For de aller fleste eiendomsinvestorer er det fordelaktig å bygge opp en utleieportefølje på privat hånd først.
Dette fordi både rente- og skattenivået samt egenkapitalkravet er lavere. I tillegg er det en mindre krevende prosess enn å etablere et eget selskap med tilhørende krav om regnskapsføring.
Men før eller siden blir kanskje porteføljen så stor at man står ved et veiskille, hvor det etter hvert vil bli naturlig å fortsette skaleringen i et AS.
I tillegg vil arbeidet med den private porteføljen kunne bli så omfattende at Skatteetaten uansett anser aktiviteten som næringsvirksomhet.
Uklare regler
Det finnes dog ikke én klar regel for når porteføljen og aktiviteten er så stor at det blir ansett som dette, men det eksisterer likevel noen tommelfingerregler det kan være greit å være klar over.
Faktorer som varighet på utleien, hyppigheten på utskiftning av leietagere (korttids- vs. langtidsleie), antall leietagere og kontrakter, antall kvadratmeter og de totale leieinntektene kan alle spille inn.
Ofte baserer mange seg på tommelfingerregelen om maksimalt fire utleieenheter, i tillegg til egen primærbolig.
Det kan være et greit utgangspunkt å forholde seg til, men også her finnes det fallgruver. Skatteetaten gjør i tillegg skjønnsbaserte vurderinger i enkeltsaker, slik at det kan være lurt å være føre var.
Risikerer massiv skatteregning
For normal, «passiv» utleie i privat regi, beskattes leieinntektene som kapitalinntekt, med en skattesats på 22 prosent.
– Men dersom omfanget av utleien er så stort at det blir sett på som næringsvirksomhet, øker plutselig skattesatsen til hele 50,6 prosent, da det blir beregnet som virksomhetsinntekt, forklarer eiendomsinvestor og gründer Michael McMillan.
Dette kan eksempelvis skje om man har flere enn fire enheter, om det bedrives korttidsutleie på mer enn én enhet , eller om hvert soverom leies ut på enkeltkontrakter i stor skala.
– Og hvis Skatteetaten mener aktiviteten går under næringsvirksomhet, kan hele den private porteføljen bli rammet av økt skatt, forteller han.
Det finnes dog en vei ut av dette, som gjør at du slipper å måtte selge hele porteføljen som en følge av høyere skattetrykk og dårligere lønnsomhet.
Med denne metoden unngår man også å måtte skatte 22 prosent av gevinsten ved salg.
Skattefri omdanning
For i noen tilfeller kan det være hensiktsmessig å omdanne det som i realiteten er blitt en slags virksomhet på privat hånd, til et eget aksjeselskap.
– Dette gjennomføres via noe som heter skattefri omdanning, forklarer McMillan.
Skattefri omdanning: Eiendomsinvestor og utleier Michael McMillan forklarer at det er mulig å overføre eiendommer fra privat hånd til eget selskap, helt skattefritt. Foto: Privat
I utgangspunktet utløser overføring av virksomhet og salg av bolig til eget selskap skatt. Overføring kan imidlertid skje skattefritt dersom vilkårene for skattefri omdanning er oppfylt.
Det er også mulig å unngå dokumentavgift ved disse salgene om visse krav, deriblant om skattemessig kontinuitet, er oppfylt.
For at omdanningen skal være skattefri, må aktiviteten som skal omdannes anses som skattemessig virksomhet. Dette innebærer at aktiviteten må ta sikte på å ha en viss varighet, ha et visst omfang, være egnet til å gi overskudd og drives for skattyters egen regning og risiko.
Egenkapitalen må også være positiv i forhold til anskaffelseskostnaden.
Om vilkårene er oppfylt, kan man dermed «selge» eiendommene skattefritt fra privat hånd, til eget AS. Selskapet skal være tomt, men kan være eiet av andre selskaper du selv eier, eksempelvis av et holdingselskap.
Nullstille privat gjeld
– I de fleste tilfeller er det smartest og mest gunstig å kjøpe utleieboliger privat først. Men før eller siden vil kravet om maksimalt fem ganger inntekt i lån samt antall enheter være en begrensning.
– Om du likevel har havnet i en posisjon hvor aktivitetsnivået og omfanget gjør at Skatteetaten vil anse det som næringsvirksomhet, kan en skattefri omdanning være en fin måte å «nullstille» den private porteføljen på. Da blir også den private gjelden konvertert til å bli gjeld i selskapet.
– Etter omdanningen starter du med blanke ark privat, og kan i teorien kjøpe fire nye utleieboliger. Finansieringsbetingelsene er som sagt bedre privat, slik at dette blir en fordel du kan benytte deg av igjen.
Men, det finnes en del fallgruver ved en slik omdanning, advarer McMillan.
Ved omdanningen overføres eiendommene med tilhørende gjeld fra deg selv som privatperson, over til et nytt AS. Skattefri omdanning er dog en juridisk prosess hvor det er viktig å holde tungen rett i munnen.
– Forhør deg alltid med en advokat med erfaring og kompetanse på feltet er hans soleklare anbefaling.
Forhør deg med banken
McMillan fremhever også at ikke alle eiendommer egner seg like godt i et AS, som de gjør privat.
– Forskjellen på de rente- og skattemessige betingelsene er ofte store ved privat eierskap kontra i selskap. Noen objekter kan gi god kontantstrøm privat, men likevel være «dårlige» investeringer i et AS. Kravene for hva som er et godt utleieobjekt er høyere i sistnevnte.
I noen tilfeller kan det derfor være mer hensiktsmessig å selge eiendommene – selv om det vil utløse en gevinstskatt på 22 prosent.
– Egenkapitalen du får ved salg kan du låne inn til selskapet, hvor en kan starte med blanke ark og kjøpe eiendommer som er bedre egnet for eierskap og utleie i AS. Ofte handler det om en høyere yield, hvor avkastningen er et enda viktigere parameter i selskap enn som privat utleier.
Eiendomsinvestoren påpeker også at det ikke er alle bedriftsbanker som automatisk vil godta å gi lån til et nyoppstartet selskap via en skattefri omdanning helt uten videre.
Her vil eksempelvis faktorer som avkastning, utleierens historikk og andelen egenkapital kunne være avgjørende for hvorvidt bedriftsbanken er villig til å innvilge lån eller ei. Banken vil også mest sannsynlig kreve en form for tilleggssikkerhet stilt av deg privat.
– Dette er noe man må undersøke på forhånd, før man gjennomfører en omdanning, understreker McMillan.
Dårlige finansieringsvilkår i AS
Det er også viktig å påpeke at finansieringsvilkårene som regel er dårligere hos bedriftsbanker enn som privatperson, fremhever han videre.
– Normalt sett betaler man fort noen prosentpoeng høyere rente i selskap enn i det private markedet. I tillegg kan nedbetalingstiden være kortere, og avdragsprofilen ditto tøffere.
Ved å overføre gjelden fra privat hånd til et nytt selskap, øker bankens risiko betraktelig. Bankene er som regel tydelige på at sannsynligheten for konkurs er høyere for nyopprettede selskaper enn for privatpersoner, og tar seg dermed godt betalt for å håndtere denne risikoen.
Nye bedrifter har derfor også som regel enda dårligere betingelser enn selskaper med lengre fartstid og historikk.
– Ved skattefri omdanning kan det være lurt å være klar over at du sannsynligvis vil måtte belage deg på et solid hopp i månedlige kostnader, sammenlignet med hva du betalte som privatperson. Samtidig slipper du å måtte betale 50,6 prosent skatt privat.
Investeringer via AS gir også større muligheter på sikt:
– Om kontantstrømmen er god og egenkapitalen tilstrekkelig, kan det via selskap være mulig å låne opptil ti ganger årlige leieinntekter. Som privatperson setter utlånsforskriftens krav om maksimalt fem ganger inntekt i de fleste tilfeller en effektiv stopper for videre skalering, med mindre man blir godkjent under bankens avvikskvote.
BFU
– Om du er usikker på om du har passert grensen mellom passiv kapitalforvaltning og næringsvirksomhet, kan det være lurt å be om en bindende forhåndsuttalelse (BFU) fra Skatteetaten, råder McMillan.
På denne måten kan man eksempelvis også få en vurdering rundt skatte- og avgiftsmessige konsekvenser av planlagte, fremtidige kjøp.
– Kan man da i teorien rigge aktiviteten og omfanget «med vilje», med det formål å bli ansett som næringsdrivende, kun for å få godkjent en skattefri omdanning?
– Hvis man gjennomfører transaksjoner eller aktiviteter kun med intensjon om å spare skatt, kan skattemyndighetene foreta en gjennomskjæring for å hindre dette.
– Men den totale skatten i et selskap er uansett høyere enn ved privat utleie. Løpende skatt på leieinntekter er lik både privat og i AS, på 22 prosent. Men så har man jo eksempelvis utbytteskatt i selskap på toppen av dette.
– Så en omdanning er ikke skattebesparende i den forstand, men kan åpne dørene for flere transaksjoner, hovedsakelig på grunn av nullstillingen av utlånsforskriftens begrensninger privat.
– Tenk deg nøye om
– Dersom man er i en slik posisjon hvor en skattefri omdanning er det mest naturlige, er det også verdt å nevne at den nevnte egenkapitalen som er overført til det nye selskapet kan utbetales skattefritt til aksjonæren(e).
McMillan illustrerer med et eksempel:
– Om eiendommen koster fem millioner, og gjelden er på tre millioner, er egenkapitalen to millioner. Disse to millionene omgjøres til innskutt egenkapital ved omdanning, og kan også tas ut skattefritt fra selskapet via en kapitalnedsettelse eller tilbakebetaling av overkurs.
All fremtidig verdiøkning utover dette blir opptjent kapital, og blir dermed beskattet ved uttak.
Eiendomsinvestoren råder folk til å tenke seg nøye om før de vurderer å gjennomføre en skattefri omdanning:
– Forhør deg med både advokater, banker og Skatteetaten om du er usikker. Og sist men ikke minst, bør eiendommene være egnet som utleieenheter i et selskap. Om de ikke er det, er det sannsynligvis bedre å selge dem og benytte egenkapitalen til nye, bedre kjøp.
