I 2024 har det vært noe bedring, særlig på transaksjonssiden, selv om man har måttet se langt etter tidligere toppnoteringer. Mange mener forklaringen er at de fleste tror renten har toppet ut på dagens nivå på 4,5 prosent. 

Temperaturen på markedet

Men idet august banket på døren, ble verden rammet av børskaos. Selv om stormen tilsynelatende har roet seg noe, er det mange som nå lurer på hvilken effekt uroen vil få for norsk økonomi og dermed også markedet for næringseiendom. 

Var det et blaff, eller blir det resesjon og rentenedgang? Hva vil skje da? Vil kontorleiemarkedet, logistikk og hotell fortsette å være sterke? Hva kommer til å hende med boligprisene og utleie? Kommer enda flere boliginvestorer til å lempe ut eiendom for å betjene gjeld og/eller selge som følge av regjeringens skatteskjerpelser? Og hvordan går det med alle boligutbyggerne som sliter som følge av elendig nyboligsalg og likviditetsskvis?

Dette og mer er temaer når Kapital samler sitt eiendomspanel for å ta temperaturen på markedet og kommer med spådommer for det neste halve året.

Transaksjoner opp 35 prosent

Siden oppstarten av Kapitals eiendomspanel i 2016 har ekspertene truffet overraskende bra med spådommene sine i spørsmål som berører transaksjons- og boligmarkedet, kontorleie, finansiering, nøkkelbegrepet yield og utlendingenes interesse for å gjøre business i Norge.

Hva som skjer i andre halvår er ekstra viktig, fordi det historisk sett er da de fleste transaksjonene skjer og leiekontraktene tegnes.

Kort oppsummert tenker panelet i snitt følgende om neste halvår, og som utdypes videre i artikkelen:

• kontorleien i CBD/sentrum opp
• leien i randsonen stiger litt
• prime yield stabil
• transaksjonsmarkedet ender på 78 milliarder kroner, mot ca. 58 milliarder i fjor
• utlendingenes andel av transaksjonsmarkedet noe opp
• en viss bedring i finansieringsmarkedet
• boligprisene opp, nybolig mest.

Se også tabell.

– Traff ganske godt 

På det forrige møtet i Nydalen i vinter var det snø og sludd, noe som speilet markedet på det tidspunktet. Overskriften på artikkelen var: "– Markedet kan plutselig komme". Men deltagerne var tydelige på at det ville bli et hanglete første halvår 2024.

– Der synes vi at vi traff ganske godt. Men det har begynt å skje litt på transaksjonssiden, sier Roar Sandnes, medgründer i Akershus Eiendom og vert for dagens treff. 

– Det har vært forbedring nedover på rentenivået i det siste, spesielt for langrenten, som er viktig for kjøp og salg av næringseiendom.

– Det er vårt inntrykk også, sier Peter T. Malling, arbeidende styreleder hos konkurrenten Eiendomshuset Malling & Co.

Utlendinger kjøpt av Gundersen

Ida Aall Gram er administrerende direktør i den familieeide eiendomsutvikleren Aspelin Ramm. 

– Vi som er eiendomsutviklere jobber egentlig i to markeder, i kapital- og i eiendomsmarkedet, og det underliggende eiendomsmarkedet, utenom bolig, har gått kjempebra. Vi har sett flere kontorleietagere som har ønsket å øke arealene sine, logistikk går supert, og mange vil bo på hotell, sier hun. 

Malling presiserer at selv om turistene strømmer til Gardermoen, er det ikke noe rush av utlendinger som vil kjøpe kontoreiendom, som det har vært tidligere. Men noen utlendinger har fått øynene opp for bolig i Norge. Nylig kjøpte eksempelvis en utlending bolig av den hardt pressede eiendomsinvestoren Pål G. Gundersen. Gundersen eier mye bolig og må selge for å håndtere milliardgjeld og skyhøye rentekostnader.

Ned 30 prosent i fjor

Det familiedominerte selskapet Malling styrer med brødrene sine feirer 60 år i år. Det var brødrenes far som etablerte selskapet i 1964 sammen med barndomsvennen Henrik Tschudi, og de var pionerer innen næringseiendom. Tschudi er ute av firmaet. 

Bare på de 15 siste årene har Eiendomshuset Malling & Co gått fra 40 ansatte og 44 millioner i omsetning i 2008 til en omsetning på 572 millioner kroner i 2023 med 320 folk på jobb. I fjor opplevde Malling et fall på nesten 30 prosent i inntektene fra transaksjonsrådgivning. Men inntekter fra uteleierådgivning holdt seg på et høyt nivå og var kun marginalt ned i samme periode. 

Akershus Eiendom har opplevd omtrent det samme i 2023 innen disse forretningsområdene.

Ny hotellkjede til Oslo

De to konkurrentene bistår begge mange av landets rikeste, både de som har eiendom som sin bransje og en rekke andre som også har eiendom som en del av sin portefølje. 

Blant kundene er familieselskapene Aspelin Ramm og Møller Eiendom, og hvor eierne er på Kapitals liste over Norges 400 rikeste. Andreas Jul Røsjø holder i bilfamilien Møllers eiendomssatsning. Et utviklingsprosjekt de jobber mye med for tiden er i området rundt Gamle Deichmanske Hovedbibliotek på Hammersborg ved Regjeringskvartalet.

– Vi har brandet det gamle biblioteket som Deich. De som sier Deichmann internt blir bøtelagt og må kjøpe en flaske vin til et felles vinskap, sier Jul Røsjø.

Han forteller også at de blant annet skal få den internasjonale hotellkjeden The Hoxton til Hammersborg, som første i Norden, i et prosjekt de har sammen med Buchardt-familien. Dermed blir det direkte konkurranse med Sommerro. Møller'ne har ansatt merkevaredirektør Siri Løining, som var sentral i utformingen av det suksessrike Sommerro til å jobbe med Deich-prosjektet.

– Plass til flere hoteller

 – Vi har tro på at det er plass til flere hoteller i Oslo, sier Aall Gram hos Aspelin Ramm, som eier Sommerro-konseptet sammen med Petter A. Stordalen.

– Det er ordentlig fart i hotellmarkedet. Både beleggsprosenten og romratene er kjempegode. Sommerro har økt hotellomsetningen med 30 prosent i år versus i fjor, sier hun.

Aall Gram forteller at de også vurderer hotell på et annet prosjekt, Landbrukskvartalet på Grønland, og ser at det er en kjempeinteresse. 

– Det blir interessant å se om man klarer å heve prisene på hotellrom etter hvert. Prisnivåene i Oslo er mye lavere enn i mange andre storbyer, legger Aall Gram til. 

Jul Røsjø påpeker at det har vært ganske heftige prisøkninger på hoteller i København de fem siste årene sammenlignet med Oslo. 

– Forskjellen der er at det har etablert seg flere internasjonale hotellkjeder. Det er mange store spådommer for Norge som reiselivsdestinasjon fremover. De store bankene er også opptatt av å støtte området, sier han.

– Det hjelper at det er nær halv pris med svak krone også, hvis du kommer fra eurosonen, tilføyer Malling.

– Stor etterspørsel i sentrum

Sandnes har invitert panelet til lokalene til Akershus Eiendom. De holder til i det luksuriøse kontorbygget Via i Vika. Det er midt i smørøyet av Central Business District (CBD). Her er kontorleien høyest. Den kan ligge på over 6.000 kroner pr. kvadratmeter, og kommer det en sjelden gang et bygg for salg, bikker prisen fort en milliard kroner eller mer.

I resepsjonen hos Akershus Eiendom i tiende etasje er det lyst og luftig. Folk kommer og går. Mange spådde at corona skulle ta knekken på kontormarkedet, men det har ikke skjedd i Oslo-området. Folk vil til sentrum som aldri før. Sandnes forteller at de er 40 ansatte. Før holdt de til på 700 kvadratmeter noen stenkast unna i Haakon VIIs gate.

– Nå leier vi 1.200 kvadratmeter her i Via. Vi er ikke blitt så mange flere, antall ansatte er 44, opp ti prosent. Det å komme til kontoret skal være en opplevelse. Du skal glede deg til å være her. Den trenden tror jeg vil fortsette, sier Sandnes og får støtte fra de andre.

Liste med interessenter 

Vi blir geleidet inn i et møterom med panoramautsikt. Her ser man blant annet ned på det som kalles Trekanttomten. Mangemilliardær Johan H. Andresens Ferd kjøpte den for 1,5 milliarder kroner sammen med Vedal i 2020. Interessen for prosjektet skal være skyhøy, men det virker høyst usikkert når de får satt i gang.

– Ferd og Vedal har veldig tro på at det er det tårnet der som skal ta 10.000 kroners-merket på leien, sier Jul Røsjø. 

Malling har jobbet noe med prosjektet allerede. 

– Det er ikke mange utviklingsprosjekter hvor du har en liste med selskaper som har meldt sin interesse. Man får bare se hvor langt man klarer å tøye den strikken. 10.000 på toppen der tror jeg ikke er urealistisk i det hele tatt. 

Passert 10.000 kroner 

Sandnes forteller at Akershus Eiendom safet da de skulle få inn leietagere i Via med et snitt på 5.000 kroner pr. kvadratmeter. 

– Det er allerede mange år siden, påpeker Aall Gram i Aspelin Ramm, som eier Via sammen med Storebrand. 

Nå ligger de høyeste leiene i CBD på 6.600 og opptil 7.000 kroner pr. kvadratmeter noen steder.

– Det finnes høyere leie, men det er smålokaler, sier Malling.

– På Ambassaden er de faktisk på 10-tallet, sier han til overraskelse i rommet. 

– Hvem er det? spør Jul Røsjø.

– Rasmussen-familien, men det lokalet er ørlite, sier han om kontoret den rike Sørlandsfamilien har i hovedstaden i bygget som tidligere huset den amerikanske ambassaden og som Ivar Tollefsen nå eier.

– Har du stor organisasjon, får du ikke til det nivået, sier Sandnes. 

Leien opp 7,5 prosent

I skrivende stund ligger snittleien i CBD på 4.600 kroner pr. kvadratmeter. Et halvt år frem i tid tror panelet nivået vil ligge på 4.950 kroner, dvs. opp 7,5 prosent. Aall Gram er den mest positive. Hun har sikret seg med å oppgi et intervall på 4.500–6.500 kroner pr. kvadratmeter. 

Panelet er ikke like positive til leien i randsonene, men tror likevel den skal opp 3,5 prosent fra dagens nivå på 2.750 kroner pr. kvadratmeter til 2.850 kroner pr. kvadratmeter. Igjen er Aall Gram optimisten i panelet med sitt anslag på 3.000 kroner pr. kvadratmeter. 

– Tar bort usikkerheten

Det økende rentenivået det siste året har bidratt til å strupe transaksjonsmarkedet. 

– Nå er det higher for longer, sier Aall Gram, med henvisning til en mer stabil rente på et høyere nivå. 

– Det tar bort litt av usikkerheten i transaksjonsmarkedet, slik at man kommer i gang igjen, sier Jul Røsjø, og begynner å filosofere:

– Er dette den myke landingen alle lette etter fordi vi nå vet at rentenivået blir seks–syv prosent i banken lenge? Eller er det slik at dette fører til at man nå skjønner at man ikke kan leve med det høye rentenivået uten å gjøre justeringer?

Banker mer på gli

Panelet tror finansieringen vil bedre seg noe, selv om det er selektivt. 

– Det mest krevende de siste årene har vært perspektivet rundt finans og investering og evne til å ta gode beslutninger som gir selskapet stabile forutsetninger også i fremtiden, mener Jul Røsjø.

– Vi har opplevd å leve greit på seks prosent rente før og gjøre transaksjoner, sier Sandnes, som går under kallenavnet Edderkoppen i bransjen.

– Husker dere at yielden var på 10 på 1990- og tidlig 2000-tallet da rentene var skyhøye? spør Malling.

Stabil yield

Yield er et nøkkelbegrep innen næringseiendom, og gir et godt øyeblikksbilde av verdien på en eiendom. Tallet man oftest snakker om er såkalt prime yield, altså yielden for de beste byggene. I skrivende stund ligger prime yield på 4,75 prosent, ifølge Akershus Eiendoms analyseavdeling, som har levert input til tabellen.

Aall Gram sier at hun er nysgjerrig på én ting:

– Yieldgapet i dag er egentlig for lavt i forhold til dagens rentenivå. Men fordi investorer stort sett er mer langsiktige, og alle tror renten skal ned, korrigeres yield opp nå. Men med forventning om higher for longer, hva skjer da; får man en korreksjon på yield, eller tenker alle såpass frem at dagens lavere yieldgap vedvarer? undrer hun.

Når panelet må si hva de tror om yielden neste halvår, lander det på at den vil holde seg på samme nivå som nå. 

Løsning for syndikater

Noen av dem som har fått svi aller mest innen eiendom er de som ble lokket av store og kjappe summer i såkalte syndikater. Til tross for at det har vært noe bedring i transaksjonsmarkedet i år, ramler skjelettene fremdeles ut av skapene. 

“Eiendomsverdien kollapset – Arctic lokker med utbytter,” skrev Finansavisen nylig. Det var da snakk om et prosjekt på Elverum hvor verdifallet basert på en transaksjon i juni tilsier et fall på hele 69 prosent fra emisjonskursen i mars 2021.

Andre marerittsyndikater, som meglerhuset Arctic Securities også står bak, er det funnet løsninger for. Deriblant det kriserammede Equinor-bygget på Fornebu. John Fredriksens Norwegian Property plukket det opp for én krone. Storebrand endte opp med å kjøpe sitt eget bygg i mai. Detaljene i Storebrand-avtalen er ikke kjent.

– Bloddopingen som skjedde da renten ble satt til null har ødelagt veldig mye i eiendom, sier Sandnes. 

Ende på opp mot 80 mrd.

Rett før sommeren ble det kjent at et syndikat med Glastad Farsund som hovedinvestor kjøpte Savoy hotell i Universitetsgaten for 225 millioner kroner. Selger var børsnoterte Entra. De igjen kjøpte det av Stordalen for 185 millioner kroner i 2021. Nettopp det året var transaksjonsvolumet all-time high på ca. 160 milliarder kroner. 

Entra har vært blant storselgerne i markedet i år, blant annet med et salg på 6,5 milliarder kroner til Reitan-familien i Trondheim. Andre større transaksjoner er en parkeringsplass på 18 mål ved Diakonhjemmet på Oslo vest som Obos har kjøpt for over en milliard kroner for å utvikle boliger. Aspelin Ramm var med i den prosessen, men hoppet av underveis fordi de syntes det ble for dyrt.

Første halvår har det blitt omsatt næringseiendom for omtrent 35 milliarder kroner. Panelet tror at nivået på transaksjoner i år kan ende på knappe 80 milliarder kroner. 

Utrolige politikere

Nordmenn blir stadig mer opptatt av boligmarkedet. 

– Det er beintøft for de nye som skal inn boligmarkedet, sier Sandnes.

Malling påpeker at et tøft skattetrykk har gjort utleiemarkedet knallhardt. 

– Studenter har et gitt budsjett å leve på. Skattetrykket har gjort at mange har solgt unna, og de som sitter igjen må ha avkastning, og må ta det ut på leieprisen. At politikerne ikke har skjønt det, at rentene er midlertidige og kanskje forbigående, men skattetrykket er kommet for å bli, er helt utrolig, sier Malling.

Et skille i boligmarkedet

Jul Røsjø påpeker at det er et skille i boligmarkedet.

– På Frogner sto det 1.300 navn på interessentlisten da Backe slapp et leilighetsprosjekt med en snittpris på over 240.000 kroner meter'n. Halvparten gikk over natten. Den dyreste leiligheten kostet 330.000 kroner pr. kvadratmeter. Da må man også huske på at mange av kjøperne i dette segmentet har forsvunnet til Sveits. I prosjektet vårt på Balders plass på Frogner gikk de fire første med en gang. Men den øverste var for dyr. Den må vi dele i to, sier han.

Møller Eiendom likevel ha rundt 300.000 kroner pr. kvadratmeter på Balders plass.

Nybolig opp 4,5 prosent

De siste tilgjengelige boligtallene i skrivende stund viser at prisene for nybolig i snitt i Oslo ligger på 108.100 kroner pr. kvadratmeter. Panelet mener at dette skal opp med 4,5 prosent neste halvår og ende på 113.000 kroner pr. kvadratmeter. 

Aall Gram og Sandnes spår 115.000 kroner, mens Malling og Jul Røsjø er mer konservative og sier 110.000 kroner. 

– Det som er interessant med nyboligmarkedet, er at man hører om ekstremene. Men mengdene er mer ute i Lørenskog og Lillestrøm, sier Aall Gram.

– Der er det et helt annet prisnivå. Det interessante blir å se hvor mye man kommer i gang med av det som er ordentlig volum. Det kan bli mer krevende.

– Likviditetsskvis 

Jul Røsjø påpeker at flere av boligutviklerne har store utfordringer. Knapt mer enn halvparten av boligene er solgt i store, nye byggetrinn som er under bygging litt utenfor byen.

– Det er likviditetsskvis og umulig å sette i gang nye ting, oppsummerer han.

Prisene i bruktmarkedet lå på 96.463 kroner pr. kvadratmeter ved siste boligprisstatistikk fra Eiendom Norge som Kapital har for hånden i skrivende stund. Panelet er mer pessimistiske til prisutviklingen for denne delen av markedet. De spår en snittoppgang på 1,6 prosent, tilsvarende 98.000 kroner. Her er det Malling som er mest negativ med 95.000 kroner, altså en liten nedgang. Mens Sandnes er i den andre enden og sier 100.000 kroner pr. kvadratmeter. 

Byrådet har sagt at de skal regulere for 3.000 nye boliger i Oslo i året.

– Det lå vel på 500 hittil i år, sier Aall Gram. 

Kanskje bedring i 26–27

Aall Gram trekker en parallell mellom bolig- og kontormarkedet.

– Det at det er fem budgivere og utviklere som vil gi godt over en milliard for Trekanttomten, er ikke representativt for Bryn–Helsfyr-kontoret eller boligene på Lørenskog. Det er de to siste som er det store markedet, sier hun.

Sandnes supplerer:

– Når kommer de store maskinene som Selvaag og Stor-Oslo Eiendom i gang igjen, det er det store spørsmålet. Det skjer kanskje mellom 2026 og 2027, og skal du overleve til det, er det tøft.

Logistikk blir bra

Han mener vi har opplevd det beste av det beste innen næringseiendom.

– Det gikk egentlig bare opp fra 2009 til 2021. 60 prosent av de som jobber her, har aldri opplevd noe annet. Det er tungt. Det er en ny verden, sier han.

Aall Gram sier at nå er det snakk om å tilpasse seg til et nytt marked og hverdag. 

– Jeg håper det kommer noe positivt ut av det, en generasjon som virkelig lærer seg håndverket og realitetsorienterer seg. Det er enda morsommere å lykkes i de tøffe markedene fordi det krever så mye mer, mener hun. 

Logistikk må vi også innom, sier Malling, idet det nærmer seg lunsjservering og litt champagne. 

– Det blir bra, sier gjengen unisont om både det flytende og logistikkmarkedet.

– Jeg mener logistikk er blitt mer selektivt, sier Malling. 

– Det var en periode det var euforisk. Beliggenheten kom litt i bakevja. Innenfor logistikk er beliggenheten superviktig. Der er utlendingene også veldig interesserte. De vil også ha noe bolig, men kontor skyr utlendingene etter at de har sett hvordan det har blitt i storbyer verden over etter pandemien.

...

Den 20. september avslører Kapital årets liste over Norges 400 rikeste. Det er nok mange som følger eiendom og som er ekstra spente på hvordan anslagene for eierne i denne bransjen blir i år.