Er det bedring i sikte? Kapital har igjen samlet ekspertpanelet sitt for å ta temperaturen på eiendomsmarkedet. 

Denne gangen møtes vi ved Regjeringskvartalet, hvor en del bygg begynner å stå klare. Midt i området er det et stort hull som etterhvert skal legges lokk over og forskjønnes med en park. Spørsmålet er når det hele står ferdig. Det samme spørsmålet kan man stille til eiendomsmarkedet. Når skal det begynne å få fart på seg igjen?

– To skritt frem og tre tilbake

– Utleiemarkedet for de store leietagerne har vært godt. Men i SMB-markedet i sentrum begynner det å bli ganske mye ledige arealer, sier Peter T. Malling, styreleder i Eiendomshuset Malling & Co og peker på mindre etterspørsel i det segmentet av kontormarkedet.

– I transaksjonsmarkedet føler vi at det er to skritt frem og tre tilbake, sier Roar Sandnes, som har solgt seg ut av Akershus Eiendom etter 27 år.

– Vi har hatt medvind siden forrige finanskrise i 2007–2008 som egentlig ikke ble en tung krise for eiendomsmarkedet. Siden har det bare gått én vei, oppover, sier Sandnes.

– Det er jo bedring, hvis man tar innover seg at det eskalerte litt vel mye. Man må bare nullstille seg, mener Ida Aall Gram, administrerende direktør for Aspelin Ramm.

Det er to områder hvor det går så det griner. Mer om det siden.

Storsatsning i området

Denne gangen er det Andreas Jul Røsjø som inviterer. Han er administrerende direktør i Møller Eiendom og har vært på storhandel i Møllergata og området rundt. De har plukket opp én etter én av eiendommene i strøket med det gamle hovedbiblioteket til Deichman som indrefileten.

Selskapet måtte ut med hele 245 millioner kroner i en intens budkamp med 13 budgivere for å få kloa i det nyklassisistiske praktbygget, som huset tusenvis av bøker tidligere. I forkant var kommunens verdivurdering for bygget på 58,6 millioner kroner. Med på kjøpet fulgte en rekke føringer fra Byantikvaren – det er knyttet store verneverdier til anlegget. Men vil man ha noe, vil man ha noe.

I det gamle biblioteket planlegger Møller Eiendom både et storstilt fotovisningssted, som en “filial” av Fotografiska i Stockholm, og flere restauranter og uteserveringer. Fursetgruppen er ansvarlig for utvikling og drift av brasserie, bar, event- og selskapslokaler i det gamle biblioteket. 

– Under den gamle søylegangen, i kolonnaden, er det signert opp med tidenes kuleste bar, men jeg kan ikke si så mye mer, sier Jul Røsjø. 

Paintball Heaven 

Møller Eiendom-sjefen har bedt oss møte i Møllergata 24, hvor den mest kjente leietageren er aktivitetssenteret Megazone. De har blant anne innendørs paintball. Eiendomsmilliardær Christian Ringnes er angivelig en ivrig gjest.

Jul Røsjø har advart mot sperringer, og at det er lurt å beregne litt ekstra tid. Selv kommer han litt heseblesende på minuttet med hendene fulle av hjelmer og vester til vi siden skal inn på byggeplassen til det gamle biblioteket. Malling surrer mest med å finne frem.

Ferdig i 2028

I ventetiden har Sandnes studert det store hullet mellom det nye Regjeringskvartalet og noen av byggene Møller har kjøpt mellom de statlige kolossene og Obos' tidligere hovedkvarter. 

– Jeg vet ikke helt hva jeg synes om arkitekturen til de nye byggene i Regjeringskvartalet, sier han.

Når alt en gang står ferdig, skal Ring 1 legges i tunnel og dekkes av en park som etter planen skal gå fra det tidligere biblioteket og nesten helt ned til Torggata. 

– Første del av parken skal være ferdig i 2028, men vi får se når de ferdigstiller hele, kanskje i 2035 eller noe, sier Jul Røsjø.

Sluttføring av parken ligger i byggetrinn 3, som daværende finansminister Trygve Slagsvold Vedum brått stanset i 2022 for å spare penger. Siden har det vist seg at alternative løsninger vil koste tre ganger så mye å gjennomføre.

– Vi blir ferdig med våre prosjekter fra slutten av 2027. I midten av 2028 innvies Fotohuset Deich med servering både ute og inne – og visning av Møllersamlingen, skynder han seg å si med henvisning til eierfamiliens store fotosamling.

– Hotellet, som skal drives av den internasjonale kjeden The Hoxton, blir et livsstilshotell med 144 rom, og åpner omtrent samtidig.

Høyeste bygget

En ansatt fra Vedal Prosjekt, som har prosjektledelsen ved rehabiliteringen av det Deich, kommer og henter oss. Arkitektselskapet  Lundhagem står for utformingen.

Vi tar heisen opp ni etasjer i et slitent bygg og får plass på anleggskontoret til Deich. Det er panorama mot Oslo Plaza, Bjørvika og Kvadraturen. 

Panelet diskuterer hvilket bygg som er – eller blir høyest – i byen.

Aspelin Ramm er i gang med byggearbeider på Oslo Spektrum og kan trolig se frem til drømmeleie på kontorsiden når det står ferdig. Hent er entreprenør for byggeprosjektene med en kontrakt på totalt 2,55 milliarder kroner i det som blir en kobling mellom kongress- og kulturarena midt i byen.

Høyhuset ved Spektrum blir det første i Oslo på over 100 meter på 35 år og blir nest høyest, kun slått av Plaza som vil være 60 centimeter høyere.

I et hjørne på det enkle kontoret står det en arkitekttegning av Deichman signert Nils Reiersen 1927.  

Spådommene

I forkant av møtet har panelet igjen fylt inn spådommer om fremtiden. Kort oppsummert tenker de i snitt følgende:

• Kontorleien i CBD/sentrum litt opp
• Leien i randsonen opp
• Prime yield flat
• Transaksjonsmarkedet ender på ca. 85 milliarder kroner, mot omtrent 80 milliarder i fjor
• Utlendingenes andel av transaksjonsmarkedet stabil
• Finansieringsmarkedet vil holde seg stabilt bra
• Boligprisene skal opp, mest i nyboligmarkedet

Like tøft?

Ved forrige korsvei, i vinter, var overskriften “–Det er tøft nå”. 

På det tidspunktet, spådde panelet, til tross for problemer, en positiv utvikling i transaksjonsmarkedet med økte eiendomsleiepriser, spesielt i sentrale områder – som Oslo Spektrum og rundt CBD, altså Central Business District, de mest attraktive områdene for å leie kontorarealer.

Hva er status i dag?

Vi diskuterer oss gjennom punktene i tabellen, som starter med leiemarkedet for kontor.

– Overraskende godt

– Leiemarkedet er overraskende godt. Akershus Eiendom har utrolig suksess der, sier Sandnes. 

Han har beholdt plassen i kontorlandskapet til Akershus Eiendom og deltar ukentlig på utleie- og transaksjonsmøter i selskapet han var med og gründet og sitter også i en rekke styrer i bransjen.

– Det tror jeg dere også har? sier han og ser spørrende på konkurrenten Malling. 

– Jo, men dere har hatt ordentlig stang inn på et par skikkelig store fisker første halvår, sier Malling, og viser blant annet til Visma.

Visma har signert en 15 års leieavtale i Sørkedalsveien 6, i det som i sin tid ble kalt Philips-bygget, men som nå er revet og erstattet med et nybygg. 

Programvareselskapet Visma tjener penger som gress. Det speiler seg i valg av kontor – og ikke minst hvordan de vil ha det. 

6.000 meter'n på Majorstuen?

– Det skal oppgraderes for kanskje minst 35.000 kroner kvadratmeteren, mens det mer vanlige er 20.000 kroner for kontorbygg ved skifte av leietager, sier Sandnes. 

– Visma skal ha beste standard på kontorlokalene og fasiliteter som klatrevegger, sykkelparkering og treningsrom. De store er krevende. Det å investere så store summer i et bygg som har stått der i 20 år, det henger ikke på greip. Det er et tøft marked å tilfredsstille store, krevende leietagere, sier han.

– Det blir som å bygge et nytt bygg, supplerer Aall Gram. 

Leieprisen Visma har inngått kontrakt på er konfidensiell. Det skal være snakk om 5.500–6.000 kroner pr. kvadratmeter. 

– Det er veldig lønnsomt å ha fornøyde leietagere som blir værende, sier Jul Røsjø. 

– Vi har en egen prosjektlederavdeling og et eget leietagerrådgiverselskap som oppgraderer kontorer og gir råd til leietagere i flytteprosesser. Begge enheter omsatte for vel så mye som utleieavdelingen vår i fjor, sier Malling.

– Adskillig tøffere

Men det er ikke solskinn overalt i utleiemarkedet for kontor. 

– Det er adskillig tøffere i markedet for små og mellomstore bedrifter. Det var det sist vi pratet sammen også, sier Malling.

Sandnes supplerer: 

– Jeg var på utleiemøte i går. De ser ikke så lystig ut for de mindre bedriftene. De er i sparemodus. 

Nå ligger leien for CBD og i sentrum på 4.700 kroner pr. kvadratmeter. Alle i panelet tror den skal opp med 2,1 prosent neste halvår, altså til 4.800 kroner pr. kvadratmeter. De har omtrent samme troen på randsonene og spår at leien der skal opp med 2,5 prosent. 

I skrivende stund ligger leien der på 2.850 kroner pr. kvadratmeter. Malling er i den mest positive enden her og tror 3.000 kroner pr. kvadratmeter, mens Sandnes holder mest igjen og sier 2.850 kroner pr. kvadratmeter.

22. juli ringvirkninger

– Det har noen ringvirkninger at de setter 6.000 arbeidsplasser midt i byen, sier Jul Røsjø.

 – Ikke bare for området, men også for de eiendommene som fraflyttes, alt fra Victoria terrasse som blir ledig til andre kontorbygg som nå skifter leietagere. Det er en spennende dynamikk, sier han. 

Malling påpeker at dette er en slags byhistorie. 

– Etter terrorangrepet 22. juli i 2011 var det en del ledighet i byen, og så spiste departementene opp alt som var i Kvadraturen og rundt festningen. Det er stygt å si det, men for eiendomsmarkedet var det en velsignelse. Men nå skal alle tilbake igjen, sier han.

– Hva tenker dere om dette, det kommer ganske mye på likt? Nå er det motsatt? spør Aall Gram. 

– Det blir spennende å se, svarer Malling. 

Får Victoria Terrasse

Malling får oppdraget med å selge praktbygget Victoria Terrasse. De kan ikke si noe om pris.

– Der kan det kanskje bli et hotell i tillegg til kontorer og kanskje bolig, sier han om bygningsmassen, hvor UD har holdt hus i en årrekke. 

I et intervju med Kapital før sommeren, sa Ringnes at han synes Victoria Terrasse er et veldig vakkert bygg. “Hvis jeg hadde råd, skulle jeg kjøpt det. Jeg tror det blir fryktelig dyrt." 

“Det kan bli fantastisk spennende og like fantastisk dyrt”, sa Petter Stordalen til Kapital i vinter. 

Statsbygg har tidligere anslått at bygget er verdt mellom én og tre milliarder kroner. Til sammenligning brukte Stordalen sammen med Aspelin Ramm og Varner ca. 2,5 milliarder kroner på suksesshotellet Sommerro.

Stabil yield

Yield er et nøkkelbegrep innen næringseiendom, og gir et godt øyeblikksbilde av verdien på en eiendom. Tallet man oftest snakker om er såkalt prime yield, altså yielden for de beste byggene.

Prime yield ligger nå på 4,5 prosent. Panelet er samstemte om at den vil ligge flatt neste halvår. Den henger nøye sammen med renten.

– Det var overraskende det som kom sist, sier Sandnes om rentekuttet før sommeren.

– Det kommer nok et kutt til i år, men om det kommer to, får vi se på. Det vil også slå inn på boligpsykologien, sier han.

De andre nikker anerkjennende.

Transaksjonsvolum litt opp

I 2024 endte transaksjonsmarkedet på 80 milliarder kroner. I skrivende stund har Akershus Eiendom talt opp at det er solgt og kjøpt for 36 milliarder kroner, mens Malling har funnet frem til tallet 42 milliarder kroner. 

Panelet mener at tallet for året under ett havner på 86 milliarder kroner og er noe mer negative enn tidligere i år. Malling er mest positiv med sitt anslag på 95 milliarder kroner. 

– Bankene er absolutt åpne for business, påpeker Malling for å støtte under sin spådom.

– Transaksjonene vi har sett nå har i stor grad vært egenkapitalfinansierte. Bankene sitter absolutt på reserver. De er enkle å spille opp til dans, mener han.

Jul Røsjø forteller at Møller Eiendom har gjort flere refinansieringer den siste tiden. 

– Bankene tar jo opp låneutmålingene sine, og de tar ned marginen. Og man hører rykter om både det ene og det andre marginpunktet, som man ikke har hørt om på årevis, sier han.

Sandnes sier aktører likevel må inn med 50 prosent egenkapital. Jul Røsjø mener dette er noe mindre nå. 

– Ikke bare svart

Dette bringer oss over på boligdelen, både de brukte og de nye boligene. Ved utgangen av juli var snittprisen pr. kvadratmeter 104.140 kroner i Oslo. Nå mener ekspertene at dette skal opp 1,8 prosent til 106.000 kroner pr. kvadratmeter om et halvt år. Her er det Jul Røsjø og Sandnes som er mest positive og sier 108.000 kroner pr. kvadratmeter. 

Nyboligmarkedet er de alle mer positive til og tror at prisene skal opp nesten seks prosent til 121.500 kroner pr. kvadratmeter. 

– Det er ikke sånn at bolig bare er svart. Men det kommer an på inngangsprisen for tomt – og hvilket marked du selger ut i, sier Aall Gram.

– Hvis du opererer i et marked hvor du skal rettferdiggjøre en høy tomtepris og du selger ut i 80.000–90.000 kroner pr. kvadratmeter, er det blytungt, mener hun.

Aspelin Ramm er i gang med et lite prosjekt i Parkveien. Prisene er ikke satt ennå, men det ryktes om godt over 200.000 kroner pr. kvadratmeter. 

– Vi får stadig henvendelser fra interessenter til leilighetene, så salgsstart her neste år ser vi frem til.

– Marginene er for dårlige

– Jeg tror denne høsten her kommer til å bli tøft for de som driver i nyboligmarkedet, sier Sandnes og tilføyer:

– Jeg tror alle sliter. Marginene er for dårlige til å få ut de store kostnadene de har og som ofte er lånefinansierte.

Aall Gram påpeker at rene boligutviklere som ikke har igangsatt noe i hvert fall har det tøft.

– De som har kjøpt og har den i egen balanse, må slite nå, hvis de ikke har andre inntekter, sier hun.

Jul Røsjø mener likevel at det er noe optimisme der ute også. 

Malling istemmer:

– La oss tenke oss et regjeringsskifte og noen rentenedsettelser, så snur jo mye pessimisme til litt optimisme over hele fjøla. Det er mye psykologi i markedet.

– Enorm etterspørsel

Før vi runder av og beveger oss til det gamle biblioteket for omvisning, er vi innom logistikk og hotell, de to områdene som går fantastisk bra innen eiendom. Dette påpekte panelet ved forrige korsvei. Nå viser det seg at dette har gått enda bedre enn forventet. 

– Logistikk utgjør veldig mye av vår utleie nå, sier Sandnes.

– Det er enorm etterspørsel, ikke bare nærlogistikk, men på hele strekningen fra Gardermoen og nedover. Det er et veldig voksende marked.

Snittpriser og belegg går opp

– Både snittpriser og belegg går opp for hotell. Kombinasjonen er veldig bra for markedet, sier Aall Gram.

– Norge er fortsatt billig, både å bo på hotell og spise for utlendingene. 

– Norge er på billigsalg, skyter Malling inn. 

– Utenlandsandelen steg veldig på Sommerro i sommer. Prisene i Norge ligger nok bak andre i Norden relativt sett, sier Aall Gram.

Sammen med Stordalen/Straberry Brothers nyter Aspelin Ramm godt av turister som vil på såkalt coolcation i Norge og gjerne bo på Sommerro. De eier 50/50 av hotellet. 

– Det er en forventning å ta ut et nivå på The Hoxton som er vesentlig over snittprisene i Oslo, men det er ikke Continental vi bygger. Eksempelvis det at Ida bygger ut Spektrum er en kjemperingvirkning, påpeker Jul Røsjø idet vi pakker sammen og legger turen opp til Deich.