Markedet for næringseiendom har vært en regelrett fest i over ti år. Mange av de som jobber – og ikke minst investerer – i bransjen har ikke opplevd annet enn solskinnsdager med lave renter og verdier som ikke har gjort annet enn å stige, og som har gjort en bråte nordmenn styrtrike.
Men i fjor høst begynte det å lugge skikkelig, og den lille optimismen Kapitals eiendomspanel sporet på nyåret, er blåst bort i likhet med husene ekstremværet “Hans” brutalt har revet med seg. Stikkordene krig, inflasjon og ikke minst renteoppgang er sentrale forklaringsfaktorer. De fleste regner med at styringsrenten skal videre opp fra dagens nivå på 4 prosent utover høsten, noe som vil slå ytterligere negativt ut for markedet for næringseiendom.
“Tom for cash”
Det store spørsmålet nå er hvor mange som vil få skikkelige problemer – og om det vil åpne seg noen muligheter for de som sitter på cash. Bankene er alt annet enn villige til å bidra med finansiering om dagen. Nylig sendte DNBDNB ut en kundemail, hvor de skrev at de tror Ivar Tollefsens eiendomsimperium går tom for cash neste år. “Stigende rentekostnader legger press på kontantstrøm og eiendomsverdier,” sto det i rapporten Finansavisen omtalte.
Soft start: Vi starter møtet med en omvisning på Sommerro. Her forteller “husverten” Dominic Gorham om hva man kan bruke kinosalen til. F.v. Peter T. Malling, Roar Sandnes, Ida Aall Gram og Andreas Jul Røsjø. Foto: Thomas Bjørnflaten
Alle eiendomsselskaper har måttet skrive ned verdier, kjøperne og selgerne sitter på hver sin fjelltopp, og nyboligmarkedet har gått fra krise til krise. Syndikatene har hatt det tøft lenge, og alle krysser fingrene for at det ikke blir “svenske tilstander” i det norske markedet.
Et lyspunkt er kontorleien. Den tikker oppover, i hvert fall i for kremeiendommene og godt hjulpet av KPI-justeringer.
– Finansiering er blytung
Det nye buzzordet i næringseiendom er spagat. Kapital har samlet sitt erfarne eiendomspanel som tar temperaturen på markedet og som også deler verdifulle tanker om hvordan det vil utvikle seg fremover.
– Det pleier å være mange transaksjoner rett før sommeren, men i år har det vært veldig stille, sier Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co. Han slipper ut et lite sukk.
– Veldig stille: – Det pleier å være mange transaksjoner rett før sommeren, men i år har det vært veldig stille, sier Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co. Foto: Thomas Bjørnflaten
– Finansiering er blytungt, supplerer Roar Sandnes hos konkurrenten Akershus Eiendom. Han sitter også tett på transaksjonsmarkedet, og har vært med i bransjen siden 80-tallet og opplevd store nedturer før. Den ene var etter finanskrisen i 2008 da omsetningen snudde 180 grader og aktiviteten i Akershus Eiendom nærmet seg null. I 2020 og 2021 har omsetningen i selskapet ligget på i underkant av 200 millioner kroner, med et resultat før skatt rett under 60 millioner kroner.
Foreløpig hotellfest
Andreas Jul Røsjø er sjef for bilfamilien Møllers eiendomssatsning, som nå utgjør den største verdien i milliardkonsernet og som sitter på en stor pengebinge. På bransjens utallige festlige sammenkomster før sommeren var han en populær mann.
– Flere ganger ble jeg møtt med: “Der kommer egenkapitalen!” forteller han.
På flere sommerfester har jeg blitt møtt med: ‘Der kommer egenkapitalen’. Andreas Jul Røsjø
Det bryter ut latter i den lett alvorstyngede forsamlingen, som denne gangen møtes på Sommerro, Oslos nye storstue på Solli plass.
Ler hele veien ...: – På Sommerro er det fortsatt høy aktivitet, sier Ida Aall Gram, administrerende direktør for Aspelin Ramm og “vertinne” for treffet. Ved siden av henne sees Andreas Jul Røsjø og delvis Roar Sandnes. Foto: Thomas Bjørnflaten
– Her er det fortsatt høy aktivitet, sier Ida Aall Gram, administrerende direktør for Aspelin Ramm og “vertinne” for treffet. – Jeg har ikke tallene i hodet, men i juni var vi ett av to hoteller i byen med høyest belegg, men det har vært Nord-Shipping, så det er nok litt av forklaringen, mener hun.
Kompetansetunge aktører: Kapital har samlet Norges råeste eiendomspanel med de mest erfarne og kompetansetunge aktørene i bransjen. Kunnskap trumfer både alder og kjønn. Panelet ble startet i 2016. Det møtes jevnlig og deler kunnskap og synspunkter på markedet for næringseiendom. Andre deler av eiendomsmarkedet vil også bli berørt. De fokuserer på de store linjene og utarbeider en tabell med betraktninger om markedet, primært et halvt år frem i tid.
Deltagere:
- Ida Aall Gram, adm. dir. Aspelin Ramm.
- Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co.
- Andreas Jul Røsjø, adm. dir. Møller Eiendom.
- Roar Sandnes, arbeidende styreleder i Akershus Eiendom.
Nabolagshotell
Sammen med Petter Stordalens Strawberry og klesbrødrene Varner sto Aspelin Ramm bak transformasjonen av det gamle hovedkontoret til Oslo Lysverker, som nå er Sommerro. Det svært påkostede bygget inneholder nå alt fra hotell til utallige spisesteder og leiligheter, og det meste i komplekset er i highend-segmentet.
Aall Gram har arrangert en tur i kulissene med “husverten” Dominic Gorham, kjent fra The Thief og utallige utesteder i byen. Gorham er soft-spoken. Han forteller om møter med eldre personer som forteller at de vasket seg på Vestkantbadet tidligere, andre som lærte å bruke støvsugere her og at det er menneskene som selvfølgelig fremdeles gjør hotellet, som han er opptatt av at er et nabolagshotell.
På innsiden: Dominic Gorham forteller hva gjestene på Sommerro vil ha. F.v. Peter T. Malling, Andreas Jul Røsjø, Roar Sandnes og Ida Aall Gram. Foto: Thomas Bjørnflaten
Adolfsen, Varner, Haaland ...
Gorham name-dropper litt her og der mange av de 55 som har kjøpt leilighet i Sommerro-kvartalet med priser opptil 70 millioner kroner. Flere er tilknyttet næringseiendom og figurerer i Kapitals oversikt over Norges 400 rikeste: Kristian Adolfsen, flere Varner-arvinger og Runar Vatne, som allerede har solgt sin leilighet videre til fotballstjernen Erling Braut Haaland.
Leilighetseierne kan benytte seg av alle hotellets fasiliteter. Det er det basale det er størst etterspørsel etter.
– Det de fleste ber om er at vi vasker og setter i stand leilighetene deres til de kommer hjem, sier han.
En trygg havn blir ikke mindre viktig når det er fare for at det kan blåse opp til storm i både det ene og det andre markedet.
Nedskrivning på Sommerro
Sommerro har vært en suksess, men ingen er upåvirket av dagens markedssituasjon. I juni skrev Finansavisen at Stordalen har måttet ta en stor nedskrivning av verdiene, selv om han var av en annen oppfatning selv.
– Vi har måttet ta verdien av Sommerro betydelig ned i forhold til byggekost. Jeg tror vi ville fått godt betalt, men vi følger de eksterne verdivurderingene, og har derfor lavere finansiering enn da vi startet prosjektet, uttalte Stordalen til Kapitals søsterpublikasjon.
Ned, ned, ned: – Vi snakket mye om nedskrivninger forrige gang. Det er like aktuelt i dag, sier Ida Aall Gram, som er sjef for Aspelin Ramm. Foto: Thomas Bjørnflaten
– Sommerro har gjennomført høy kvalitet og har kostet veldig mye, sier Aall Gram idet panelet kommer til møterommet, hvor resten av praten foregår.
– Vi snakket mye om nedskrivninger forrige gang. Det er like aktuelt i dag. Men det viktigste er at Sommerro er godt mottatt i markedet. Inntektsstrømmen ligger fremover i tid, og den ser veldig, veldig lovende ut, sier hun.
Inntektsstrømmen ligger fremover i tid, og den ser veldig, veldig lovende ut. Ida Aall Gram
Bommet på transaksjonsmarkedet
Kapital har samlet panelet siden 2016. De har truffet imponerende godt med spådommene sine, og det på alle punktene vi fast går igjennom.
Men denne gangen ble det stang ut på hvordan transaksjonsmarkedet ville utvikle seg. Og det til tross for at overskriften i vinter allerede var av det røde slaget: “Halvering i transaksjonsmarkedet”. Panelet mente det ville komme i gang igjen i år etter at det stoppet mye opp i fjor høst. Men det har ikke skjedd. Ifølge data fra Akershus Eiendoms analyseavdeling var det omsatt næringseiendom for 24 milliarder kroner ved utgangen av juni, mens panelet i snitt i forkant spådde at tallet ville være 32,5 milliarder kroner.
Mest pessimistisk: Andreas Jul Røsjø i midten er den mest pessimistiske med sitt anslag for transaksjonsmarkedet. Han tror det vil ende på 45 milliarder kroner for året under ett. Roar Sandnes til høyre. Foto: Thomas Bjørnflaten
– Blitt enda verre
– Oi, sa vi det? spør Jul Røsjø, til “panel”-tallet. Selv var han mer negativ og trodde 25 milliarder kroner.
– Var ikke det med et litt lengre perspektiv? lurer Malling, den mest positive ved forrige korsvei med sin spådom på 40 milliarder kroner.
– Har du virkelig troen på høsten? sier Aall Gram.
Har du virkelig troen på høsten, Peter? Ida Aall Gram
– Nei, jeg har i grunnen ikke det, vedgår Malling.
Men ekspertene traff på at leien skulle opp, og at det skulle bli vanskelig med finansiering.
– Bortsett fra at finansieringen har blitt enda verre, påpeker Sandnes.
De andre punktene traff de også ganske godt på, kanskje med unntak av bolig, som har steget mer enn de anslo.
– Det er ganske stor forskjell på nybolig og bruktbolig, påpeker Aall Gram.
– Nybolig har tilnærmet stoppet opp, mens bruktbolig er mer opp enn man trodde. Dette henger nok tett sammen med psykologien i markedet. Nå vil man selge før man kjøper, og da er det naturlig at boliger ferdige om to år selger mindre enn de som står ferdig i dag, sier hun.
Nå vil man selge før man kjøper, og da er det naturlig at boliger ferdige om to år selger mindre enn de som står ferdig i dag. Ida Aall Gram
Tøft, men ikke helt svart
Kapital har bedt ekspertene fylle ut hvordan de tror markedet vil utvikle seg det neste halve året. Oppsummert er dette i snitt hva de tenker:
- Leien i CBD og sentrum skal opp 8 prosent.
- Leien i randsonene ned 4 prosent.
- Prime yield mener panelet vil ligge på 4,3 prosent, mot dagens omtrent 4 prosent.
- Transaksjonsmarkedet anslås til knappe 60 milliarder kroner for året under ett, mot tilsvarende tall på 93 milliarder i 2022.
- Andelen i transaksjonsmarkedet som utlendinger står for tror ekspertene vil falle litt til 23 prosent, men datagrunnlaget er lite.
- Finansieringsmarkedet vil være vanskelig; trolig strammes ytterligere til.
- Boligmarkedet: Bruktprisen ned 3 prosent, mens nyboliger vil stige 6 prosent.
Leien i CBD: Opp 8 prosent
Vi starter øverst med leien i CBD og sentrum. CBD står for Central Business District. Dette er eiendommene som anses for å være de gjeveste. Det har lenge vært en trend at bedrifter vil sitte sentralt og ha fine kontorer, og ledigheten er lav.
Dette har selvfølgelig presset leieprisene, som ytterligere har steget på grunn av den høye inflasjonen og det særegne fenomenet innen eiendom at leien kontraktsfestet blir inflasjonsjustert.
Nå ligger leien i dette segmentet på 4.400 kroner pr. kvadratmeter. Den er opp omtrent 20 prosent de to siste årene. I snitt mener panelet at den ender på 4.750 kroner ved årsskiftet.
– Vi tror ikke leien skal vesentlig opp her det neste halvåret. Det har allerede vært ganske god vekst de siste 12 månedene, påpeker Malling.
Vi tror ikke leiene skal vesentlig opp her det neste halvåret. Det har allerede vært ganske god vekst de siste 12 månedene. Peter T. Malling
– Går så det suser: – Det har vært stigning på leiepriser i CBD. Høy KPI-justering på leiepriser også i 2023 gir et godt år for gårdeiere, sier Roar Sandnes. Foto: Thomas Bjørnflaten
– Utleie går så det suser, sier Sandnes. – Det har vært stigning på leiepriser i CBD. Høy KPI-justering på leiepriser også i 2023 gir et godt år for gårdeiere, sier han.
Tross disse optimistiske ord er Sandnes mest pessimistisk med sitt anslag på 4.500 kroner. Aall Gram mener leien ligger på alt fra 4.500 til 6.200 kroner pr. kvadratmeter. Hun svarer 5.000 kroner i tabellen.
– Vi kjenner til nylig signerte kontrakter på rehabiliterte kontorer sentralt på over 5.000 kroner. Det er i hvert fall et signal om at det ikke er i nedre del av intervallet, sier hun.
Leien i randsonen: Ned 4 prosent
I randsonen tror panelet leien i snitt vil falle med 4 prosent fra dagens nivå på 2.650 kroner pr. kvadratmeter. Igjen er Aall Gram optimisten med sitt anslag på 2.800 kroner, mens Malling ligger i “bånn” med 2.050–2.300 kroner meter’n. Input til tabellen og dagens situasjon har Kapital fått fra Akershus Eiendom. Konkurrenten Malling mener at nivået de opererer med for randsonen er for høyt med 2.650 kroner pr. kvadratmeter generelt.
Det indikeres en forventning om at styringsrenten settes videre opp. Dette slår hardt inn i markedet vårt. Roar Sandnes
– Ofte omtales Helsfyr som referansepunkt for randsone, sier Malling.
– Da snakker vi normalleier i området 2.000–2.250 kroner pr. kvadratmeter og toppleier på 2.650. Sistnevnte er ganske lik leien Bunde fikk med Oslobygg for nybygg i Grenseveien, men da med overtagelse av eksisterende forpliktelse i tre år. Våre estimater er flat prisutvikling for de fleste områder ut året, med unntak av Skøyen og Lysaker, som antas å få et lite løft, sier han.
Prime yield: Liten endring
Nøkkelbegrepet yield, og her konsentrerer vi oss om prime yield, mener ekspertene vil ligge på 4,3 prosent mot dagens nivå på omtrent 4 prosent.
– Vår siste investorundersøkelse fra slutten av juni viser 4,15 prosent, stigende til 4,3 prosent de neste 12 månedene, sier Malling.
– Jeg tror denne veksten allerede kommer innen seks måneder, ettersom renteforventningene har fortsatt å stige gjennom sommeren. Jeg tipper 4,3 prosent og kanskje noe høyere også, sier Malling.
Det kan hende han ikke skiller seg så mye fra Sandnes, som er den med det høyeste anslaget i negativ retning, med sine 4,5 prosent.
– Det indikeres en forventning om at styringsrenten settes videre opp. Dette slår hardt inn i markedet vårt, sier Sandnes.
Syndikater i trøbbel
Stigende renter er dårlige nyheter for syndikater, hvor mange allerede sliter i utgangspunktet.
– Har dere fått noen orden på syndikatproblemet på Lysaker?
– Det kan jeg ikke kommentere, sier Sandnes.
Det var Finansavisen som først skrev om at Arctic Securities satte investorene bak Storebrand-eiendommen på Lysaker i gjeldsknipe, og at meglerhuset hadde hyret inn Akershus Eiendom for å selge prosjektet.
Både Sandnes og Malling forteller om flere syndikater som er i trøbbel, og hvor det nå kalles inn mer egenkapital for å betjene avdrag og økte renter på gjelden.
Ventetiden er ikke over: Ekspertene forteller om flere syndikater som er i trøbbel, og hvor det nå kalles inn mer egenkapital for å betjene avdrag og økte renter på gjelden. Foto: Thomas Bjørnflaten
Transaksjonsvolum: 60 mot 93 mrd. i fjor
Før høstens aktiviteter kom i gang var det som skrevet over omsatt næringseiendom for omtrent 24 milliarder kroner. I vinter trodde panelet som sagt at tallet nå ville ligge på 32,5 milliarder kroner.
2022 endte på 93 milliarder kroner, litt avhengig av hvordan man teller opp. Men det hører med til historien at første halvår 2022 var ekstremt bra, blant annet på grunn av den lave renten på det tidspunktet. For 2023 er gjengen langt mer negativ.
– Vi tror vi lander på ca. 60 milliarder for året totalt, kanskje mindre, sier Malling.
Jul Røsjø er den mest pessimistiske med sitt anslag på 45 milliarder kroner. Det er Sandnes som her ser lysest på tilværelsen og sier 70 milliarder kroner. Men han er ikke skråsikker:
– Det kan bli et av de svakeste markedene noen gang, påpeker han.
– Det er reprising i alle segmenter, tilføyer Sandnes.
Det er reprising i alle segmenter. Roar Sandnes
– Hvordan er det med kjøperne og selgerne, klarer de å møtes?
– Nei, sier Sandnes.
Utlendingene har vært viktige i det norske markedet i flere år. De holder omtrent andelen sin i transaksjonsmarkedet.
– Men det er bare en håndfull transaksjoner, hvorav NREPs kjøp av to Entra-eiendommer er en av de mest kjente, samt Bo Coliving og Project Falcon, sier Malling.
Finansiering: – Større risikopåslag
Punktet finansiering er det panelet er mest enige om. Det er og blir vanskelig og trolig også enda tøffere. Malling mener det blir større risikopåslag for eiendom og enda høyere renter de neste seks månedene.
– Bankene er ikke så lette å ha med å gjøre om dagen og krever mer egenkapital, sier Sandnes.
– Det er tungt å få til noe om dagen.
– Det blir strammere og dyrere, mener Aall Gram.
– Nylig snakket jeg med en stor, solid aktør som hadde fått et lånetilbud til et bra case nede på 45 prosent lånefinansiering, sier hun.
Bekymret: – Markedet er som en gummistrikk om dagen. Det er bare et tidsspørsmål før strikken ryker, mener Andreas Jul Røsjø, sjef for Møller Eiendom. Foto: Thomas Bjørnflaten
Jul Røsjø er den mest “positive” i denne sammenheng. Han kommenterer “vanskelig, men uendret”.
– Man kan faktisk ikke budsjettere med at man får finansiert noe mer enn 50 prosent, og man kan risikere at man får mindre. Det er en helt annen situasjon, sier Jul Røsjø og fortsetter:
– Markedet er som en gummistrikk om dagen. Sentralbankene tyner og tyner renten. Bankene tyner videre med økte marginer og lavere utmåling. Kjøper og selger tyner og tyner før de lander noe. Det går bare så vidt og smeller tilbake. Men så finnes det et scenario hvor det ikke gjør det, altså smeller tilbake. Det er bare et tidsspørsmål før strikken ryker, mener Jul Røsjø.
– Er det bankene eller kjøper og selger som setter stopper? spør Aall Gram.
– Alt, kommer det i kor fra Sandnes og Malling.
– Det er en perfekt storm, tilføyer Malling.
Skiller seg ut: Peter T. Malling tror boligprisene vil falle, i markedet for både brukte og nye boliger. Foto: Thomas Bjørnflaten
Bolig: Brukt ned
Panelet tror at bruktboligprisene vil falle neste halvår og i snitt ende på ca. 91.600 kroner pr. kvadratmeter. Tre av ekspertene mener disse prisene vil ligge flatt, men Malling sier 85.000. Det anslaget drar ned snittet.
Han begrunner sitt syn blant annet med at boligrentene har økt betydelig, og vil fortsette oppover, mens lønningene har steget mindre enn rentekostnadene for de fleste.
– Vi bor mer romslig i Oslo enn eksempelvis Stockholm, og der har prisene sunket ca. 9 prosent fra toppen i mars 2022. Samtidig har man sett at det hoper seg opp med rekordmange usolgte eneboliger i Oslo, og at flere av disse legges ut i leiemarkedet. Dette tror vi er et tegn på at markedet er i ferd med å snu nedover, og at renten begynner å bite, sier Malling.
... nye opp
Jeg tror det kommer til å være natta frem til årsskiftet, men aktørene kommer tilbake. Roar Sandnes
Nyboligprisene i juni lå på 102.200 kroner pr. kvadratmeter. I snitt tror panelet at disse vil stige med 6 prosent.
– Fremdeles svært høye byggepriser medfører at svært få aktører tør igangsette nye prosjekter, sier Sandnes. – Det er også tregt salg på de prosjektene som er igangsatt. Jeg tror mange aktører i dette markedet må “trå vannet” for å holde seg flytende i 2023 og 2024. Men etterspørsel etter større boligprosjekter er der, mener han.
Han nevner Bonova Norge-salget til 1,5 milliarder på tampen av juni. Det var norske Union med Baard Schumann som dermed overtok 350 leiligheter og en tomtebank på 3.600 boliger.
– Jeg tror det kommer til å være natta frem til årsskiftet, men aktørene kommer tilbake, mener Sandnes.
Igjen skiller Malling seg mest ut med sitt anslag som ligger på hele 116.000 kroner pr. kvadratmeter. Det vil si en oppgang på hele 14 prosent. Han utdyper:
Vi tror imidlertid at nyboligmarkedet vil falle i pris i takt med at bruktprisene faller, kanskje med noe forsinkelse fordi mange utviklere vil kvie seg for å sette ned prisen. Peter T. Malling
– Tallgrunnlaget er for tynt til å oppgi et fornuftig snitt pr. kvadratmeter. Vi tror imidlertid at nyboligmarkedet vil falle i pris i takt med at bruktprisene faller, kanskje med noe forsinkelse fordi mange utviklere vil kvie seg for å sette ned prisen, sier Malling.
Noen lyspunkter: Kapitals eiendomspanel ser ikke helt mørkt på høsten. F.v. Roar Sandnes, Andreas Jul Røsjø, Ida Aall Gram og Peter T. Malling. Foto: Thomas Bjørnflaten
“Haaland omtrent overfalt”
Seansen i møterommet er ferdig. Fotografen vil ha noen bilder på takterrassen. Vi tar heisen opp. Her er det utsikt over hele Oslo og bort på Haalands leilighet, som han gav 35 millioner kroner for. Der hviler rogalendingen ut en gang iblant mellom kampene for Manchester City.
– Vi skal jo passe på at alle har det bra på hotellet, sier husverten Gorham. – Det er ikke alltid så lett for Erling. Alle gjenkjenner ham. Da han var på Kiwi nede i gaten for ikke lenge siden, ble han omtrent overfalt, forteller Gorham.
Vi tar en siste oppsummering og spør om det er noen lyspunkter i markedet.
– Logistikk har snudd kraftig siden 2021–2022, sier Sandnes. – Det er økt etterspørsel etter “Last Mile Logistics” i Oslo-området. Kontorleien i CBD er også bra. Man kan nok fremleie noe for over 7.000 kroner meter’n.
Malling og Aall Gram mener det blir mer rehabilitering fremover.
Bankene differensierer
Jul Røsjø plukker opp tråden med bankene igjen for å understreke sitt noe “mildere” syn på finansieringsmarkedet enn de andre i panelet.
– Vi opplever at bankene er veldig til stede i finansieringsprosesser, at mange er “åpne for business” og sultne på å få oppdrag, men at det differensieres kraftig på marginen mellom de attraktive kundeforholdene og de mindre attraktive, sier han.
Vi opplever at bankene er veldig til stede i finansieringsprosesser. Andreas Jul Røsjø
I den første kategorien plasserer han 100 prosent eide selskaper med solide balanser bak og grønne bygg, mens det er SPVer, syndikater og “club deals” han sikter til i den sistnevnte.
– Problemet er likevel at utmålingen de tilbyr målt mot verdien av eiendommen blir for lav, og dermed krever det for mye egenkapital å igangsette et utviklingsprosjekt eller kjøpe eiendom. Slik sett vil det fortsette å være stille en stund mens verdiene synker videre. Og de som har god tilgang på egenkapital smører seg med tålmodighet og forbereder seg på å gjøre de gode dealene og prosjektene når prisingen blir riktig, sier Jul Røsjø og kjemper med å holde tilbake et smil.
Hva høsten vil bringe, vil tiden vise. Det som er sikkert, er at alle som har hovedbeskjeftigelsen sin i eiendom skal ned fra fjorårets anslag når Kapital presenterer årets liste over Norges 400 rikeste den 22. september.
