– Tidevannet snur en gang, kanskje med en ny regjering eller et heftigere rentekutt enn man så for seg. Det er ikke så mye som skal til før pessimismen snur til grådighet, sier Peter T. Malling, arbeidende styreleder i Eiendomshuset Malling & Co.

Markedet for næringseiendom har vært en trist affære siden toppen i 2022, og rentene begynte å røre på seg. På veien har flere og flere måttet selge fordi de ikke har klart å betjene gjeld. Avisene har brukt krigstyper for å beskrive situasjonen, og utallige formuer har rast i verdi med titalls prosent. Det har vært et sprik mellom kjøper og selger som delvis har paralysert markedet. Oppå dette har det kommet skatteinnstramninger som ikke har gjort situasjonen bedre. Geopolitisk uro med krig – og ikke minst valget av Trump – har gjort situasjonen enda mer uoversiktlig.

Hvordan navigere i dette markedet? Vi har igjen samlet Kapitals eiendomspanel. De forteller blant annet hvem som er på kjøper'n. Vi kan røpe såpass at det også er en ny gruppe. Ekspertene tipser om hvilket segment det kanskje er størst muligheter i, og ikke minst hvem som fremdeles må selge unna. 

I business gjelder fremdeles det gamle ordtaket “den enes død, den andres brød” – noe blant andre kongen av alle konger har visst å benytte, Norges rikeste mann John Fredriksen. Via sitt Norwegian Property har han snappet opp flere eiendommer til gunstige priser, først og fremst fordi syndikater har måttet selge. De kjøper når ingen andre vil kjøpe.

– Transaksjoner feilet 

– Hvordan har starten på året vært?

– Endel av transaksjonene som hadde budaksept og skulle ha overtagelse oppunder jul, feilet, vedgår Malling.

Det bekreftes av Roar Sandnes, medgründer hos konkurrenten Akershus Eiendom.

– Men utleie tikker og går, selv om det private næringslivet går dårligere nå. Man ser at det skaper ny giv ved å bytte lokaler. Det merket vi også da vi flyttet til Via, sier han og toucher fort innom formuesskatten:

– Det er helt horribelt at eierne skal betale så mye formuesskatt. Som tapper virksomheten, år etter år.

– Vi hadde styremøte og strategisamling nylig, og vi er av den tro at rentenivået vil være vedvarende høyt, fortsetter Andreas Jul Røsjø, som leder eiendomssatsingen til Møller-familien, én av Norges rikeste familier, Møller Eiendom.

– Etter at vi hadde hørt Janne Haaland Matlary snakke om geopolitikk en time under strategisamlingen, var vi en ganske nedslått gjeng. Vi ventet på tredje verdenskrig. Det var nesten så vi ikke orket å meisle ut noen planer, sier han.

Ida Aall Gram er administrerende direktør i Aspelin Ramm. Hun peker på hva som kan komme til salgs.

– Av eiendommer som kan komme for salg, er det to hoveddrivere: Det ene er refinansiering. Det andre er eiendom som ikke genererer inntekter, type boligtomter hvor ting tar lang tid. Det har ikke vært enkelt å være boligutvikler, og det blir ikke enkelt med det første heller.

Har brukt 1,6 milliarder på bygget

Denne gangen har vi samlet gjengen på Ambassaden rett ved Slottet, som Ivar Tollefsen og familien til sammen har brukt rundt 1,6 milliarder kroner på. Det er sønnen Nick Tollefsen som har holdt i prosjektet. Det er også han som viser oss rundt før vi fortsetter samtalen i et møterom. 

Tollefsen jr. er like glad i trening som senior. Han er også omtrent like mediesky som pater familias, som i fjor ble notert med en formue på 16 milliarder kroner i Kapitals oversikt over Norges 400 rikeste. Det var ned nesten 70 prosent fra toppåret 2022, da anslaget lå på rekordhøye 51,5 milliarder kroner. 

– Det har vært et langvarig og kostbart prosjekt. Men med de leiene vi oppnår og omsetning i utadrettet virksomhet ser det ganske bra ut. Vi har lang horisont, sier Nick Tollefsen.

Her i Central Business District (CBD) har familien knust alle kontorleierekorder, noe Kapital Eiendom kunne avsløre for et halvt års tid siden. Da skrev vi at rederfamilien Rasmussen fra Kristiansand betaler over 10.000 kroner pr. kvadratmeter for et Oslo-kontor nettopp her. Det er flere tusenlapper over den høyeste leien ellers i dette sjiktet som ligger på opp mot 7.000 kroner.

Det meste er leid ut i Ambassaden. Tollefsen vil ikke kommentere nivåene – de er konfidensielle. Fredensborg, navnet på Tollefsens private selskap, sitter selv her, mens Heimstaden Forvaltning med 100 ansatte holder til på Ullevål. 

180.000 kroner pr. kvadratmeter

Tollefsen tar oss gjennom bygget, som er fredet, fra topp til tå. Teaklister er pusset og oljet, gamle gulv er hentet frem igjen. Kjellerarealene er utvidet med nesten 2.500 kvadratmeter, til en byggekost på 180.000 kroner pr. kvadratmeter. Det vil si nesten en halv milliard kroner. Da har de blant annet fått et svært eventlokale med plass til opptil 800 mennesker.

Panelet lurer på hvordan samtalene med Byantikvaren har gått. Nick Tollefsen sier at det har gått greit, men at det har tatt tid. I fjor fikk Ambassaden Oslo bys arkitekturpris. 

– Serveringen på bakkeplan går veldig bra, Vinland og Frances. Men vi sliter mer med å få folk opp til toppen til takterrassen og restauranten Eero. Det hadde vi ikke trodd, sier han.

Noen små bommerter har det også blitt, med møterom som ikke fungerer og et gangområde, en slags hall, som mer eller mindre står tom. 

I treningssenteret, hvor eksterne også kan bli medlemmer, får man inntrykk av at det er overlys som slippes inn på apparatene.

– Det er lamper. Jeg fant dem i Italia. De er jeg skikkelig fornøyd med, sier Nick Tollefsen før han løper videre.

– Traff ganske bra

Forrige gang vi samlet panelet var i august. Det var i Akershus Eiendoms lokaler på toppen av prestisjebygget Via. For et halvt år siden spådde gjengen et sterkere marked. Overskriften var: “– Det er en helt annen vilje til å få gjort noe”.

– Jeg registrerte at jeg traff ganske bra på de forrige spådommene, sier Jul Røsjø til latter på møterommet etter omvisningen.

Med fasit i hånden kan Kapital Eiendom fortelle at hele panelet traff godt – igjen, får vi si. De små unntakene denne gangen var litt bom på utlendingens andel av transaksjonsmarkedet, som de trodde skulle ende på 23 prosent, men som ble 16. Det ble også en mindre forveksling i boligmarkedet. Panelet spådde boligprisene opp, og nye boliger mest. Svaret var at prisene er opp, men bruktbolig gikk mer enn nyboligmarkedet.

Transaksjoner opp nesten 25 prosent

Hver for seg har de nå igjen fylt inn spådommer om fremtiden. Kort oppsummert tenker panelet i snitt følgende – og som utdypes videre i artikkelen og kan studeres i tabellen over:

• Kontorleien i CBD/sentrum opp
• Leien i randsonen opp
• Prime yield mer eller mindre stabil
• Transaksjonsmarkedet ender på nesten 100 milliarder kroner, mot ca. 80 milliarder i fjor
• Utlendingenes andel av transaksjonsmarkedet stabil
• Finansieringsmarkedet vil holde seg stabilt bra
• Boligprisene skal opp, både brukt og nytt

– Full sving med Oslo Spektrum

Siden august har Sandnes solgt seg helt ut av rådgivningsgiganten Akershus Eiendom, som han var medgründer i, og har tatt med seg et hyggelig beløp ut. Men selv om han har passert 70 år, har han ingen planer om å leve et slaraffenliv. Sandnes sitter i flere styrer, blant dem Møller Eiendom.

En annen rundt bordet som har fått endrede arbeidsoppgaver, er Aspelin Ramm-sjefen Aall Gram. Nylig ble det kjent at de to grenene i familieselskapet, som tilhører Norges 400 rikeste, ønsker å gå ulike veier: Eierskapet til det svenske og det norske eiendomsselskapet skilles, mens byggevarespesialisten, Motek, fortsatt vil eies og videreutvikles av de to eierne sammen.

– Dette er helt udramatisk. Det har skjedd i forbindelse med en grundig prosess mellom partene og innebærer kontinuitet på eiersiden samtidig som en ny generasjon eiere kan jobbe enda mer målrettet med de respektive selskapene, sier hun.

Videre skal Aall Gram lede den norske biten og halvparten av Motek. 

– Det blir late dager på deg, da?

– Det har i hvert fall ikke føltes slik til nå. Først var det delingen av selskapet, og nå er vi også i full sving med blant annet Spektrum-prosjektet. Der starter vi snart byggearbeidene. Vi har masse å holde på med og diskuterer allerede nye vekstmuligheter for selskapet, så jeg tror tiden vil fylle seg fort opp, sier hun. 

Etter at panelet møttes har Aspelin Ramm med partnerne Vedal og Bondelaget meldt byggestart på første del av Landbrukskvartalet på Grønland i Oslo. Det er et næringsbygg på ca. 10.000 kvadratmeter.

Leien opp 3,2 prosent

Kontorleien er ett av de sentrale parametrene innen næringseiendom. I kjølvannet av pandemien er det mange som har lurt på hvordan etterspørselen etter kontor ville bli med en helt annen utbredelse av hjemmekontor.

– I Norge har jo de fleste i det private kommet seg tilbake på jobb. Men nå hører jeg også i andre land at det er RTO som teller, Return to Office, sier Malling.

– Det er det nye buzzordet, sier Aall Gram.

Selskapet hun leder skal som sagt i gang med å bygge nytt på Oslo Spektrum og kan trolig se frem til drømmeleie på kontorsiden når det står ferdig – store og nye lokaler på 22.000 kvadratmeter midt i smørøyet, i tillegg kommer det kongressområde på 18.000 kvadratmeter.

– Vi begynner å rive rundt påske, men Spektrum stenger først i juni etter Nor-Shipping. Etter planen er vi i mål nærmere jul 2028. Bygget blir nesten like høyt som Plaza. Det blir en sinnssyk utsikt og tilhørende fasiliteter, sier hun.

Ved utgangen av januar lå kontorleien på 4.700 kroner pr. kvadratmeter i CBD og sentrum. Neste halvår spår panelet i snitt at den skal opp med 3,2 prosent til 4.850 kroner. Malling er mest positiv, og kliner til med 5.000 kroner pr. kvadratmeter.

Randsonen mener de også vil øke, og tror at leien vil bevege seg fra 2.850 kroner pr. kvadratmeter til 2.925 kroner, altså en økning på 2,6 prosent.

Stabil yield

Et av nøkkelbegrepene i eiendom er yield, det vil si forholdet mellom leieinntekter og eiendommens markedsverdi. I det øverste segmentet snakker man om prime yield. I skrivende stund ligger den på 4,75 prosent. Det har den gjort en stund. Panelet tror den vil fortsette å ligge på dette nivået. Malling skiller seg litt ut og sier 4,5 prosent.

– Jobbtallene er elendige i privat sektor nå, sier Malling. 

I Oslo, Asker og Bærum var veksten i antallet lønnstagere for privat sektor knappe 0,1 prosent fra fjerde kvartal i 2023 til fjerde kvartal i 2024. I offentlig sektor var den på 0,6 prosent. 

– Det eneste stedet det går sånn noenlunde greit, er på Vestlandet og i oljeindustrien. Analytikerne hos meg mente at de må ta tak i renteinstrumentet og bruke det litt tøffere utover høsten. Man snakker som regel om et yieldgap, og ofte et positivt et, mellom hva fundingkostnadene dine er og hva du klarer å få i løpende avkastning på eiendommen. Hvis vi sier at prime yield er 4,5, 4,6 eller kanskje 4,7, er du ikke i nærheten av å funde deg på det nivået. Du har et negativt yieldgap. Det er ikke spesielt bra, poengterer Malling.

– Livselskapene er naturlige kjøpere uavhengig av om renten går opp eller ned fordi de finansierer kjøpene nesten utelukkende med egenkapital, poengterer Aall Gram.

– Det er vel de som holder liv i prime yielden, fortsetter Jul Røsjø.

– Ja, men det overrasker meg at volatiliteten på rentesiden gir så store utslag på transaksjonssiden, at mange ikke er mer langsiktige, sier Aall Gram.

Transaksjoner: Penger fra shipping

Tidligere har vi bedt panelet ha en horisont på et halvt år på transaksjonsmarkedet. Dette har vi nå endret til ett år. I fjor endte tallet på ca. 80 milliarder kroner. I 2025 spår de at det nesten blir 100 milliarder kroner. Aall Gram er kneppet mer negativ og sier 95 milliarder kroner. Uansett mener de samlet at volumet i transaksjonsmarkedet skal opp med nesten 25 prosent.

– Kjøperne er livselskaper, pensjonskasser og de fondene som har samlet nok penger, sier Sandnes.

– Veldig mange private selskaper sliter med formuesskatten, med renten, det er tøft nå, poengterer nestoren.

Jul Røsjø påpeker at det også er en annen gruppe som kjøper.

– Det er endel penger som kommer utenfor eiendom, spesielt fra shipping. De har en litt enklere analyse, at ting som har gått ned skal gå opp. De er ikke like sensitive for utslag i den lange renten. Av kjente shippingfamilier som har vært på kjøpersiden den siste tiden, ser vi både Höegh Eiendom i Kvadraturen, Steensland-familien i Danmark og selvfølgelig Fredriksen, som har emittert betydelig til Npro for å plukke opp de fallerte syndikatene, sier han før han fortsetter:

– Fredriksen har vel som mantra å “kjøpe når ingen vil kjøpe og selge når alle andre vil kjøpe”. Det ryktes at det er prosesser på gang for flere eiendommer i Oslo gjennom tilretteleggere, der kapitalen kommer fra shipping, som tenker likt som Fredriksen. Dette er også med på å holde liv i den litt kunstige lave prime yielden, sier Møller Eiendom-sjefen.

– Ikke ferdige med å selge

Det har vært skrevet mye om alle som sliter og må selge. Fredensborg har vært i hardt vær. Det er kjent at Pål G. Gundersen selger unna bolig og ikke er i mål med det ennå.

– Det er mange private som ikke er ferdige med å selge unna, sier Sandnes.

– Det hevdes å være relativt store gjeldsforfall gjennom 2025, størrelsesorden 25 milliarder. Man skal se opp for at det kommer noen godbiter for salg, fortsetter Jul Røsjø.

Flere innen eiendom har flyttet til Sveits.

– Kim Erla og Sandvold-familien selger i Norge, sier Sandnes. 

– Det blir til at man fjerner seg. Det kan hende at de flytter til Sverige etter hvert. Der er det ikke noe formuesskatt. Det er den som trigger de fleste.

– Eiendom er tross alt ikke den verste aktivaklassen å sitte på i formuesskattesammenheng, særlig når det gjelder skarpt yieldende eiendom, supplerer Jul Røsjø.

Han utdyper:

– Selv etter innstramminger de senere årene er skattemessig verdsettelse av fast eiendom fremdeles betydelig lavere enn reelle verdier​. For skattemessig formuesverdi legges det til grunn en sjablongmessig yield, som i storbyene i 2024 var satt til 8,6 prosent. Sitter man med en prime eiendom som yielder 4,75 prosent, blir det en betydelig reduksjon i formuesverdi, noe som igjen får effekt på formuesskatten.

Bruktbolig mest opp

Vi må også en tur innom boligmarkedet. Ved utgangen av januar lå bruktprisene på 100.128 kroner pr. kvadratmeter. Når solen står som høyest på himmelen i sommer, mener panelet i snitt at prisene vil ligge 4,5 prosent høyere, det vil si snaue 105.000 kroner pr. kvadratmeter.

For nye boliger spriker svarene noe mer. Da februar banket på døren, lå prisene i nyboligmarkedet på 109.400 kroner pr. kvadratmeter i Oslo. Malling er mest konservativ med sitt anslag på 111.000 kroner pr. kvadratmeter. Aall Gram og Sandnes er de mest optimistiske og tror 115.000 kroner. Snittet ender litt over  113.000 kroner pr. kvadratmeter. Det vil si en oppgang på 3,6 prosent.

– Det kommer muligheter

– Hvordan skal vi oppsummere? Er det noen lyspunkter?

– Jeg sitter i styrene til noen eiendomsselskaper. Det er ikke så mye igjen etter at de har fått dobbel rente og ikke bundet mye av den, og med formuesskatten på toppen der. Det er tøffe tider nå, sier Sandnes. 

– Jeg tror vi opplevde det beste av det beste frem til 2022. Men vi kan ikke gi opp, sier han.

Jul Røsjø sier ironisk at dette er et fantastisk tidspunkt for en strategiprosess nå som alt det gode er over. 

– Det kommer muligheter, beroliger Sandnes, som har vært i bransjen i 30–40 år og opplevd bulker før. 

Han mener finansieringsmarkedet vil utvikle seg bra i 2025. 

– Rentenedsettelse i mars er vel nærmest spikret. Sentralbanksjefen får mye pepper i disse dager for ikke å ha tatt fatt på nedsettelsen før, sier han. 

– Man kan ikke gutse på noe som ligger perifert nå, sier Aall Gram. 

– NBIM har begynt å kjøpe noe. Man skal tørre å kjøpe når det er svakt, så lenge man fundamentalt vet at akkurat den beliggenheten, at akkurat der begynner det å skje noe. Jeg tror det vil komme muligheter, sier hun.

– Går så det suser

– Hvis man har solgt en familiebedrift og sitter med en pen slump ledig kapital – skal man putte dem i eiendom nå eller sette pengene i banken?

– Akkurat her og nå i et øyeblikksbilde kan man få den helt samme avkastningen helt risikofritt i rentepapirer, sier Malling og fortsetter: – Hvis man tar den late tilnærmingen, er det bare å gjøre det. Men du får jo ikke noe verdiutvikling på det.

– Hotell går så det suser, påpeker Sandnes.

– Det er jo Petter Stordalen som regner med å dra inn en milliard i år, som dere skrev om. Det er jo kjempegøy, og det etter å ha vært på bunn i pandemien, sier Sandnes.

– RevPAR er høyere i Tromsø enn i Oslo, supplerer Malling.

RevPAR er revenue per available room, et nøkkeltall i hotellnæringen som på norsk betyr omsetning pr. tilgjengelige rom. I Oslo var den på 1.030 kroner i 2024, en økning på 9,9 prosent fra 2023. I Tromsø lå RevPAR på 1.285 kroner i 2024, det var opp hele 24 prosent fra 2023. Disse to byene hadde de høyeste RevPAR-ene i Norge i 2024.

– Logistikk er også etterspurt, og kontor i Oslo, sier Sandnes.

– Og bolig hos utlendingene som dere i Finansavisen og Kapital har skrevet om, sier Malling. – Det er et tegn i tiden. Vi har engasjert eiendomsmegler Anders Langtind til å slakte flere prosjekter enn dere har skrevet om. Det er alvorlig fordi dette er utleieboliger som forsvinner permanent fra markedet, sier han.

Etter møtet har Finansavisen omtalt amerikanske CapMans kjøp av hotelleiendomsselskapet Midstar. Prisen skal ha endt et sted mellom 9,5 og 10 milliarder kroner. Det er den største hotelldealen i Norden noen gang. Åtte av de 28 hotellene ligger i Norge og generer 18 prosent av leieinntektene.

Panelet mener at utlendingenes andel av transaksjonsmarkedet vil holde seg stabilt på rundt 15 prosent.

– Det er som sagt stor interesse for bolig hos utlendingene, avslutter Malling.