hvor kjøpere og selgere sto milevidt fra hverandre. Rundt jul mente noen å spore lyspunkter. Men overskriftene i mediene har ikke vitnet om godvær riktig ennå: “Trippel smell for næringseiendom”. “Ivar Tollefsens verdier i Heimstaden har halvert seg på ett år.” “Tøffe bankkrav tvinger frem salg av eiendom”:
– Vi ser gode navn i bransjen som nå selger unna bygg, sa Nordea-topp Thomas Due til Finansavisen.
Er det håp i markedet for næringseiendom, eller blir neste halvår en ny treg affære? Vil det bli muligheter for kupp, slik milliardær Bjørn Rune Gjelsten tror ved at han nylig frigjorde en halv milliard i Kid-aksjer for å satse i eiendom? Hva skjer med den berømte kontorleien, lyspunktet i fjor, vil den holde seg?
Kanskje det viktigste: Hva skjer med renten som har slått hardt inn på hele markedet for eiendom? Blir den satt ned det man “trenger”?
God treffrate
Kapital har igjen samlet ekspertpanelet som halvårlig tar temperaturen på markedet og kommer med spådommer om hvordan de tror neste halvår blir. Siden panelet startet opp i 2016, har de hatt en god treffrate med unntak av enkelte punkter det siste året.
I forkant har deltakerne svart hver for seg om hvordan de tror markedet vil utvikle seg. Kort oppsummert er dette snittspådommene, som blir utdypet gjennom møtet:
Kapitals eiendomspanel
Kompetansetunge aktører: Kapital har samlet Norges råeste eiendomspanel med de mest erfarne og kompetansetunge aktørene i bransjen. Kunnskap trumfer både alder og kjønn. Panelet ble startet i 2016. Det møtes jevnlig og deler kunnskap og synspunkter på markedet for næringseiendom. Andre deler av eiendomsmarkedet vil også bli berørt. De fokuserer på de store linjene og utarbeider en tabell med betraktninger om markedet, primært et halvt år frem i tid.
Deltagere:
Omstridt bygg
Denne gangen er møtestedet Nydalen i Oslo og det mye omtalte bygget Vertikal. Fortauene er dekket med is, og det sludder. Spørsmålet er om utsiktene i markedet vil bli like triste som værforholdene tilsier.
– Syv minutter fra byen med banen, lokker partner Roar Sandnes i Akershus Eiendom i forkant.
Han var styreleder i selskapet frem til jul og har tjent rundt 100 millioner kroner i utbytter fra selskapet i tillegg til store bonuser. I 2025 skal han levere inn aksjene sine. Frem til det skal han fortsette å ha en sentral rolle i selskapet, og sitter også i flere styrer i bransjen.
Alle kommer i bil. To av deltakerne sliter med å finne frem.
Vi småprater i ett av inngangspartiene i det nye bygget Vertikal. Det Snøhetta-tegnede høyhuset har fått oppmerksomhet av Arkitekturopprøret, som nominerte det til årets styggeste nybygg. Men tidligere byplansjef, Ellen de Vibe, mener at “både i funksjoner, plassering, skala, volum og utforming har Vertikal Nydalen høy arkitektonisk kvalitet”.
– All right start
2023 var et vanskelig år for rådgivere innen næringseiendom. En sterk forvaltningsavdeling hos Eiendomshuset Malling & Co sørget for noe topplinjevekst for konsernet. Det er ventet at den omtrent ender på 570 millioner kroner. Men marginene blir tynnere, så det blir en resultatnedgang i forhold til 2022.
– Det har vært en all right start på året, sier Peter Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co.
– Det er 12 milliarder allerede. Det er litt tidlig å si om det er opprydning fra tampen av 2023 og et blaff, eller om ting er i gang igjen, sier han.
Det er litt tidlig å si om det er opprydning fra tampen av 2023 og et blaff.Peter T. Malling
– Det var bra det siste kom på transaksjonssiden, ellers hadde nok ikke fjoråret havnet på mer enn 45 milliarder kroner. Nå ble det nesten 60, supplerer Sandnes, som sier det er for tidlig å gå ut med tall for Akershus Eiendom.
Børsnoterte Entra har signert en intensjonsavtale om å selge en portefølje anslått til 6,5 milliarder kroner til Reitan Eiendom i Trondheim. Inntektene skal brukes til å styrke balansen. Avtalen er ventet å bli godkjent av Konkurransetilsynet ved påsketider. Analytikere har spådd at det kommer salg av flere porteføljer.
– Det er alltid mest aktivitet om høsten i transaksjonsmarkedet, sier Malling videre.
– Det pleier å være rolig på vinteren før det plukker seg opp frem til sommeren før ferieavviklingen.
– Husk på det, når det kommer, så kommer det så veldig, sier Sandnes.
– Det blir spennende om det vil skje i år.
Slutt på frigjøring av kapital
Tiden går i Nydalen.
– Hvor er dere? spør Ida Aall Gram, adm. direktør i Aspelin Ramm, på telefon.
Hun har hatt fullt opp å gjøre i det familieeide selskapet etter jul. Aspelin Ramm har solgt to eiendommer på Tjuvholmen i Oslo på et halvt år. I tillegg selges deres halvpart av hotellet The Edge i Tromsø, omtalt i Finansavisen.
Aspelin Ramm er tungt inne i flere store prosjekter, blant annet Over Spektrum og Campus Ullevål, som totalt blir på mer enn 55.000 kvadratmeter. Det er i utviklingsprosjekter Aspelin Ramm skaper størst verdi over tid. De tider da man kunne basere planer fremover på frigjøring av kapital til nye investeringer gjennom opplåning på økende verdier er over for dem som for alle eiendomsselskaper. Derfor selger de eiendom.
Pessimisten fra i høst
– Er dette resepsjonen? spør Aall Gram, idet hun slutter seg til forsamlingen.
I mellomtiden har Andreas Jul Røsjø, sjefen hos Møller Eiendom, dukket opp. Han var den mest negative til transaksjonsmarkedet i fjor høst med sin spådom på 45 milliarder kroner, og mente eiendomsverdiene måtte videre ned før det ble orden på den delen av markedet.
På veien opp til Nydalen har Jul Røsjø ikke bare drømt seg tilbake til andre tider i eiendomsbransjen, som blant annet har ført til at bilfamilien Møllers eiendomssatsning nå utgjør den største verdien i milliardkonsernet. Siviløkonomen har også latt tankene vandre tilbake til studietiden for 20 år siden.
– Jeg skulle nesten ønske jeg var student igjen da jeg så alt livet på BI. Men jeg er glad jeg gikk på BI i Sandvika og ikke i Nydalen i begynnelsen. Det var mye rot da de samlet flere skoler her, minnes han.
Panelet tar heisen opp til utviklingsselskapet Avantor, som står bak Vertikal-bygget. De har selv kontorer her og leier ut til noen få andre. Ellers er det leiligheter i det 18 etasjers høye trebygget, som ruver 65 meter over bakken.
“Masse dispensasjoner”
Lokalene til Avantor gir et wow-inntrykk. Fra heisen kommer man rett inn i et kontorområde, som gir assosiasjoner til hippe og kreative miljøer. Det er høyt under taket med grove betongvegger. Biter av isolasjonen vises i taket. Det siste er et bevisst grep. Ventilasjonen er naturlig.
– Hvordan har dere fått til dette, har dere fått mange dispensasjoner? undrer Malling.
– Ja, masse, bekrefter Øystein Thorup, sjefen i Avantor.
Fått høre det av Røkke
Vertikal er et miljøprosjekt med mål om energiforbruk på nær nullnivå, et aspekt som stadig får større oppmerksomhet, også i eiendom. Avantor har fått en rekke dispensasjoner fordi miljøsiden er vektlagt så betydelig.
Tidligere var mangemilliardæren Kjell Inge Røkke 100 prosent eier i Avantor.
– Jeg husker jeg rådet Røkke til å holde seg unna Nydalen. Det har han passet på å minne meg på, forteller Sandnes, som har vært i gamet i en mannsalder.
Jeg husker jeg rådet Røkke til å holde seg unna Nydalen. Det har han passet på å minne meg på.Roar Sandnes
Den nå Sveits-utflyttede investoren Røkke fikk med seg en halv milliard kroner i gevinst på begynnelsen av 2000-tallet. Ved forrige opptelling i Kapitals oversikt over Norges 400 rikeste var Røkke god for 38 milliarder kroner. Nå er det Rasmussengruppen som eier Avantor. Selskapet står bak det meste av utviklingen i Nydalen. Dag Rasmussens formue ble til anslått 7,7 milliarder kroner i fjor høst.
– Bankene krever mer egenkapital
Panelet fortsetter heisturen opp til en av toppleilighetene i bygget. Oppturer som heisen byr på må man noen år tilbake for å finne i markedet. Det var da renten ble satt til null og ble som bensin på bålet 2020.
Nyboligmarkedet har nærmest tørket ut etter at rentene har blitt satt opp og i dag ligger på 4,5 prosent etter et overraskende hopp opp ved siste korsvei. På forrige treff lå styringsrenten på 3,75 prosent. Det har ført til reprising i alle segmenter.
– Bankene er ikke så lette å ha med å gjøre om dagen, de krever mer egenkapital. Det er tungt å få til noe, sier Sandnes.
– Det er fortsatt en anstrengt finansieringssituasjon, sier Malling.
– Jeg tror ikke man skal friskmelde markedet ennå. Det blir nok hanglete dette halvåret også, sier Aall Gram.
På rentetoppen?
Tusenkronersspørsmålet er om rentetoppen er nådd.
– Jo, nå skal du høre, sier Malling spøkefullt.
– Jeg skulle gjerne ha hatt renten ned flere knepp i år, men det tror jeg ikke skjer, sier Sandnes, noe de andre er enige i.
– Ingenting før sommeren, mener Jul Røsjø.
– Rentebanen til Norges Bank priser inn 20 prosents sannsynlighet for at styringsrenten økes et knepp til opp dette året, påpeker Malling.
– Det tror jeg ikke Norges Bank tør, sier Sandnes.
Malling tror vi er på eller i nærheten av en rentetopp, men han tror ikke renten skal tas ned med det første.
– Det er så mye vilje til at det skal være bra, men det er jo ikke helt bra, sier Aall Gram.
– Renteøkningen fra desember slår først inn nå. Man ser det allerede på bygulvet og restauranter. Det er nok også noen effekter man ikke ser der helt ennå, sier hun.
– Folk tar én øl mindre. Man vil nok se flere konkurser i restaurantverdenen i år. Det har jo vært noen allerede med Flott Gjort, sier Sandnes.
Lettet over salget
Thorup er lettet over at Avantor har solgt 38 av 41 leiligheter i bygget vi er i. Prisene ligger mer mot det høyere sjiktet. Mange aktører i dette markedet må “trå vannet” for å holde seg flytende i 2024 og 2025 i form av emisjoner eller ta opp lån til svært høye renter, tror panelet.
De spør og graver Thorup om tall. Det alle lurer på, er hvordan klare å bygge lønnsomt i dagens marked, eller i det minste gå i break-even.
Avantor-sjefen har ingen superoppskrift. Han forteller at de fleste kjøperne er lokale, slik det pleier å være med nye boligprosjekter.
Thorup viser oss rundt i toppleiligheten i bygget. Alle er i sokkelesten. Et objekt det tar tid å selge må ikke få riper i lakken i tillegg. Her er det utsikt 240 grader. Soloppgangen kan man nyte i dusjen. Det er sol hele dagen på kjøkkenet og i stuen, hvor man også får med solnedgangen.
217.000 kroner pr. m2 – i Nydalen
Leiligheten er på 143 kvadratmeter, og prisforlangende er 31 millioner kroner. Det vil si 217.000 kroner pr. kvadratmeter – og beliggenhet i Nydalen.
– Er dette den dyreste leiligheten? spør Aall Gram Thorup.
– Det kommer litt an på hvordan man regner, svarer Thorup. – Den største er den under, men den er slått sammen av to leiligheter, sier han.
Vinduene kan ikke åpnes. Det er lufteluker og to luftige balkonger. Vindusvaskerne må rappellere.
Kapitals spørsmål om hvor mye man kan prute her forblir ubesvart.
Nybolig litt opp
I snitt lå prisene i Oslo på 106.400 kroner pr. kvadratmeter for nybolig ved utgangen av januar.
Det er lite ute på markedet, og en større andel av disse er dyre prosjekter. Ett av dem er Møller Eiendoms nyboligprosjekt på Frogner. Nå har Jul Røsjø & Co til og med lagt ut den dyreste leiligheten til 80 millioner kroner på Finn. Noe som er spesielt for så kostbare objekter. Men i et tregt marked har man lite man skulle ha sagt.
Panelet tror prisene i nyboligmarkedet vil ligge på 107.250 kroner pr. kvadratmeter om et halvt år, opp en liten prosent. Sandnes er mest positiv med sitt anslag på 110.000 kroner pr. kvadratmeter.
– Etterspørsel etter større boligprosjekter er der. Aktørene har tro på at dette kommer tilbake. Det er fremdeles svært høye byggepriser og lite trolig at de går vesentlig ned fremover, utdyper Sandnes.
Leien gikk mindre
Vi tar heisen ned og henter kaffe på kjøkkenet. Der er bordene laget av gamle trappedeler, mens det er brukt rester av Biri-tapet i lampene. Verten Thorup er med som gjest i starten på samtalen i tilsluttet møterom. Vi fortsetter med å diskutere de faste punktene som tas opp i hvert treff. Først ut er kontorleien.
I tabellen med spådommer skilles det mellom det man må betale i de gjeveste områdene, kalt CBD (Central Business District) og sentrum, og leien i randsoner. I dag ligger kontorleien på 4.600 kroner pr. kvadratmeter i CBD og sentrum, dette er noe under det panelet spådde for et halvt år siden. De trodde at den nå skulle ha ligget på 4.750 kroner. Det hadde tilsvart en oppgang på åtte prosent fra forrige måling, som var i fjor sommer.
Beste leien opp 2,2 prosent
Det neste halve året mener panelet at leien i CBD og sentrum vil stige til 4.700 kroner, tilsvarende 2,2 prosent. Ekspertene er ganske enige. All Gram ligger i den nederste enden med sitt “flate” anslag på 4.600 kroner, mens Jul Røsjø tror 4.750 kroner.
Det er verdt å merke seg her at dette er et snittall. Det finnes flere eksempler på leier på over 6.000 kroner for de gjeveste lokalene flere steder. Noen av de høyeste summene blir også mest drevet opp av inflasjonsjusteringer, kalt KPI-justeringer i bransjen.
– Utleie går så det suser, sier Sandnes.
– Det var høy KPI-justering i 2023. Det var godt for gårdeierne, sier han.
– Det er også hjulpet av at det bygges lite, påpeker Aall Gram.
I randsonene ligger leien nå på 2.750 kroner pr. kvadratmeter. Den har steget noe, i motsetning til spådommene fra forrige runde. Da var det særlig Malling som var negativ og trodde den skulle helt ned på 2.050–2.300 kroner pr. kvadratmeter. Nå er panelet mer samstemte i hva de tror om leien i randsonen, som blant annet omfatter Nydalen. Om et halvt år mener de leien i randsoner skal opp til 2.800 kroner. Jul Røsjø er mest positiv med sitt anslag på 2.850 kroner.
Relativt flat yield
Et av nøkkelbegrepene i eiendom er yield, det vil si forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi. I det øverste segmentet snakker man om prime yield. I skrivende stund ligger den på 4,75 prosent. Her var gjengen for positive for et halvt år siden. De mente nivået nå skulle ha vært 4,3 prosent. Om et halvt år mener de at prime yield vil ligge på 4,7 prosent.
– Nå har man faktisk eksempler som bygger opp under hva prime yield ligger på, noe som var mangelvare en stund, sier Malling til latter i rommet.
Han refererer til Handelsbanken-bygget, som Aspelin Ramm solgte nylig. Men hva fremtiden bringer, er ekspertene uenige om når det gjelder prime yield. Aall Gram anslår 4,5 prosent. Hun underbygger dette blant annet med at da Aspelin Ramm solgte Handelsbanken-bygget på Tjuvholmen, endte yielden på nærmere 4,5 enn 4,75 prosent. KLP Eiendom bladde opp 844 millioner kroner for bygget på 8.200 kvadratmeter fordelt på ni etasjer.
– Det var flere budgivere på eiendommen, vi ser at det er et marked for kvalitetseiendommer, sier hun.
Sandnes på sin side tror prime yield vil ligge på rundt 4,9 prosent et halvt år frem i tid.
– De fleste tror på lite nedgang på styringsrenten i 2024, kanskje på slutten. Fremmedkapital må lånes opp på 6 til 7 prosent rente. Det er bare å bruke litt matematikk, utdyper han.
De fleste tror på lite nedgang på styringsrenten i 2024.Roar Sandnes
– Tilbake på 2020-verdier
Alle renteendringene i fjor førte til en slags frys i transaksjonsmarkedet.
“– Næringseiendom kan bli et av de svakeste markedene noen gang”, var overskriften fra forrige panelmøte. I snitt mente panelet at volumet ville ende på knappe 60 milliarder kroner, noe som var ganske så spot on for 2023.
– Effekten av at styringsrenten fører til reprising i alle segmenter, mener Sandnes.
Entra måtte for eksempel skrive ned eiendomsverdiene med tre milliarder i fjerde kvartal. Det førte til at selskapet vaker rett over søppelstatus hos Moody’s, ifølge Finansavisen.
– Vi er tilbake på 2020-verdier, year-end, sier Jul Røsjø.
– Hvis det er det vi ender ut med, tenker jeg at vi har vært heldige.
Bedre enn første halvår 2023
Ved utgangen av januar var det omsatt næringseiendom for 7 milliarder kroner, ifølge data Kapital har fått fra Akershus Eiendoms analyseavdeling.
– Det er litt ulikt når transaksjoner logges, så tallet vil variere noe, påpeker Malling hos konkurrenten, som mener tallet er over 12 milliarder nå.
Uansett tror panelet at transaksjonsvolumet vil ende på 31 milliarder kroner første halvår, mot 25 milliarder samme periode i fjor.
Malling er mest pessimistisk og sier 25 milliarder kroner, mens de to lederne for de privateide butikkene tror 35 milliarder kroner.
Krevende for syndikatene
I fjor ramlet det flere syndikatskjeletter ut av skapene.
– Jeg tror mange av syndikatene får det krevende i år og neste år. Mange har ikke bundet renten langt. Lån må reforhandles på mye høyere renter, og kanskje må aksjonærene inn med mer EK, sier Sandnes.
Jul Røsjø nikker enig. Han utdyper:
– Det er først og fremst forhåndskommittert kapital – altså fond – industrielle eiendomsselskaper og kanskje noen nye aktører som er kjøpere i dagens marked. Mange syndikateide eiendommer er i en utfordrende situasjon med høy belåning uten rentesikring og vil måtte ta et betydelig egenkapital-tap ved realisering. Om de har god nok kontantstrøm til rentebetjening eller investorer som har kapasitet til emisjon, vil de nok prioritere dette fremfor å selge. Syndikatene vegrer seg for å kjøpe i dagens marked, ettersom det er vrient å stable opp en kontantstrømsanalyse som er attraktiv nok for å hente egenkapital hos investorer, mener Jul Røsjø.
Det er først og fremst forhåndskommittert kapital – altså fond – industrielle eiendomsselskaper og kanskje noen nye aktører som er kjøpere i dagens marked.Andreas Jul Røsjø
Ved årsskiftet sto utlendingene for ca. 23 prosent av transaksjonene. Neste halvår tror panelet denne andelen vil ligge på 20 prosent.
Boligprisene svakt opp
Ved utgangen av januar lå bruktboligprisene i Oslo på 91.966 kroner pr. kvadratmeter. Om et halvt års tid mener ekspertene tallet er 93.250 kroner. Igjen er Malling på den negative siden. Han tror prisene skal falle til 90.000. Jul Røsjø og Sandnes er i andre enden og tror 95.000 kroner.
Sandnes sier at de som sitter på mange leiligheter selger.
– Det er ikke lønnsomt lenger, sier han.
Panelet ramser opp flere som selger og tenker å selge.
– Men så er det jo investorer som kjøper også, sier Jul Røsjø.
– Jeg tror de spekulerer i prisvekst og skal selge igjen om noen år, sier Sandnes.
– Med andre ord, prisene skal opp, konkluderer Jul Røsjø.
– Fremdeles attraktivt for investorer
Hotell og logistikk er ikke med i punktene i tabellen, men de er naturlige å sveipe innom på tampen.
– 2023 ble et ekstremt godt år for hotell, sier Sandnes.
– Belegg på hotell er betydelig opp fra januar i fjor. Det skulle man egentlig ikke ha trodd, supplerer Aall Gram, som sitter tett på hotelltall blant annet fra Sommerro, hvor Aspelin Ramm eier 50 prosent.
– Det blir spennende å se hvordan det utvikler seg i år, sier Jul Røsjø.
Sandnes påpeker at yielden i logistikkmarkedet har økt betydelig siden bunnen i 2021–2022.
– Det er et marked som fremdeles er attraktivt for investorer i Norge og internasjonalt, mener han.
