De fleste utleiere kjenner til tommelfingerregelen om maksimalt fire utleieboliger privat, før det blir ansett som næringsvirksomhet.
Her finnes det dog en del fallgruver, hvor faktorer som både omfang, antall kontrakter og kvadratmeter, årlige leieinntekter og om det er korttids- eller langtidsleie spiller inn.
Om aktiviteten blir for høy, og Skattetaten anser utleiedriften som næringsvirksomhet, har man i realiteten tre valg for å unngå en skyhøy skatteregning, som da øker fra 22 til 50,6 prosent:
Det mest naturlige vil for mange sannsynligvis være å selge noen eiendommer. Da utløses det dog skatt på gevinsten.
Alternativ to handler om skattefri omdanning, hvor en flytter hele den private porteføljen over i et nytt selskap, og eier, drifter og skatter via dette selskapet.
Men det finnes også et tredje alternativ, som gjør det mulig å eie en god del mer enn fire utleieenheter privat.
Bare house-avtale
En bare house-avtale går ut på å fremleie eiendommen, som er eid privat, til eget selskap, på bare house-vilkår.
Boliglånsrenten er også bedre privat enn i AS, og den beholder du jo. Det er en fin bonus. Eiendomsinvestor Sebastian Arneberg
Selskapet overtar både driften og vedlikeholdet av eiendommen, slik at du som privatperson driver utleien helt passivt.
Dermed unngår man å bli beskattet som næringsvirksomhet på privaten, og kan beholde skattesatsen på 22 prosent.
Én som vurderer en slik avtale i disse dager, er eiendomsinvestor Sebastian Arneberg.
Han har frem til nå hatt såpass mye vedlikeholdsfradrag, som en følge av oppussing, at det ikke har vært aktuelt tidligere. Nå som vedlikeholdsfradraget utløper, må han gjøre en vurdering av egen drift verdrørende hvorvidt det er passiv kapitalforvaltning eller næringsvirksomhet.
Armlengdes avstand: Skillet mellom deg som privatperson og ditt eget selskap må være tydelig. Eiendommen og lånet skal stå i ditt navn, mens all aktivitet, drift og risiko skal foretas i selskapet, fremhever eiendomsinvestor Sebastian Arneberg. Foto: Privat
– Dette er mer vanlig i USA, men konseptet er ikke like kjent her hjemme. Det finnes dog en del fallgruver det kan være greit å vite om før man vurderer om dette er noe som er aktuelt for deg.
Arneberg forklarer:
– Selskapet ditt og du som privatpersonen er to forskjellige juridiske enheter. Og når det skal inngås en avtale mellom disse, som er nærstående, er det særdeles viktig at leieavtalen inngås på markedsmessige vilkår.
Det er altså ikke mulig å sette den månedlige husleien unormalt høyt eller lavt for å justere skattebeløpene henholdsvis privat og i selskapet på en måte som passer en best.
– Alt må gjøres med en "armlengdes avstand", fremhever han.
Bare house-avtale i praksis:
En bare house-avtale mellom deg privat (som eier boligen) og ditt eget AS (som leietager/driftsselskap) kan brukes slik:
- Privatperson (du) eier eiendommen i eget navn.
- Du leier ut hele eiendommen til ditt AS på en bare house-kontrakt.
- AS får eiendommen "tom" – altså uten drift og tjenester.
- AS betaler en avtalt (markedsmessig) leie til deg.
- AS står for all videre utleie (til studenter/leietagere), drift, møblering, annonsering, vedlikehold, etc.
Kapital
Tydelig skille
Samtidig skal selskapets drift være egnet til å gå med overskudd. Dermed vil ofte leiebeløpet mellom deg som privatperson og ditt eget selskap, kunne ligge rundt 20 prosent lavere enn det selskapet "fremleier" eiendommer videre for.
Et eksempel kan være følgende:
– Du leier ut en bolig fra deg selv til selskapet ditt for 17.000 kroner i måneden. Selskapet fremleier så boligen videre til leietagerne for 21.000.
Selskapet bør sitte igjen med et netto overskudd på rundt 10 prosent, anslår Arneberg.
Begge de juridiske enhetene, altså privatpersonen og selskapet, må skatte av nevnte, løpende leieinntekter med en skattesats på 22 prosent. Dermed kan det høres ut som om den totale skatten blir dobbelt så høy sammenlignet med å drive normal, passiv utleie på privat hånd.
Men både utleieren og selskapet kan fradragsføre diverse utgifter, som igjen gjør skattebeløpet lavere. En bare house-avtale endrer ikke hvilke fradrag som kan fås, bare hvem som kan benytte seg av dem.
– Her er det viktig å ha et tydelig skille mellom deg selv som privatperson, og selskapet. All aktivitet og drift skal foregå i selskapet.
Utleieboligen eies dog fortsatt i privat regi. Dermed skal renter og eventuelt avdrag dekkes privat.
Når det kommer til driftsmessige utgifter, som eksempelvis strøm, internett, forsikringer, kostnader knyttet til utleien og løpende vedlikehold, dekkes dette av selskapet. Dette kan da fradragsføres i bedriften.
– Det samme kan leieinntekten på 17.000 som selskapet betaler til deg som privatperson, da dette er en utgift.
Selskapet skal ta all risiko
Det er altså mulig å eie og leie ut mer enn fire enheter privat, så lenge utleien er helt passiv. Selskapet må stå for drift og vedlikehold, og skal også ta all reell risiko:
– Om selskapet ikke greier å fremleie eiendommen videre til andre leietagere, er det fortsatt ansvarlig for å betale de 17.000 kronene til deg som privatperson. Dermed risikerer en å havne i en "dobbeltskvis". En bare house-avtale kommer altså ikke helt uten risiko.
Dersom mange boliger eies privat, og disse leies ut til eget selskap via en bare house-avtale, er det vanlig å utbetale den totale leien kvartalsvis.
– I 2023 var det en utleier som ønsket å flytte hele den private porteføljen over til eget selskap ved en skattefri omdanning. Bygningsmassen, på hele 10.556 kvadratmeter, inneholdt 88 leiligheter, 516 kvadratmeter næring og 50 parkeringsplasser.
Han ba da om en såkalt bindende forhåndsuttalelse (BFU).
– Hele eiendommen var utleid til selskapet på en bare house-avtale. Dermed mente Skatteetaten at utleien i privat regi var passiv, selv om de årlige leieinntektene lå på litt over seks millioner. Han fikk da ikke lov til å flytte eiendommene skattefritt over til selskapet, men kunne fortsette å eie de privat med denne bare house-avtalen, selv om det var langt fler enn fire enheter det var snakk om.
– Det er viktig å få frem at en BFU som dette gjelder det konkrete tilfellet, og at man må gjøre egne vurderinger og undersøkelser før man tar en avgjørelse.
– Snakk med en advokat om du er usikker, råder Arneberg.
Kapital Eiendom kjenner også til et par aktører i hovedstaden som eier hele bygårder på privaten. Disse blir da fremleid med bare house-avtaler til egne selskap, som står for all drift og risiko.
Dermed sitter den private utleieren igjen med en skattesats på kun 22 prosent på en hel bygård - dog etter å ha "gitt fra seg" noe av overskuddet til selskapet først.
God rente og skattesats på mange enheter privat
– Hvilke fordeler ser du med en bare house-avtale?
– Én av fordelene er at du kan ha mer enn fire utleieenheter privat, samtidig som du beholder skattesatsen på 22 prosent. I tillegg slipper du å måtte selge om du balanserer på grensen med tanke på aktivitet og omfang.
Muligheten til å selge huset skattefritt i fremtiden, etter tolv måneders botid, beholdes også, da boligen fortsatt står tinglyst på deg privat.
– Ved dette grepet skapes det også aktivitet og overskudd i selskapet. Dette kan igjen brukes til videre skalering, da bedriftsbankene er mindre skeptiske til å gi lån til et selskap med historikk, enn et helt ferskt et.
På privaten vil det også være en fordel å kunne fremlegge stabile, langvarige kontrakter til egen bank, fremheves det.
– Boliglånsrenten er også bedre privat enn i AS, og den beholder du jo. Det er en fin bonus.
Ikke bare fordeler
– Hva med ulemper?
– Privat gir du fra deg noe leieinntekter, da også selskapet skal kunne driftes med overskudd. De fleste fradragene flyttes også over til selskapet, så de mister du privat. Overskuddet på privat hånd vil dermed bli enda mindre.
Den totale skattebelastningen blir også noe høyere. Om du ønsker å ta kapital ut av selskapet, beskattes disse også med utbytteskatt.
– Boligforsikring via AS er også i de fleste tilfeller mye dyrere enn å forsikre den samme boligen som privat utleier. I noen tilfeller kan prisen være både to, tre og fire ganger så høy.
– Det er heller ikke slik at alle banker vil la deg kjøpe mer enn fire utleieeiendommer privat, selv om disse leies ut på bare house-vilkår, advarer Arneberg.
– Det er ikke sikkert bankene er med, fordi denne BFU-en er såpass ny og konseptet ukjent for bankene. Om du ikke gjør dette riktig, risikerer du å bli lignet som næringsdrivende med tilbakevirkende kraft. Den risikoen er det mange banker som ikke ønsker å ta.
