– Det er litt kjipt å vinne med en så passiv prognose, sier Stor-Oslo Eiendom-toppen, men tar likevel smilende tak i champagneflasken Finansavisen overrekker ham.
Tradisjonen tro hentet Finansavisen i desember 2022 inn anslag for boligprisutviklingen gjennom 2023 fra 18 ulike eksperter. Anslagene baserer seg på tolvmånedersveksten gjennom året, og feltet strakk seg fra minus 6 prosent til 10 prosents oppgang.
Grimstad ventet at boligprisene ville utvikle seg helt flatt i året vi akkurat har lagt bak oss. Fasiten viste en svak oppgang på 0,5 prosent.
Dermed vant den erfarne utvikleren Boligtempen 2023.
Han var for øvrig også nærmest i Oslo, der prisveksten endte på 1,8 prosent. Grimstad spådde til sammenligning en økning på 2 prosent.
Traff og bommet på samme tid
– Hva gjorde at du traff blink?
– Vel, jeg traff kanskje på begrunnelsen, men jeg bommet på rekkefølgen. Jeg trodde prisfallet skulle fortsette fra høsten 2022 inn i første halvår 2023, før det ville snu. I stedet skjedde det motsatte.
– Det var nok fordi folk fortsatt hadde reservemidler fra pandemien i begynnelsen, mens det gikk tomt utover året, når også renten ble hevet og prisene steg videre.
Begrunnelsen for at han mente det ville ende i null, var at mangelen på boliger og lønnsveksten på den ene siden ville utligne et høyt rentenivå på den andre.
– Sånn sett hadde jeg for så vidt rett.
Hva gjelder prisforventningene for året vi er inne i, spår boligtoppen en prisvekst på 3 prosent på landsbasis, og en oppgang på 5 prosent i hovedstaden.
– Vi vil se en oppgang i boligprisene så fort renten begynner å falle, en gang mot slutten av året. Boligmarkedet vil i starten av året fortsette å falle en del som følge av den siste renteoppgangen, og en pågående usikkerhet i markedet. Dette snur i andre halvår slik at vi får en prisvekst på årsbasis, var begrunnelsen hans da han ble spurt i forbindelse med Boligtempen 2024.
Grimstad tror, som flere andre eksperter, at vi har en kraftig prisrekyl i vente. Nøyaktig når den kommer er han derimot noe mer usikker på, men venter at det vil skje «rundt 2025».
– Det underliggende behovet er der, spesielt i Oslo. Nå bygges det jo ingenting. Jeg tror vi får en kjemperekyl.
Inflasjonsspøkelse
Før den tid er han dog bekymret for at én ting kan forlenge boligprisfallet, slik at den ventede rekylen blir enda større:
– Jeg er redd for at Norges Bank vil la seg påvirke for mye av inflasjonen når de bestemmer styringsrentenivået fremover.
– Hvorfor det?
– Fordi staten bruker ekstremt mye penger, og det er inflasjonsdrivende. Det er full gass både når det gjelder batterier, elektrifisering, fornybar energi og utbygging av infrastruktur. I tillegg er det bra trykk i både olje og gass.
– Det er veldig mange jobber i disse sektorene, og det går godt. Det vil føre til solide lønnsoppgjør, som også er inflasjonsdrivende.
– Da har Wolden Bache bare ett virkemiddel..
Misfornøyd med manglende hjelp
En annen ting som bekymrer Grimstad, er den manglende støtten bransjen, som står i svært tøffe tider om dagen, har fått fra øverste hold:
– Jeg syns ikke vi har fått noe særlig gehør inn mot hverken regjeringen eller departementene. Statsbudsjettet var heller ikke lystig lesing for vår del.
– Hva kunne vært gjort for å hjelpe?
– For det første, så tror jeg ikke utlånsforskriften fungerer lenger. Den begrenser for mye, og kun de med høy inntekt og hjelp fra foreldrebanken får lånt nok til å kunne kjøpe bolig.
– Det andre jeg ville ha gjort, er å utvide deleiemodellen. OsloBolig, hvor man kan kjøpe sammen med kommunen, burde vært utvidet, og vi i det private kan også bidra. Slike boligtiltak er spesielt viktige akkurat nå.
– Hvorfor det?
– Fordi folk ikke har råd til å komme seg inn på boligmarkedet uten hjelp. På Frysja, nord i Oslo, har vi et prosjekt sammen med Obos - der selger vi kun deleieboliger om dagen. Nesten ingen av de vanlige boligene blir solgt, de er rett og slett for dyre for folk flest.
– Men kan dere ikke heller sette ned prisene?
– Marginene våre er knøttsmå nå. Prisene er så spisset som de kan være. Finansieringskostnadene er veldig høye, og vi får ikke entreprisene mer ned.
– Hva med tomtekostnadene - de må da ha vært høyere før?
– Ja, de er noe ned nå. Sannheten er at mange har kjøpt dyrt i et annet marked.
– Jeg tror kursfallet i eiendomsselskapene reflekterer markedet ganske godt.
– Byggekostnadene har allerede falt litt, men de er fortsatt 20 prosent høyere enn «normalnivået» vi så for et par år siden - og vi kommer ikke tilbake dit. Dette er den nye normalen.
– Betyr det at man bør gå mot strømmen og kjøpe bolig nå, da?
– Ja, så absolutt. Bunnen i både brukt- og nyboligmarkedet er nå, spår han.
– Bare se på Mariakvartalet i Bjørvika for eksempel, der 70 prosent ble revet vekk ved salgsstart - hovedsakelig av investorer som ser potensialet for en voldsom prisvekst innen ferdigstillelse i 2026, legger han til.
– Det samme kan sies om næringseiendom. Fredriksen-kjøpet av Telegrafen kan vise seg å være en innertier hva gjelder timing.
Kompetanseflukt
Grimstad frykter også tap av kompetanse i bransjen, både til andre sektorer og til utlandet.
– Entreprenørene må nedbemanne for de ikke har nok å gjøre, sukker han.
– I tillegg har mange utenlandske arbeidere dratt hjem, som en følge av svak kronekurs, forklarer han videre.
Også Stor-Oslo Eiendom merker de tøffere tidene, og har kuttet staben noe. Selskapet teller dog kun litt over 30 personer, og er med det blant de mer driftseffektive.
– Som utviklere er vi avhengige av å ha folk som jobber med reguleringsplaner og prosjekter, så vi er heldigvis ikke like hardt rammet som andre deler av bransjen. Både arkitekt- og rådgiversektoren sliter mer enn oss.
Står klare til å bygge
Selskapet har rundt 7.500 boliger under utvikling, hvor cirka halvparten befinner seg i Oslo. Stor-Oslo har blant annet mellom 900 og 1.000 boliger under regulering på den gamle Siemens-tomten på Linderud.
– Oslo Høyre har lovet å regulere 3.000 boliger i året, og vi står allerede klare med en tredel. Det er en gavepakke fra oss, og det er bare å krysse fingrene for at det blir godkjent.
– Nå som leilighetsnormen blir opphevet utenfor de fire mest sentrale bydelene, og myknet opp i indre by, vil vi kunne tilby mange flere enheter enn med den gamle normen, fremhever Grimstad videre.
– Høyre har signalisert at studentboligene kan bygges i størrelser rundt 20 kvadratmeter, det er positivt.
Boligutvikleren har også cirka 210 boliger ved Hasle stasjon, og rundt 215 ved Fyrstikktorget under utvikling, som skal behandles i Rådhuset.
– Hvis vi kan fravike fra leilighetsnormen kan det bli betydelig mer - over 400, utdyper Grimstad.
I tillegg gjenstår tre av trinnene på Frysja, hvor det totalt blir rundt 1.000 boliger. De jobber også med å regulere cirka 1.000 boliger på Haraldrud, øst i Oslo, riktignok et lite stykke frem i tid.
– Vi jobber på spreng for å kunne tilby nok boliger i forhold til behovet.
– Slik det ser ut nå, er det ingen tvil om at det kommer en voldsom prisrekyl i flere år fremover, med mindre politikerne og Plan- og bygningsetaten får opp farten.
For ordens skyld: Selvaag Bolig-sjef Sverre Molvik var også bare 0,5 prosentpoeng unna fasit i Boligtempen 2023 på landsbasis, men siden Grimstad var desidert nærmest i Oslo ble han kåret som vinner.
